Kinne/Schach/Bieber, BGB § 557b Indexmiete / 2 Zweck

Rz. 5

Nach dem früheren § 10 Abs. 1 Satz 1 MHG waren nicht nur Staffelmietvereinbarungen, sondern auch Wertsicherungs- und Gleitklauseln unwirksam. Durch § 10a MHG wurden sodann ab 1.9.1993 Wertsicherungsklauseln zulässig. Die nach dem Währungsgesetz genehmigungsfreien Wertsicherungsklauseln blieben für Wohnraum weiterhin verboten, während genehmigungspflichtige Gleitklauseln ermöglicht wurden. Dadurch sollte eine laufende Beobachtung der mietvertraglichen Praxis ermöglicht werden. Mit § 10a MHG a. F. wollte der Gesetzgeber für beide Mietvertragsparteien die Möglichkeit schaffen, Mieterhöhungen unabhängig vom Vergleichsmietensystem für die Zukunft im Voraus zu vereinbaren. Diesen Zweck verfolgt auch weiterhin § 557b, der sich an bis zum 1.9.2001 geltenden § 10a MHG anlehnt. Im Gegensatz zu Staffelmietvereinbarungen erfolgt aber nicht automatisch eine Erhöhung um den vereinbarten Betrag, sondern sie ist von der Entwicklung des Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland abhängig. Da in diesen auch die Entwicklung der Mieten einfließt, ist das bei Staffelmietvereinbarungen bestehende Risiko, dass die vereinbarten Staffeln wesentlich über oder unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, minimiert. Im Gegensatz zu Staffelmietvereinbarungen bedarf es auch einer Mieterhöhungserklärung (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 33), jedoch ist bei der Indexmiete das Mieterhöhungsverfahren gem. § 558a entbehrlich. Ist die Mieterhöhungserklärung wirksam, wird unabhängig von der Zustimmung des Mieters die erhöhte Miete ab dem Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet. Da die Mieterhöhungserklärung schon während der einjährigen Bindung zulässig sein dürfte, kann sie schon so rechtzeitig abgegeben werden, dass die Erhöhung gleich nach Ablauf der Jahresfrist greift (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 34) während beim Vergleichsmietensystem Mieterhöhungen nur im Abstand von fünfzehn Monaten erfolgen können, weil der Vermieter die Mieterhöhungserklärung erst nach dem Ablauf der einjährigen Bindung abgeben kann, sodass sie mit Rücksicht auf die Überlegungsfrist des Mieters von zwei Monaten nach dem Zugang des Zustimmungsverlangens erst nach fünfzehn Monaten wirkt. Wie bei der Staffelmiete ist allerdings der Vermieter auch bei der Indexmiete für die Dauer der Vereinbarung an die dort vorgesehenen Mieterhöhungen grundsätzlich gebunden, weil Mieterhöhungen nach § 558 ausgeschlossen sind (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 38.

Achtung

Modernisierungsmieterhöhung ausgeschlossen

Die Indexmietvereinbarung schließt für die Zeit ihrer Geltung auch Mieterhöhungen nach einer Modernisierung grundsätzlich aus. Nach deren Ablauf kann der Vermieter aber die Miete für unter der Geltung der Indexmietvereinbarung erfolgte Modernisierungen erhöhen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 38). Jedoch dürfte in diesem Fall der - nachfolgend geltend gemachte - Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 Satz 1 möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den bereits die Indexmiete erhöht wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 Abs.1 Satz 1 gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen (vgl. BGH, Urteil v. 16.12.2020, VIII ZR 367/18, GE 2021, 177 zum ähnlichen Fall der Modernisierungsmieterhöhung nach Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete).

Hinweis

Die Vereinbarung einer Indexmiete – wie auch einer Staffelmiete – ist daher für einen Vermieter unzweckmäßig, der während der Dauer der Indexierung Verbesserungs- oder Energie- bzw. Wassereinsparungsmaßnahmen beabsichtigt, für die er sonst einen Modernisierungszuschlag fordern könnte.

Auch für den Mieter kann die Vereinbarung einer Indexmiete wegen der Abhängigkeit nur von der Entwicklung des Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte von Vorteil sein, zumal dadurch die Gefahr von Mieterhöhungen nach § 558 (Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete) und § 559 (Modernisierungszuschlag) im Wesentlichen ausgeschlossen ist. Vor einer Mietpreisüberhöhung ist der Mieter dadurch geschützt, dass auch die Indexmiete dann gem. § 5 WiStG (teilweise) unwirksam ist, wenn sie 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigt und die Indexmiete zu einem Zeitpunkt vereinbart wurde, als Mangel an vergleichbarem Wohnraum bestand (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557b Rn. 56). Liegt nur eines der beiden – kumulativ notwendigen – Tatbestandsmerkmale im Zeitpunkt des Abschlusses der Indexvereinbarung vor, so bleibt ihre Wirksamkeit von späteren Veränderungen unberührt.

Rz. 6

Die Indexmiete kann angesichts des Wegfalls der bisherigen Befristung auf mindestens zehn Jahre mit einem besonderen (mieterschutzlosen) Zeitmietvertrag (§ 575) kombiniert werden, der allerdings nur bei einer bestimmten Verwendungsabsicht des Vermieters nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit (Eigennutzung, Baumaßnahme...