Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 16 WEG – Nutzungen und Kosten.

Gesetzestext

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.

(2) ¹Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. ²Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.

A. Mitnutzung des gemE (§ 16 I 1, 2).

I. Grundsatz (§ 16 I 1, 2).

Rn 1

Nach § 16 I 1 hat jeder WEigtümer ein Mitnutzungsrecht. Nutzungen idS sind die unmittelbaren und mittelbaren Sach- und Rechtsfrüchte des gemE (die Erträge). Bsp: Erzeugnisse der unbebauten Grundstücksflächen, zB Blumen, Gemüse oder Obst sowie das Holz gefällter oder durch Unwetter entwurzelter Bäume, Nutzungsentschädigungen aus rechtsgrundloser Bereicherung (Ddorf NJW-RR 87, 1163), Mieten. Jedem WEigtümer gebührt ein seinem Anteil (§ 16 I 2, 47 GBO) entspr Bruchteil der Nutzungen des gemE, aber auch des Gemeinschaftsvermögens (§ 9a III) – es sei denn, es besteht ein SNR (Rn 25).

II. Ausschluss (§§ 16 III, 21 I 2, III 2, V).

Rn 2

Hat ein WEigtümer (oder mehrere) eine bauliche Veränderung allein bezahlt, gebühren nach §§ 16 III, 21 I 2 oder §§ 16 III, 21 III 2 nur diesen die Nutzungen der baulichen Veränderung, zB an einem Personenaufzug oder einer Ladestation (dazu gehört auch der Gebrauch). Dies können die WEigtümer nach § 21 V auch beschließen. Hierin liegt ein gesetzliches SNR. Etwas anderes gilt, wenn eine Mitnutzung nicht verhindert werden kann. Bsp: Neue Schließanlage, Vordach, Hausanstrich, Isolierung. Ein WEigtümer, der nach §§ 16 III, 21 I 2 oder §§ 16 III, 21 III 2 (zunächst) nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, zB an einem Personenaufzug oder einer Ladestation, kann nach § 21 IV 1 verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird (§ 21 Rn 22). Für seine Beteiligung an den Nutzungen gilt dann § 21 III 2 entspr.

III. Umlageschlüssel (§ 16 I 2).

Rn 3

§ 16 I 2 bestimmt für die Mitnutzungen den Umlageschlüssel. Er ist keine Anspruchsgrundlage. Anspruchsgrundlage ist ein Beschl nach § 28 II 1 (exemplarisch BGH NJW 12, 2797 [BGH 01.06.2012 - V ZR 171/11] Rz 16).

B. Mitgebrauch des gemE (§ 16 I 3).

I. Allgemeines.

Rn 4

Am gesamten gemE (§ 1 Rn 5) hat jeder WEigtümer nach Maßgabe von § 14 (s.a. BGH ZMR 20, 202 Rz 13) nach § 16 I 3 grds ein (bloßes) Mitgebrauchsrecht. Gebrauch idS ist die selbstnützige Verwendung des SonderE und/oder gemE durch Bewohnen, Gehen, Laufen, Liegen und Stehen und Draufstellen (s.a. § 100 BGB Rn 2). Mitgebrauch ist das aus der Gemeinschaft herzuleitende Recht, persönliche Gebrauchsvorteile aus der gemeinschaftlichen Sache zu ziehen, dh an dieser den Mitbesitz iSd § 866 BGB auszuüben, der seiner Natur nach nicht in Bruchteilen bestehen kann (BGH ZMR 16, 888 Rz 28). Die Gebrauchsbefugnis ist persönlichkeitsbezogen und unteilbar und nicht etwa quotal entspr dem Miteigentumsanteil beschränkt (BGH ZMR 16, 888 Rz 28). Sie findet ihre Grenzen neben § 14 in der Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme (Vor §§ 1–49 Rn 14) und zum ordnungsmäßigen Gebrauch (BGH ZMR 16, 888 Rz 28). Ein Mitgebrauch ist ausgeschlossen, wenn an der entspr Fläche ein SNR besteht (dazu Rn 11 ff), und unzulässig, wenn dadurch die anderen WEigtümer vom Gebrauch ausgeschlossen werden (LG München I ZMR 09, 482). Ein WEigtümer kann sein Recht zum Mitgebrauch des gemE dergestalt an einen Dritten übertragen, dass dieser – wie er selbst – zum Mitgebrauch nach § 14 berechtigt ist (BGH ZMR 20, 776 Rz 35; 20, 202 Rz 13). Die Überlassung ist auch isoliert vorstellbar, zB bei Vermietung eines Stellplatzes. Dieses Recht besteht nach Maßgabe der §§ 10 I 2, 14 I, II, 19 I. Der WEigtümer kann sein Mitgebrauchsrecht also nur dergestalt übertragen, dass der Drittnutzer – wie er selbst – zum Mitgebrauch unter Einhaltung der Benutzungsregelungen der WEigtümer berechtigt ist (§ 13 Rn 8; BGH ZMR 20, 675 Rz 20; ZMR 20, 776 Rz 47; NJW 20, 921 Rz 13). Verstößt der Drittnutzer gegen eine Benutzungsregelung, überschreitet er seine Befugnisse und beeinträchtigt unmittelbar das Eigentum der anderen WEigtümer (§ 13 Rn 8; BGH NZG 21, 113 Rz 27; ZMR 20, 675 Rz 20; NJW 20, 921 Rz 13).

II. Vermietung oder Verpachtung.

Rn 5

Mitgebrauch ist nach hM auch Vermietung oder Verpachtung im gemE stehender Flächen oder Räume (BGH ZWE 16, 453 Rz 15; ZMR 00, 845; LG Hamburg ZMR 16, 57); dies ist dogmatisch zweifelhaft, weil an die Stelle von (Mit-)Gebrauch eine Nutzung (Rn 1) tritt. Aus Gründen der Praktikabilität sollte der hM aber gefolgt werden. Eine Einschränkung ist dort geboten, wo eine Vermietung/Verpachtung iErg zur Begründung eines einem SNR gleichkommenden Rechtes führen würde (Ddorf NZM 05, 623 [OLG ...