Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 21 WEG – Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen.

Gesetzestext

(1) ¹Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurden, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. ²Nur ihm gebühren die Nutzungen.

(2) ¹Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1.	die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2.	deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

²Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

(3) ¹Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. ²Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.

(4) ¹Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. ²Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.

(5) ¹Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. ²Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.

A. § 21 I.

I. Anwendungsbereich.

Rn 1

§ 21 I 1 ist der gesetzliche Umlageschlüssel für bauliche Veränderungen, die einem WEigtümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 II 1 durch die GdW durchgeführt worden sind. § 21 I 2 regelt, wem in Bezug auf diese baulichen Veränderungen die Nutzungen gebühren (s.a. § 16 Rn 2 und § 16 Rn 9).

II. Kosten (§ 21 I 1).

1. Gestattungsbeschl.

Rn 2

Haben die WEigtümer die bauliche Veränderung gestattet, muss der begünstigte WEigtümer ihre Kosten tragen. Der Begriff ›Kosten‹ umfasst die Kosten der baulichen Veränderung selbst, aber auch ihre Erhaltungs-, Betriebs- und Verwaltungskosten (BRDrs 168/20, 74). Fallen beim begünstigten WEigtümer selbst Kosten an, muss er die damit verbundenen Verbindlichkeiten erfüllen. Fallen auf Seiten der GdW Kosten an, sind diese zunächst von der GdW zu tragen, jedoch in der Jahresabrechnung allein auf den begünstigten WEigtümer umzulegen. Für diese Umlage ist § 21 I 1 der gesetzliche Umlageschlüssel, sofern die WEigtümer nicht anderes nach § 21 V 1 beschlossen haben. Haben mehrere WEigtümer die Gestattung erhalten, sind die Kosten unter diesen entspr § 16 II 1 umzulegen (BRDrs 168/20, 74) bzw. von ihnen nach diesem Schlüssel zu tragen. Die Pflicht eines WEigtümers, die Kosten zu tragen, geht auf seinen Sondernachfolger über. Der den rechtsgeschäftlichen Erwerber schützende öffentliche Glaube des Grundbuchs (§ 892 BGB) kommt nicht zum Tragen.

2. Vornahmebeschl.

Rn 3

Haben die WEigtümer einen Vornahmebeschl gefasst, sollte in diesem idR bestimmt sein, dass der begünstigte WEigtümer der GdW für die bauliche Veränderung Vorschuss zu leisten hat. Haben die WEigtümer auf diese Bestimmung verzichtet, sind die Baukosten von der GdW zu tragen, zunächst auf alle WEigtümer umzulegen und vom begünstigten WEigtümer zurückzuverlangen. Die GdW hat gegen diesen WEigtümer einen Aufwendungsersatzanspruch aus §§ 675, 670 BGB. Im Übrigen gilt Rn 2 entspr.

3. Aufwendungsersatz bei teilweisen Erhaltungsmaßnahmen.

Rn 4

Stellt sich bei der Durchführung einer baulichen Veränderung heraus, dass das gemE tw auch zu erhalten ist, muss der begünstigte WEigtümer die GdW mit der Problematik befassen und ihre Entscheidung abwarten. Führt er die Erhaltungsmaßnahme ohne Befassung durch, hat er keinen Erstattungsanspruch (§ 18 Rn 38); liegen die Voraussetzungen des § 18 III vor, gilt etwas anderes

III. Nutzungen (§ 21 I 2).

Rn 5

Der Begriff ›Nutzung‹ meint das Recht, die Früchte der baulichen Veränderung zu ziehen. Dies kann zB eine Miete und/oder Pacht oder Nutzungsgebühr sein. Der Begriff meint ferner das Recht, die bauliche Veränderung unter Ausschluss der anderen WEigtümer allein zu gebrauchen. Die bauliche Veränderung muss eine neue Gebrauchsmöglichkeit schaffen. Nicht ausreichend ist zB eine bloße Markierung oder die Pflasterung einer Fläche (aA LG Düsseldorf v 11.11.22 – 19 S 19/22). Allerdings gewährt nicht jeder Vorteil, den ein WEigtümer aufgrund der baulichen Veränderung genießt, ein Alleingebrauchsrecht. Ein WEigtümer, der einen Zaun, die Überdachung des Eingangsbereichs oder eine besonders gesicherte Hauseingangstür verlangt und erhalten hat, muss es hinnehmen, dass die anderen WEigtümer und/oder Drittnutzer an den Vorteilen dieser baulichen Veränderungen ohne Kostenbeteiligung teilhaben (BRDrs 168/20, 74).

B. § 21 II.

I. Sinn und Zweck.

Rn 6

§ 21 II 1 Nr 1 liegt der Gedanke zu Grunde, dass eine bauliche Veränderung, die von einem so großen Teil der WEigtümer befürwortet wird, typischerweise sinnvoll und angemessen ist und deshalb von allen WEigtümern bezahlt werden sollte (BTDrs 19/22634, 44). § 21 II 2 regelt, wem die Nutzungen dieser baulichen Veränder...