Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 9a WEG – Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Gesetzestext

(1) ¹Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden. ²Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8. ³Sie führt die Bezeichnung ›Gemeinschaft der Wohnungseigentümer‹ oder ›Wohnungseigentümergemeinschaft‹ gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks.

(2) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr.

(3) Für das Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Gemeinschaftsvermögen) gelten § 18, § 19 Absatz 1 und § 27 entsprechend.

(4) ¹Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Absatz 1 Satz 2) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind; für die Haftung nach Veräußerung des Wohnungseigentums ist § 160 des Handelsgesetzbuchs entsprechend anzuwenden. ²Er kann gegenüber einem Gläubiger neben den in seiner Person begründeten auch die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. ³Für die Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit ist § 770 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden.

(5) Ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen findet nicht statt.

A. Überblick.

Rn 1

Die GdW ist Grundrechtsträgerin (BGH NJW 13, 2687 Rz 7). Sie ist von den WEigtümern (Vor §§ 1–49 Rn 1) und der Gemeinschaft (Vor §§ 1–49 Rn 6) zu unterscheiden. Der Zweck der GdW besteht nach § 18 I darin, das gemE zu verwalten. Dazu hat sie ua:

• sich um die Erhaltung des gemE zu kümmern;
• schuld- (§ 14 I Nr 1) und sachenrechtlich (§ 9a II iVm § 1004 BGB) gegen Störungen des gemE vorzugehen;
• nach § 9a II die sich aus dem gemE ergebenden Rechte sowie solche Rechte der WEigtümer auszuüben, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und die entspr Pflichten wahrzunehmen;
• die auf das gemE bezogenen Verträge mit Dritten zu schließen (BGH ZMR 18, 777 Rz 16), zB mit dem Verw, Rechtsanwälten, Werkunternehmern oder mit den Trägern der Daseinsvorsorge; Verträge vor Entdeckung der GdW sind entspr auszulegen (BGH NZM 14, 81 [BGH 19.07.2013 - V ZR 109/12] Rz 15; NJW 12, 1948 [BGH 22.03.2012 - VII ZR 102/11] Rz 21);
• das Gemeinschaftsvermögen zu halten.

Rn 1a

Die WEigtümer haben keine Möglichkeit, einen weiteren Zweck zu vereinbaren und/oder die Zwecke zu erweitern. Es besteht auch grds keine Möglichkeit, die Aufgaben auf eine andere Stelle zu verlagern.

B. Rechtsfähigkeit (§ 9a I 1).

I. Überblick.

1. Allgemeines.

Rn 2

Die GdW ist grds in sämtlichen Bereichen rechts- und parteifähig (s.a. § 1 BGB Rn 8). Bsp: Erb- und Grundbuchrecht (BGH ZMR 05, 547; KG IMR 15, 512), Scheck- und Wechselrecht, Verwaltungsprozess (zB OVG Lüneburg ZMR 18, 94; OVG Berlin-Brandenbg ZWE 10, 42, 42). Die GdW kann auch Vereinsmitglied (AG Hannover ZMR 08, 743; str) und Beteiligter iSv § 154 1 ZVG sein (BGH NZM 09, 243), Gesellschafterin – auch Alleingesellschafterin – (Elzer MietRB 18, 346) oder Betreiberin eines Blockheizkraftwerkes (BFH NJW 19, 387 [BFH 20.09.2018 - IV R 6/16] Rz 29; s.a. EuGH DStR 21, 104 Rz 36). Die GdW ist allerdings weder testier- noch insolvenzfähig (Rn 38).

2. Erwerb von Rechten und Pflichten.

Rn 3

Soweit die GdW Rechte erwirbt und/oder Pflichten eingeht, ist sie selbst berechtigt und verpflichtet, nicht die WEigtümer. Neben ihr können die WEigtümer aber haften (Rn 33).

3. Immobiliarvermögen.

Rn 4

Die GdW kann sowohl außerhalb (BGH v 20.1.23 – V ZR 65/22, Rz 9; ZMR 16, 476 Rz 21; München ZMR 16, 792) als auch innerhalb (Frankf IMR 15, 422; Hamm ZMR 11, 403; ZMR 10, 785; Celle ZMR 08, 210) der von ihr verwalteten WE-Anlage Immobiliarvermögen erwerben (außerhalb bieten sich va an: Park- oder Müllstandsflächen, aber auch Teileigentum). Ferner kann sie WEigtümerin einer anderen WE-Anlage werden (München ZMR 16, 792). Will die GdW eine Vielzahl von Wohnungseigentumsrechten erwerben, ist das im Einzelfall nicht mehr ordnungsmäßig (Hamm ZMR 11, 403). Auch der Erwerb von Immobiliareigentum zu Erwerbszwecken ist grds nicht ordnungsmäßig (s.a. AG Bremen-Blumenthal ZWE 14, 227, 288). Wird die GdW durch einen Erwerb WEigtümerin (Vor §§ 1–49 Rn 1), ruhen ihre Rechte analog § 71b AktG (Hamm ZWE 09, 452, 454), wenn es sich nicht um eine andere WE-Anlage handelt. Soll der Verw beim Erwerb handeln, muss er nach § 19 I ermächtigt werden (§ 9b Rn 3). Dieser Beschl sowie die Verw-Bestellung sind dem GBA in der Form des § 26 IV nachzuweisen (Hamm ZMR 10, 785).

4. Erfüllungsgehilfen.

Rn 5

Vertragspartner der GdW sind ihre Erfüllungsgehilfen iSv § 278 S 1 BGB (zum alten Recht BGH WuM 20, 233 Rz 13; ZMR 18, 777 Rz 38). Denn die GdW erfüllt mit einem Vertragsschluss nach § 18 I eine eigene Pflicht ggü den einzelne...