Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 8 WEG – Teilung durch den Eigentümer.

Gesetzestext

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist.

(2) Im Falle des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend.

(3) Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.

A. Allgemeines.

Rn 1

§ 8 I ermöglicht es – als gedachte Ausnahme (BGH ZMR 17, 70 Rz 19) – einem Alleineigentümer, durch Teilungserklärung Wohnungseigentum zu begründen. Nach § 8 II gelten §§ 3 I 2, II, III, 4 II 5 bis 7 entspr. Der Alleineigentümer kann danach ua eine Gemeinschaftsordnung (Vor §§ 1–49 Rn 10) entwickeln (BGH ZMR 20, 202 Rz 16).

B. Inhalt der Teilungserklärung.

Rn 2

Der Alleineigentümer muss für eine Aufteilung seines Grundstücks (s.a. § 19 I BauGB) erklären, in wie viele Miteigentumsanteile er dieses aufteilt, welche Größe die Miteigentumsanteile jew haben sollen (§ 3 Rn 4) und welches SonderE diesen Miteigentumsanteilen jew in einem auf dem Grundstück (§ 1 Rn 26) errichteten oder zu errichtendem Gebäude eingeräumt werden (§ 3 Rn 2) soll.

C. Form.

Rn 3

Die Teilungserklärung ist formfrei, muss für den grundbuchrechtlichen Vollzug aber nach § 29 GBO in Form einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde (§ 129 BGB) abgegeben werden. In der Praxis ist die notarielle Beurkundung nach §§ 129 II, 128 BGB im Hinblick auf § 13a I 1 BeurkG üblich. Da § 8 die Teilung des Vollrechtes ist, sind Zustimmungen Dritter (Vor §§ 1–49 Rn 25) nach hM grds nicht erforderlich (BGH DNotZ 79, 96 und 168), auch nicht im Hinblick auf § 10 I Nr 2 ZVG (BGH ZMR 12, 563 Rz 12). Dritte unterliegen daher der Gefahr, durch eine Zwangsversteigerung ihrer Rechte verlustig zu gehen. § 878 BGB ist auf die Teilungserklärung entspr anwendbar (BGH ZMR 17, 70 Rz 13).

D. Wirksamkeit.

Rn 4

Die Teilungserklärung wird mit der Eintragung in das Grundbuch bzw mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam (BGH ZMR 17, 70 Rz 17; aA BGH NJW 20, 610 Rz 23: Eingang beim GBA). Bis zu diesem Zeitpunkt hat sie keinerlei materiell-rechtliche Wirkung (BGH ZMR 17, 70 Rz 17). War das Grundstück Eigentum von Bruchteilseigentümern, setzt sich dieses an den Wohnungs- bzw Teileigentumsrechten fort (KG NotBZ 15, 148 [KG Berlin 06.01.2015 - 1 W 369/14]). Zur Entstehung der Gemeinschaft s Vor §§ 1–49 Rn 13. Solange es keine Gemeinschaft gibt, bleiben sachenrechtlich gemE und SonderE Idee: Erst wenn es mehrere Eigentümer gibt, lassen sie sich unterscheiden.

E. Änderungen.

I. Überblick.

Rn 5

Der Alleineigentümer kann die Teilungserklärung, solange kein Erwerber eine Vormerkung erlangt hat, durch eine einfache einseitige Erklärung in der Form des § 29 GBO beliebig ändern (BGH NJW 20, 610 Rz 12; ZWE 17, 169 Rz 25). Dies gilt unabhängig davon, dass der Alleineigentümer schuldrechtlich bereits zu diesem Zeitpunkt der Zustimmung der Erwerber bedarf (BGH NJW 20, 610 Rz 12). Nach diesem Zeitpunkt müssen der Alleineigentümer und die Vormerkungsberechtigten zusammenwirken (BGH NJW 20, 610 Rz 12; ZWE 17, 169 Rz 25). Dies gilt auch für die Gemeinschaftsordnung (BGH ZMR 20, 202 Rz 16).

II. Vollmachten.

Rn 6

Will der Alleineigentümer das Recht, die Teilungserklärung zu ändern, weiter behalten, kann er sich in den jeweiligen Erwerbsverträgen eine Änderungsvollmacht einräumen lassen (BGH NJW 20, 610 Rz 27; ZWE 17, 169 Rz 17). Die Prüfungskompetenz des GBA ggü einer solchen Vollmacht beschränkt sich auf offensichtliche Verstöße (München ZWE 17, 28; 15, 171; s.a. BGH NJW 20, 610, Rz 26). Ferner ist der Bestimmtheitsgrundsatz zu beachten (BGH NJW 20, 610 Rz 28) sowie das Gebot der Klarheit der Grundbucheintragungen (Frankf ZMR 98, 365, 367; BayObLG DNotZ 97, 473). Dem Bestimmtheitsgrundsatz ist genügt, wenn die Vollmacht im Außenverhältnis unbeschränkt erteilt wird (BGH NJW 20, 610 Rz 28). Hinsichtlich der Beschränkungen im Innenverhältnis verlangt § 308 Nr 4 BGB, dass für den Vollmachtgeber ein gewisses Maß an Kalkulierbarkeit der möglichen Leistungsänderung besteht (BGH NJW 20, 610 Rz 29). Dies ist zu bejahen, wenn für die Änderung ein triftiger Grund vorliegt (BGH NJW 20, 610 Rz 29; NJW 08, 360 [BGH 15.11.2007 - III ZR 247/06] Rz 23). Das SonderE muss unangetastet bleiben (s.a. BGH NJW 20, 610 [BGH 20.09.2019 - V ZR 218/18] Rz 29).

Rn 7

Ein Änderungsvorbehalt zur Änderung der Teilungserklärung kann nicht als Teil der Gemeinschaftsordnung (Vor §§ 1–49 Rn 10) mit einer Sondernachfolger nach §§ 10 I 2, III, 5 IV 1 bindenden Wirkung als Inhalt des SonderE vereinbart werden (BGH ZMR 16, 476 Rz 17; 13, 1962 Rz 9). Für die Änderung der Gemeinschaftsordnung gilt das nicht. Hier sind verdinglichte Vollmachten vorstellbar (§ 10 Rn 10).

III. Erzwungene.

1. §§ 242, 313 BGB iVm dem Gemeinschaftsverhältnis.

Rn 8

Nach §§ 242, 313 BGB iVm dem Gemeinschaftsverhältnis (Vor §§ 1...