Teilungserklärung: Änderung (notarielle Beurkundung) / Einführung

Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in der Weise in Miteigentumsanteile teilen, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist (Teilungserklärung). Durch eine Teilungserklärung werden die Grenzen des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die Anzahl und die Größe der Miteigentumsanteile sowie die grundsätzlichen Widmungen der Räume (Wohnungs- oder/und Teileigentum) bestimmt. Im Laufe des "Lebens" einer Wohnungseigentumsanlage kann es einen Bedarf geben, diese Bestimmungen zu ändern.^[1]

Änderungsbedarf

Ein Bedarf, die Teilungserklärung zu ändern, zeigt sich vor allem, wenn Räume zum Sondereigentum erklärt wurden, diese Anordnung aber nach § 5 Abs. 2 WEG nicht möglich ist, wenn das Sondereigentum anders als geplant oder gar nicht entstanden ist oder wenn aus anderen Gründen gemeinschaftliches Eigentum Sondereigentum werden soll^[2] oder umgekehrt.

Ferner ergibt sich ein Änderungsbedarf, wenn die Größe der jeweiligen Miteigentumsanteile ungerecht festgesetzt wurde oder die Größe wegen späterer Veränderungen als ungerecht erscheint. Geht es – wie in aller Regel – um die Kosten und damit darum, die in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG geregelte Kostenverteilung zu ändern, kann man zwar durch einen Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Abhilfe schaffen. Etwas anderes gilt aber für die Außenhaftung der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 4 WEG.

Zuständigkeit

Wer für eine Änderung zuständig ist, richtet sich danach, zu welchem Zeitpunkt sich ein Bedarf zeigt.

Eigentümer des Grundstücks

Solange es nur einen Eigentümer des Grundstücks gibt, kann dieser die Teilungserklärung durch eine einseitige Erklärung ändern.^[3] Wie die Teilungserklärung selbst, muss dabei auch ihre Änderung in der Form des § 29 GBO gegenüber dem Grundbuchamt erklärt werden.^[4] Erklärt sich der Eigentümer des Grundstücks hingegen außerhalb des Grundbuchs durch Erklärung gegenüber anderen Stellen oder ändert er bloß seine Ansicht, ohne sich zu erklären, geht seine Erklärung ins Leere. Etwa eine Änderung der Teilungserklärung durch einen "Ein-Mann-Beschluss" ist nicht möglich.

Entstehung einer werdenden Gemeinschaft nach Bruchteilen

Die Änderungsbefugnis des Grundstückseigentümers erlischt, wenn eine werdende Gemeinschaft nach Bruchteilen entsteht, wenn also für einen Erwerber in seiner Person die Voraussetzungen für einen werdenden Wohnungseigentümer nach § 8 Abs. 3 WEG vorliegen.^[5] Ab diesem Zeitpunkt müssen die (werdenden) Wohnungseigentümer und der (ehemalige alleinige) Grundstückseigentümer zusammenwirken und gemeinsam die entsprechenden Erklärungen in der Form des § 29 GBO gegenüber dem Grundbuchamt abgeben^[6]; ein entsprechender Beschluss wäre nichtig.^[7]

In besonders gelagerten Ausnahmefällen besteht entsprechend den Grundsätzen der §§ 242, 313 BGB i. V. m. dem Gemeinschaftsverhältnis für jeden Wohnungseigentümer die Verpflichtung, einer Änderung der Teilungserklärung zuzustimmen.^[8] Dies ist der Fall, wenn außergewöhnliche Umstände vorliegen, welche die Verweigerung der Zustimmung zu einer notariellen Vereinbarung als grob unbillig und damit als Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben erscheinen lassen.^[9] Diese Voraussetzungen sind z. B. gegeben, wenn auf Grund einer Abweichung bei der Bauausführung von dem Aufteilungsplan nur ein isolierter, nicht mit Sondereigentum verbundener Miteigentumsanteil erworben wurde.^[10] Ferner können sie gegeben sein, wenn ein Wohnungseigentümer eigentlich einen Anspruch auf erstmalige Herstellung eines den Plänen entsprechenden Zustands hat, die plangerechte Herstellung aber tiefgreifende Eingriffe in das Bauwerk erfordert oder Kosten verursacht, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Belange der von der abweichenden Bauausführung unmittelbar betroffenen Wohnungseigentümer unverhältnismäßig sind.^[11] Die Interessen der hiervon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer werden dadurch gewahrt, dass sie jedenfalls gravierende Abweichungen zu Lasten ihres Sondereigentums unter Umständen nur gegen eine Ausgleichszahlung hinnehmen müssen.^[12]

Ermächtigungen

Will der Grundstückseigentümer auch nach Entstehung einer werdenden Gemeinschaft nach Bruchteilen das Recht haben, die Teilungserklärung einseitig und ohne Mitwirkung anderer (werdender) Wohnungseigentümer zu ändern, bedarf er einer Vollmacht, um für die anderen (werdenden) Wohnungseigentümer handeln zu können. Diese Vollmacht ist keine Bestimmung der Wohnungseigentümer für ihr Verhältnis untereinander und kann daher nicht in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden.^[13] Dort können die Wohnungseigentümer auch nicht ihre "Zustimmung" erklären. Möglich ist hingegen, dass jeder vom Grundstückseigentümer Erwerbende diesem individuell eine Vollmacht einräumt. Und die Vollmacht kann Teil der jeweiligen Erwerbsverträge sein.^...