Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 3 WEG – Vertragliche Einräumung von Sondereigentum.

Gesetzestext

(1) ¹Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude (Sondereigentum) eingeräumt wird. ²Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1.

(2) Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache.

(3) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind.

A. Teilungsvertrag (§ 3 I).

I. Überblick.

Rn 1

Der Teilungsvertrag beschränkt das Miteigentum. Jedem Miteigentümer ist neben seinem bereits bestehenden Teilhaberecht am Miteigentum als Beschränkung des Miteigentums der anderen Teilhaber SonderE einzuräumen (Rn 2). Das SonderE muss in einem auf dem Grundstück (§ 1 Rn 26) errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt werden (Rn 2). IdR wird im Teilungsvertrag die Größe der Miteigentumsanteile bestimmt (Rn 8 ff). Die Miteigentümer können ihre Miteigentumsanteile vor, mit oder nach dem Teilungsvertrag ganz oder teilweise einander übertragen (s.a. BGH NJW 83, 1672 [BGH 10.02.1983 - V ZB 18/82]).

II. Gebäude.

Rn 2

Die Begründung von Wohnungseigentum ist nach §§ 1 I, 3 nur an einem errichteten oder zu errichtenden Gebäude möglich. Gebäude idS ist ein nach allen Seiten abgeschlossenes Bauwerk, das einer Nutzung zugängliche Räume enthält, durch räumliche Umfriedung Schutz gewährt und den Eintritt von Menschen gestattet (Schlesw MietRB 16, 232; sa BGH MDR 73, 39). Ob ein Bauwerk ein Gebäude iSd WEG ist, ist allein nach §§ 93 ff BGB zu beurteilen (Schlesw MietRB 16, 232); zB auf § 70 III BewG kommt es nicht an.

III. SonderE.

1. Überblick.

Rn 3

SonderE ist das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude. Es kann nur an Räumen begründet werden. Für Stellplätze fingiert § 3 I 2 den Raum (Rn 15). Das SonderE kann nach § 3 II im Einzelfall auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden (Rn 18).

2. Wohnung.

Rn 4

Wohnung sind alle zu demselben Wohnungseigentum (§ 1 Rn 1) gehörenden Einzelräume, die mit derselben Nr gekennzeichnet sind. Zur ›Wohnung‹ gehören daher die zusammenhängenden Räume. Zur Wohnung gehören aber auch andere Räume, soweit sie dieselbe Nr haben. In diesen Räumen kann man idR nicht wohnen. Es handelt sich vielmehr um ›unselbständiges‹ Teileigentum (§ 1 Rn 7).

3. Raum.

a) Überblick.

Rn 5

Raum ist ein kubisches, also nach Länge, Breite und Höhe abgrenzbares Gebilde (Hamm ZMR 16, 300), ein von Boden, Decke und 4 oder mehr Wänden umschlossenes Bauteil (München ZMR 06, 388; LG Dresden ZMR 10, 979, 980) in einem Gebäude (Rn 2). Der Raum iSd WEG ist mithin dreidimensional, wobei alle Wände von einer gewissen Dauerhaftigkeit und Stabilität gekennzeichnet und die Zugänge grds abschließbar sein müssen (Hamm ZMR 16, 300). Bsp: Zimmer, Garage, Lagerhalle, Kugel, Schuppen. Fehlen Wände, ist das nach hM allerdings unschädlich, sofern eine Abgrenzung (= der Raum als solcher) erkennbar ist (BGH NJW 16, 473 Rz 16 = ZMR 16, 215; NJW 11, 3237 Rz 17 = ZMR 11, 809). Damit kann – gibt es einen Raum – dieser, so wie man ihn sieht, 2 Räume sein, wenn der Aufteilungsplan zwei Räume vorsieht, die jew im SonderE eines anderen stehen (BGH NJW 16, 473 Rz 16 = ZMR 16, 215; 08, 2982 Rz 12).

b) Einzelfälle.

Rn 6

• Balkone können bis auf ihre ›konstruktiven‹ Elemente (Rn 20) – nach hM gem §§ 3 I, 8 I iVm dem Aufteilungsplan (§ 7 III, IV Nr 1) als ›Raum‹ zum SonderE bestimmt werden (BGH ZMR 10, 542 Rz 22; NJW 85, 1551; München ZMR 12, 118; KG ZMR 09, 135). SonderE ist dann va der Luftraum, der Innenanstrich und der Bodenbelag (BSG SGb 15, 630). Eine stets alleinige Gebrauchsbefugnis eines WEigtümers für ›seinen‹ Balkon, ›seine‹ Loggia bzw Dachterrasse folgt – fehlt eine Zuweisung zum SonderE – nach hM idR ›aus der Natur der Sache‹ (LG Itzehoe ZMR 20, 683).
• Ein Carport, auch mit vier Eckpfosten und Überdachung, ist kein Raum.
• Für Dachterrassen galten bislang die Ausführungen zu Balkonen (BGH ZMR 18, 833 Rz 7). Im aktuellen Recht könnten sie § 3 II unterfallen und kein Raum (mehr) sein (arg § 3 I 2 erwähnt nur Stellplätze). Das SonderE könnte dann auf sie erstreckt werden (Rn 18).
• Für Stellplätze fingiert § 3 I 2 die Raumeigenschaft (Rn 15).
• Ein Innenhof soll ein Raum sein können (Hamm ZMR 16, 300), was aber nicht überzeugt, ua, weil der Hof außerhalb des Gebäudes liegt.
• Für Loggien (Negativbalkon) gelten die Ausführungen zu Balkonen.
• Ein Mehrfachparker als Ganzes wurde bislang als ›Raum‹ angesehen (BGH ZMR 12, 377 Rz 7). Im aktuellen Recht si...