Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 1 WEG – Begriffsbestimmungen.

Gesetzestext

(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.

(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

(3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

(4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.

(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

(6) Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.

A. Wohnungs- und Teileigentum (§ 1 II, III, VI).

I. Allgemeines.

Rn 1

Wohnungs- und Teileigentum (zT als Oberbegriff ›Raumeigentum‹ genannt) werden in § 1 II, III jew legal definiert. Das Gesetz spricht in §§ 9 I Nr 2, 11 III 1 von Wohnungseigentumsrechten. Das WEG nutzt den Begriff ›Wohnungseigentum‹ neben § 1 II auch in umfassenderer Bedeutung – nämlich für Wohnungs- und Teileigentum – in § 2 (§ 2 Rn 2). Spricht das Gesetz vom WEigtümer (Vor §§ 1–49 Rn 1), meint es immer auch den Teileigentümer. Eine Unterscheidung ist – bis auf das Maß der erlaubten Benutzung (Rn 4 ff) und die Abgeschlossenheit (§ 3 Rn 23) – unnötig, da nach § 1 VI für das Teileigentum die Vorschriften über das Wohnungseigentum entspr gelten. Wird in einer Gemeinschaftsordnung (Vor §§ 1–49 Rn 10) einheitlich der Begriff ›WEigtümer‹ benutzt, ist neben dem WEigtümer idR auch der Teileigentümer angesprochen (Hamm DNotZ 06, 692). Wohnungs- und Teileigentum als gesetzlich vorgesehene Grundtypen des Gebrauchs schließen sich grds gegenseitig aus (BGH ZMR 18, 238 Rz 8).

II. Bedeutung.

1. Schuldrechtliche Vereinbarung.

Rn 2

Nach ganz hM ist die Bestimmung zusammenhängender Räume zur ›Wohnung‹ (vgl §§ 3 I, 8 I) oder zu ›Nicht-Wohnzwecken‹ eine schuldrechtliche Vereinbarung iSv §§ 10 I 2 zum Inhalt des SonderE (BGH NJW-RR 21, 1239 Rz 19; ZMR 18, 238 Rz 6). In Bezug auf diese Vereinbarung gelten § 10 Rn 3 ff (s.a. Rn 6). Diese Vereinbarung ist zu treffen. Zwar soll es nach einigen Stimmen möglich sein, nicht zu bestimmen, ob das SonderE, das zu einem Miteigentumsanteil gehört, Wohn- oder Nichtwohnzwecken dient (KG WuM 08, 165 [KG Berlin 03.12.2007 - 24 U 71/07]; LG Berlin ZWE 19, 39). Ferner soll es möglich sein, für dieselben Räume als Gebrauch ›Wohn-‹ und zugleich ›Nichtwohnzwecke‹ zu bestimmen. Dem ist wegen des zwingenden Inhaltes der §§ 3 I, 8 I, die eine entspr tw Widmung nicht vorsehen, aber grds nicht zu folgen. Eine solche Teilung ist nur für (fiktive, § 3 I 2) Räume außerhalb des Abschlusses der Wohnung oder der zusammenhängenden Räume vorstellbar.

2. Änderungen.

a) Überblick.

Rn 3

Die Änderung einer Vereinbarung iSv Rn 2 bedarf materiell-rechtlich gem § 5 IV 1, II grds wieder einer Vereinbarung (BGH NJW-RR 21, 1239 Rz 22). Wird die Änderung aufgrund einer allgemeinen Öffnungsklausel beschlossen, muss ein von einer Änderung negativ betroffener WEigtümer nach hM der Änderung zustimmen (BGH ZMR 19, 619 Rz 15).

b) Verdinglichung.

Rn 3a

Soll die Vereinbarung nach § 5 IV 1 zum Inhalt des SonderE gemacht werden, ist gem §§ 19, 29 GBO eine Bewilligung der WEigtümer erforderlich (BGH NJW-RR 21, 1239 Rz 22; ZMR 12, 793 Rz 9). Die Berechtigten einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld sowie einer Reallast müssen der Änderung nach § 5 IV 2 nicht zustimmen. Für andere dinglich Berechtigte gilt dies nach hM aber nicht. Bei ihnen ist also zu prüfen, ob eine Änderung ihr Recht entspr §§ 876, 877 BGB beeinträchtigt. Eines neuen Aufteilungsplans (§ 7 Rn 14) bedarf es nur bei Veränderung der räumlichen Grenzen (München ZWE 10, 421). Dem Grundbuchamt ist bei einer ›Umwidmung‹ von Teil- in Wohnungseigentum (nicht umgekehrt) nach bislang hM hingegen eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung vorzulegen (KG RNotZ 13, 428), zu der die Eintragungsbewilligung (§ 7 Rn 10) in einem erkennbaren Zusammenhang stehen muss (KG RNotZ 15, 504). Denn die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an die Ausstattung eines Teileigentums müssen nicht den öffentlich-rechtlichen Anforderungen an die Ausstattung eines Wohnungseigentums genügen. Die AVA v 6.7.21 (BAnz AT 12.7.21 B2) hat daran nichts geändert.

c) Änderungsvorbehalt.

Rn 3b

Ein WEigtümer kann zu einer Umwidmung ermächtigt werden – Änderungsvorbehalt (BGH NJW-RR 21, 1239 Rz 23; München ZMR 17, 820). Dieser muss ›bestimmt‹ sein (München NZM 14, 397). In diesem Falle müssen Dritte nach hM nicht zustimmen (KG ZWE 11, 84; BayObLGZ 89, 28, 34). Der Änderungsvorbehalt kann nicht das Verhältnis vom SonderE und gemE betreffen (§ 10 Rn 3).

III. Erlaubte Benutzungen (Zweckbestimmungen iwS).

1. Überblick.

Rn 4

§ 1 II, III (nach hM: Zweckbestimmungen iwS) bestimmen wenigstens grob, welche Benutzung erlaubt ist. Sie sind mithin Benutzungsvereinbarungen (§ 10 Rn 8; BGH NJW-RR 21, 1239 [BGH 16.07.2021 - V ZR 284/19] Rz 19). Weitere Konkretisierungen können nach § 10 I 2 (dazu § 10 Rn 8