Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 11 WEG – Aufhebung der Gemeinschaft.

Gesetzestext

(1) Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. ³Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.

(2) Das Recht eines Pfändungsgläubigers (§ 751 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) sowie das im Insolvenzverfahren bestehende Recht (§ 84 II der Insolvenzordnung), die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ist ausgeschlossen.

(3) Im Fall der Aufhebung der Gemeinschaft bestimmt sich der Anteil der Miteigentümer nach dem Verhältnis ihrer Wohnungseigentumsrechte zur Zeit der Aufhebung der Gemeinschaft. Hat sich der Wert eines Miteigentumsanteils durch Maßnahmen verändert, deren Kosten der Wohnungseigentümer nicht getragen hat, so bleibt eine solche Veränderung bei der Berechnung des Wertes dieses Anteils außer Betracht.

A. Grundsatz (§ 11 I 1).

Rn 1

Die Gemeinschaft (Vor §§ 1–49 Rn 6) ist nach Sinn und Zweck auf Dauer angelegt. Der grds unabdingbare § 11 I 1, 2 bezweckt daher, eine gesicherte Rechtsstellung zu vermitteln (BGH ZMR 02, 440, 442). Sachenrechtlich wird die angestrebte Beständigkeit von § 6 flankiert. Ein WEigtümer kann auch nicht mittelbar durch Verzicht aus der Gemeinschaft ausscheiden (§ 4 Rn 7).

B. Ausnahmen (§ 11 I 3).

Rn 2

Die WEigtümer können sich unter den Voraussetzungen des § 11 I 3 das Recht einräumen, eine Aufhebung zu verlangen. Eine Wiederaufbaupflicht besteht in zwei Fällen: wenn es vertraglich bestimmt ist oder wenn der Schaden durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt ist (§ 22).

Rn 3

Die WEigtümer können jederzeit einen Vertrag mit dem Zweck schließen, die SonderE-Rechte und damit die Gemeinschaft aufzuheben (Form: §§ 311b I 1, 925 I 1 BGB; nach aA § 4 III analog). Die WEigtümer können die Gemeinschaft zB durch reale Grundstücksteilung aufheben (BayObLG WE 84, 124; Rpfleger 80, 110). Weigert sich ein WEigtümer, an einer vereinbarten Aufhebung mitzuwirken, ist der Anspruch auf Zustimmung zur Aufhebung nach § 43 II Nr 1 zu verfolgen (BayObLG ZfIR 99, 225). Für Ansprüche, die sich aus der Aufhebung der Gemeinschaft ergeben können, ist das (normale) Prozessgericht zuständig. Sind die Rechte dinglich Berechtigter betroffen, müssen auch diese dem Aufhebungsvertrag zustimmen (Frankf ZMR 90, 229 [OLG Frankfurt am Main 16.01.1990 - 20 W 501/89]; Ddorf DNotZ 90, 42 [BayObLG 15.02.1989 - BReg. 2 Z 129/88]). Ist das Gesamtgrundstück belastet, besteht das Recht fort und ist eine Zustimmung entbehrlich.

Rn 4

Besteht keine Wiederaufbaupflicht und einigen sich die WEigtümer auch nicht darauf, das Gebäude wiederaufzubauen, kann es in Ausnahmefällen auch ohne entspr Vereinbarung einen Anspruch auf Mitwirkung zur Aufhebung der GdW aus §§ 242, 313 BGB iVm mit dem Gemeinschaftsverhältnis (Vor §§ 1–49 Rn 16) geben (BGH ZMR 22, 60 Rz 36; BayObLG ZMR 02, 291).

Rn 5

Die Ansprüche nach Rn 3 und Rn 4 sowie auf Teilung und Auszahlung des Erlöses sind gem §§ 857, 829, 835 ZPO pfändbar (BGH NJW 06, 849, 850 [BGH 20.12.2005 - VII ZB 50/05]; 03, 1858 [BGH 20.02.2003 - IX ZR 102/02]).

C. Aufhebung durch Pfändungsgläubiger/Insolvenzverwalter (§ 11 II).

Rn 6

§ 11 II schließt das Recht eines Pfändungsgläubigers nach § 751 BGB sowie das Recht des Insolvenzverwalters nach § 84 II InsO aus. Etwas anderes gilt, wenn die WEigtümer einen Aufhebungsvertrag (Rn 3) geschlossen haben oder ein außerordentlicher Aufhebungsanspruch (Rn 4) besteht. Bei Zerstörung des Gebäudes erstrecken sich Pfandrechte auf etwaige Versicherungssummen.

D. Wertanteil (§ 11 III).

Rn 7

Sofern nichts Abweichendes durch Vereinbarung bestimmt ist, ordnet § 11 III 1 – unter Beachtung von § 11 III 2 – für den Fall der Aufhebung der Gemeinschaft (Vor §§ 1–49 Rn 6) an, nach welchem Wert jeder WEigtümer am zu verteilenden gemE zu beteiligen ist: dem Wert der Wohnungseigentumsrechte (Vor §§ 1–49 Rn 9). Der Wert ist einvernehmlich, subsidiär durch sachverständiges Verkehrswertgutachten und ggf durch Urt und gerichtliche Schätzung nach § 317 BGB festzustellen. Belastungen, die jeder WEigtümer für sich berichtigen muss, und Schulden der GdW sind bei der Berechnung nicht zu berücksichtigen.

Rn 8

Für die Verteilung des Gemeinschaftsvermögens (§ 9a III) sind die geltenden Umlageschlüssel iSv § 16 II anzuwenden.