Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 925 BGB – Auflassung.

Gesetzestext

(1) ¹Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. ²Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. ³Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan oder Restrukturierungsplan erklärt werden.

(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.

A. Allgemeines.

Rn 1

§ 925 ergänzt § 873 hinsichtlich Form (I) und Verbot von Bedingungen und Befristungen (II) für die dingliche Einigung (Auflassung) bei der rechtsgeschäftlichen Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Dadurch sollen Übereilungsschutz, die Gültigkeit der Erklärung sowie die Richtigkeit des Grundbuchs (vgl § 20 GBO) gewährleistet werden (BGHZ 29, 11; Kanzleiter DNotZ 94, 283). Ferner ist § 925 eine Zuständigkeitsnorm, die die ausschließliche Zuständigkeit der genannten – deutschen – Stellen begründet (Winkler BeurkG, Einl Rz 581 Fn 8; Weber NJW 55, 1784). Daher ist eine vor einem ausländischen Notar erklärte Auflassung auch dann unwirksam, wenn die Ortsform eingehalten wurde (Art 11 EGBGB), da die Auflassung vor einer unzuständigen Stelle erklärt wurde (Weber aaO).

B. Eigentumsübertragung an einem Grundstück.

Rn 2

§ 925 gilt nur für die rechtsgeschäftliche Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. § 925 gilt nicht, wenn das Eigentum kraft Gesetzes oder Staatsakt übergeht (§ 873 Rn 15). Zum Erwerb kraft Gesetzes gehören insb Umwandlungen nach dem UmwG und die An- bzw Abwachsung bei Ein- bzw Austritt in einer Gesamthand sowie die Umorganisation von Gebietskörperschaften durch G oder Hoheitsakt (Erman/Lorenz Vor § 925 Rz 4).

I. Eigentum.

Rn 3

Erfasst ist die Übertragung von Allein- und Miteigentum. Die Übertragung von Wohnungs- und Teileigentum ist von § 925 unmittelbar erfasst, weil dabei ebenfalls Miteigentumsanteile an einem Grundstück – verbunden mit Sondereigentum – übertragen werden. § 925 gilt ferner für die Einräumung und Aufhebung von Sondereigentum (§ 4 II WEG), die Übertragung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum und umgekehrt (BGH DNotZ 99, 661 [BGH 05.10.1998 - II ZR 182/97]) sowie von Gebäudeeigentum iSd DDR-ZGB (Art 233 § 4 I; 231 § 5 EGBGB, vgl MüKo/Ruhwinkel Rz 5), nicht jedoch für das Erbbaurecht unter Geltung des ErbbauRG (§ 11 I ErbbauRG) und die Übertragung von Anteilen an einer Gesamthand, zu deren Vermögen ein Grundstück gehört.

II. Übertragung.

Rn 4

Eigentumsübertragung ist nur die rechtsgeschäftliche Übertragung des Eigentums von einem Rechtsträger auf einen anderen. Ein Unterfall des Rechtsträgerwechsels ist die Änderung der Eigentumsform, auch wenn die beteiligten Personen jeweils dieselben sind (zB Wechsel zwischen Bruchteilseigentum und Gesamthandseigentum; RGZ 105, 251). Bleibt der Rechtsträger gleich und ändert sich nur dessen Rechtsform (zB Umwandlung einer GbR in OHG oder KG bzw einer OHG in KG; vgl Erman/Lorenz Rz 12) oder wird eine Vorgesellschaft (VorGmbH, VorAG, VorVerein) im Handelsregister bzw Vereinsregister eingetragen (BGHZ 91, 148) gilt § 925 nicht. Unterschiedliche Rechtsträger sind jedoch die Vorgründungsgesellschaft und die spätere VorGesellschaft bzw Gesellschaft (zur GmbH BGH NJW 84, 2164 [BGH 07.05.1984 - II ZR 276/83]). Insofern erfolgt ein Rechtsübergang nicht automatisch, sondern nur nach §§ 873, 925. Keine Identität des Rechtsträgers liegt bei der Übertragung von Miteigentum auf eine Gesamthand (RGZ 65, 233) oder der Auseinandersetzung einer Gesamthand (zB Erbengemeinschaft, GbR; s Erman/Lorenz Rz 15) vor, auch wenn jeweils dieselben Personen beteiligt sind. Dasselbe gilt für die Übertragung von einer Gesamthand auf eine andere personengleiche Gesamthand (RGZ 136, 406 f).

III. Grundstück.

Rn 5

Grundstück iSd § 925 ist zunächst das Grundstück im Rechtssinne (s § 873 Rn 2), auch wenn es nach § 3 II GBO buchungsfrei oder öffentlich-rechtlich gewidmet (BGH NJW 69, 1437 [BGH 25.04.1969 - V ZR 18/66]) ist. Buchungsfreie Grundstücke müssen zunächst im Grundbuch gebucht werden, es sei denn der Erwerber ist nach § 3 II GBO ebenfalls vom Buchungszwang befreit (vgl Art 127 EGBGB, Grüneberg/Herrler Rz 7). Kirchliche Grundstücke können iRe innerkirchlichen Umorganisation auch durch Kirchengesetz übertragen werden (Hambg NJW 83, 2572; aA Oldbg DNotZ 72, 492 [OLG Oldenburg 19.07.1971 - 5 Wx 31/71]; vgl Erman/Lorenz Rz 6). Bei der Übertragung eines realen Grundstücksteils (Teilfläche, s § 873 Rn 2), ist eine Auflassung auch schon vor katastermäßiger Vermessung und Fortschreibung möglich, wenn die Teilfläche hinreichend bestimmt ist (BGHZ 90, 326; ZfIR 02, 485; MüKo/Ruhwinkel Rz 22; Erman/Lorenz Rz 7). Zur Verurteilung auf Abgabe der Auflassungserklärung genügt die hinreichend bestimmte Bezeichnung (BGH NJW 88, 415 [BGH 24.04.1987 - V ZR 228/85]), zur Abgabe der Eintragungsbewilligung muss jedoch zumindest der Veränderungsnachweis vorliegen (s § 28 GBO, BGHZ 90, 3...