Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 873 BGB – Erwerb durch Einigung und Eintragung.

Gesetzestext

(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.

A. Allgemeines.

Rn 1

§ 873 ist die Grundnorm für den rechtsgeschäftlichen Erwerb und alle Verfügungen über Grundstücksrechte. Für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück wird § 873 durch § 925 ergänzt. Die Rechtsänderung tritt ein, wenn Einigung und Eintragung im Grundbuch zusammen vorliegen, wobei deren Reihenfolge unerheblich ist (BGH NJW 00, 806 [BGH 26.11.1999 - V ZR 432/98]).

I. Grundstück.

Rn 2

Grundstück iSv BGB, GBO/GBV und GrdstVG (BGHZ 49, 145; Schlesw MittBayNot 07, 432) ist nur das Grundstück im rechtlichen Sinne. Man unterscheidet: 1. Grundstück im natürlichen Sinne ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche (RGZ 68, 25). 2. Grundstück im katastertechnischen oder vermessungstechnischen Sinn (Parzelle, Flurstück, Katastergrundstück) ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Liegenschaftskataster (insb Liegenschaftsbuch und Flurkarte) einzeln ausgewiesen ist. Zuflurstück ist nur eine Teilfläche eines Flurstücks, die bei diesem abgeschrieben und sogleich bei einem anderen Flurstück zugeschrieben werden soll. Wegen der sofortigen Zuschreibung zu einem anderen Flurstück, wird es im Kataster nicht als selbstständiges Flurstück ausgewiesen. 3. Grundstück im rechtlichen Sinne (Grundbuchgrundstück, Buchgrundstück) ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der entweder alleine auf einem Grundbuchblatt gebucht (§ 3 I GBO) oder in einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt unter einer besonderen laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis gebucht ist, §§ 4 I GBO, 6 GBV (RGZ 84, 270; BayObLG Rpfleger 81, 191). Nur ausnahmsweise ist eine Buchung entbehrlich, zB bei Grundstücken öffentlicher Gebietskörperschaften, § 3 II GBO. Ein Grundstück im Rechtssinne kann aus mehreren Flurstücken bestehen (BayObLGZ 56, 470). Ein Zuflurstück wird nur für Vereinigung, Zuschreibung (§ 890) und dem damit verbundenen Eigentumswechsel ausnahmsweise als Grundstück im Rechtssinne behandelt (BGH DNotZ 54, 197 [BGH 11.12.1953 - V ZR 27/52]; BayObLG DNotZ 74, 443).

II. Grundstücksrechte.

1. Grundstücksrechte

Rn 3

ieS sind das Eigentum an einem Grundstück und dingliche Rechte an einem Grundstück, die einen geringeren Umfang an Rechten vermitteln als das Eigentum (beschränkte dingliche Rechte, 3. Buch, Abschn 4–7). 2. Grundstücksgleiche Rechte sind beschränkte dingliche Rechte an einem Grundstück, die einen ähnlichen Umfang von Rechten vermitteln wie das Eigentum an einem Grundstück und sind diesem daher materiell und formell gleichgestellt (BGHZ 23, 244). Dazu gehören das Erbbaurecht (§ 11 I ErbbauRG), das Bergwerkseigentum (§ 9 I BBergG) und landesrechtliche Nutzungsrechte nach Art 196 EGBGB (zB Fischereirecht, BayObLG Rpfleger 94, 453 [BayObLG 24.03.1994 - 2 ZBR 20/94]). Das Wohnungs- bzw Teileigentum ist eine Sonderform des Eigentums (§ 1 WEG) und damit kein grundstücksgleiches Recht (str wie hier BGHZ 49, 251; BayObLGZ 93, 297; BRHP/Kössinger Rz 5; aA Karlsr OLGZ 83, 405; Ddorf DNotZ 77, 307; Staud/Gursky § 1008 Rz 4; MüKo/Lettmaier Vor § 873 Rz 6). Eine Mischform ist das Wohnungs- oder Teilerbbaurecht (§ 30 WEG). 3. Rechte an Grundstücksrechten (vgl § 876) sind Rechte (Nießbrauch, Pfandrecht) an beschränkten dinglichen Rechten an einem Grundstück (zB Nießbrauch an einer Dienstbarkeit) oder an grundstücksgleichen Rechten (zB Nießbrauch am Erbbaurecht).

III. Grundbuch.

Rn 4

Das Grundbuch ist ein Verzeichnis – kein öffentliches Register –, welches die rechtlichen Verhältnisse eines Grundstücks wiedergibt und grds beim Amtsgericht (§ 1 I GBO) für jede Gemarkung geführt wird. Ein Grundbuchblatt besteht aus Deckblatt, Bestandsverzeichnis mit der Bezeichnung des/der Grundstücke, Abteilung I, welche die Eigentumsverhältnisse wiedergibt, Abteilung II, die die Lasten und Beschränkungen des Grundstücks ausweist, die nicht Grundpfandrechte sind (insb beschränkte dingliche Rechte, Eigentumsvormerkung, Verfügungsbeschränkungen), Abteilung III, in der die Grundpfandrechte eingetragen sind. Besondere Grundbücher werden zB angelegt über das Erbbaurecht (§ 14 ErbbauRG), das Wohnungs- oder Teileigentum (§§ 7, 30 WEG), Bergwerksrecht, Fischereirecht. Eintragungsunterlagen und Verfügungen werden in den Grundakten zu jedem Grundbuchblatt aufbewahrt. Das Grundbuch gibt nicht notwendig den vollständigen Bestand an Rechten wieder, weil Rechtsänderungen ohne Eintragung auch kraft Gesetzes eintreten können.

IV. Grundbuchverfahren.

Rn 5

(Schöner...