Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 4 WEG – Formvorschriften.

Gesetzestext

(1) Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.

(2) ¹Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. ²Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden.

(3) Für einen Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, Sondereigentum einzuräumen, zu erwerben oder aufzuheben, gilt § 311b I des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.

A. Anwendungsbereich.

Rn 1

Die Bestimmung erfasst die erstmalige Begründung von SonderE durch Teilungsvertrag nach § 3, aber auch die nachträgliche Begründung (= Änderung; Rn 8) und die (ggf tw) Aufhebung von SonderE (Rn 6).

B. Erstmalige Einräumung von SonderE (§ 4 I, II).

I. Einigung und Eintragung in das Grundbuch.

Rn 2

Einigung über den Eintritt der Rechtsänderung ist der Teilungsvertrag. Er – aber auch eine spätere Änderung (Rn 8) oder die Aufhebung eines SonderE (Rn 6) – bedarf nach § 4 II 1 der für die Auflassung vorgeschriebenen Form (dazu § 925 BGB Rn 6 ff). Einräumung, Änderung oder Aufhebung können nach § 4 II 2 nicht unter einer Bedingung oder Befristung erklärt werden, was § 925 II BGB entspricht. Ob zusätzlich § 925a BGB anwendbar ist, ist str, ohne praktische Bedeutung und iE aber zu verneinen. Die Einigung kann nach der Grundbucheintragung erklärt werden; § 20 GBO ist entspr anzuwenden.

II. Zustimmungen Dritter.

Rn 3

Zustimmungen Dritter (Vor §§ 1–49 Rn 25) sind nicht erforderlich. Den Berechtigten haftet auch nach der Aufteilung das Objekt in seiner Gesamtheit (Frankf Rpfleger 97, 374 [OLG Frankfurt am Main 03.04.1997 - 20 W 90/97]). Ist indes nur ein Miteigentumsanteil mit einem Recht belastet, ist die Mitwirkung gem §§ 876, 877 BGB erforderlich, wenn die Teilung gem § 3 vollzogen werden soll (BayObLG Rpfleger 86, 177; aA LG Wuppertal Rpfleger 87, 366).

III. Genehmigungen.

Rn 4

Ggf bedarf es einer Genehmigung, zB nach § 1799 BGB, § 22 BauGB, § 172 I 4 BauGB oder nach § 2 GVO.

IV. Rechtsfolgen.

Rn 5

Mit der Einigung entsteht das den Miteigentumsanteilen jew zugeordnete SonderE (§ 1 Rn 23) zeitgleich mit dem Wohnungseigentum (Vor §§ 1–49 Rn 11), sofern es sich um ein bebautes Grundstück handelt und die Räume, die im SonderE stehen sollen, bereits vorhanden sind. Anderenfalls entsteht das SonderE mit Fertigstellung des Raums (BGH ZMR 19, 616 Rz 22; NJW 08, 2982 Rz 9 = ZMR 08, 805; nach aA entsteht SonderE bereits im Zeitpunkt der Eintragung des Wohnungseigentums). Auf die Fertigstellung anderer Räume kommt es nicht an. Für die Fertigstellung ist es nach hM notw, aber auch ausreichend, dass der Raum gegen sonstiges SonderE und gegen das gemE eindeutig abgrenzbar ist. Eine Abgrenzbarkeit soll bereits durch den Aufteilungsplan erreicht werden können (BGH ZMR 16, 215 Rz 16; NJW 08, 2982 Rz 9). Die Anlegung des entsprechenden Wohnungsgrundbuchs verschafft dem Eigentümer des Wohnungseigentums (das zunächst nur als Miteigentum besteht und substanzlos ist (s § 3 Rn 7 und § 7 Rn 5) eine gesicherte Rechtsposition, die als eine Anwartschaft auf Erlangung von SonderE beschrieben wird (BGH NJW 90, 1111; Hamm ZMR 06, 60, 61). Selbst wenn ein SonderE endgültig nicht entstehen kann, erlöschen die mit dem Eigentum verbundenen Rechte erst mit der Anpassung der Teilungserklärung/des Teilungsvertrags (LG München I ZWE 17, 325; s.a. zu ›Geisterwohnungen‹ BGH ZMR 19, 616 Rz 23). Soll ein Raum im SonderE stehen, hat der daran berechtigte WEigtümer ein unverjährbares Recht (§ 902 BGB), ihn auch herzustellen (LG Köln ZWE 12, 58).

C. Aufhebung eines SonderE (§ 4 I, II).

Rn 6

Die Aufhebung eines SonderE erfolgt entspr §§ 3, 8 und 4 (Rn 2; s.a. § 311b BGB Rn 2). Die vollständige Aufhebung führt zum Ausscheiden des betreffenden WEigtümers aus der Gemeinschaft und der GdW. Sein Miteigentum ist auf die übrigen WEigtümer im Wege der Auflassung zu übertragen (BGHZ 109, 179 = ZMR 90, 112). Bei Aufhebung des SonderE an einzelnen Räumen werden diese mangels abweichender Regelung gemE. Ein WEigtümer kann nicht analog § 928 BGB einseitig auf SonderE verzichten (BGHZ 172, 338 = ZMR 07, 793). Eine Dereliktion käme einer nach § 11 I 1 unzulässigen einseitigen (Teil-)Aufhebung der Gemeinschaft gleich (BGHZ 172, 338 = ZMR 07, 793, 795). In der Praxis wird deshalb eine ›Schrottimmobilie‹ zB auf eine neu gegründete GmbH & Co. KG ohne Weiteres Vermögen übertragen.

Rn 7

Auf die Aufhebung sämtlicher SonderE-Rechte ist § 4 III nicht analog anwendbar (§ 11 Rn 3).

D. Änderungen (§ 4 I, II).

Rn 8

Soll der Gegenstand des SonderE geändert werden, ist dies vor Entstehung einer Gemeinschaft durch eine einfache einseitige Erklärung iFd § 29 GBO möglich (§ 8 Rn 5). Danach bedarf es nach § 4 I, II einer Vereinbarung in der Form der Auflassung nach §§ 873, 925 BGB (Rn 2; BGHZ 139, 352, 356; Köln DNotZ 23, 152; München NZM 17, 375) unter Zustimmung der (ggf werdenden, vgl. § 8 Rn 10 ff) WEigtümer (BGH ZMR 2005, 59; München NZM 17, 375).

E. Verpflichtung zur Einräumung/Aufhebung von SonderE (§ 4 III).

Rn 9

Verpflichtet sich jemand, SonderE einzuräumen, zu erwerben oder aufzuheben, gilt § 311b BGB entspr, § 4 III; § 925a BGB ist nicht anwendbar. Die Verpflichtung kann durch eine Vormerkung nach § 883 BGB abgesichert werden (BayObLG DNotZ 78, 544 [BGH 23.02....