Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 883 BGB – Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung.

Gesetzestext

(1) ¹Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. ²Die Eintragung einer Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs zulässig.

(2) ¹Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück oder das Recht getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. ²Dies gilt auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgt.

(3) Der Rang des Rechts, auf dessen Einräumung der Anspruch gerichtet ist, bestimmt sich nach der Eintragung der Vormerkung.

A. Allgemeines.

I. Normzweck und Rechtsnatur.

Rn 1

Durch die Vormerkung kann ein schuldrechtlicher Anspruch auf dingliche Rechtsänderung abgesichert werden. Dies ist insb erforderlich, wenn der Erwerb eines dinglichen Rechts – wegen der noch erforderlichen Eintragung oder evtl Genehmigungen – nicht sofort erfolgen kann (zB Eigentumsumschreibung) oder soll (zB bedingter Rückübertragungsanspruch). Der Vormerkungsberechtigte ist vor späteren Verfügungen über das Grundstück bzw Grundstücksrecht geschützt, weil diese ihm ggü relativ unwirksam sind (II) und die Vormerkung zugleich den Rang wahrt (III). Die Vormerkung ist kein dingliches Recht, sondern ein Sicherungsmittel eigener Art (BGHZ 60, 49; vgl MüKo/Lettmaier Rz 5 mwN) auf das die Vorschriften für dingliche Rechte vielfach entspr angewandt werden (MüKo/Lettmaier Rz 7; Soergel/Stürner Rz 2: zB III, §§ 878, 892 II, 893).

II. Vergleichbare Fälle.

Rn 2

Die Wirkung einer Vormerkung haben auch das dingliche Vorkaufsrecht (§ 1098 II) sowie die Rechte nach § 1179a I 3, §§ 130 ff ZVG, § 31 IV ErbbauRG, § 20 RSiedlG und im Öffentlichen Recht § 28 II 2 BauGB und § 34 I 3 VermG (weitere Fälle bei MüKo/Lettmaier Rz 12 f). Keine Vormerkung iSv § 883 ist die vAw einzutragende ›Vormerkung‹ nach § 18 II GBO, die lediglich den Rang des Eintragungsantrages wahren soll (KG JFG 23, 146) und auf die § 888, § 106 InsO nicht anwendbar sind (KGJ 39, 167).

III. Akzessorietät, Übertragung und Pfändung.

1. Akzessorietät.

Rn 3

Die Vormerkung ist akzessorisch, also in Bestand und Umfang von dem zugrunde liegenden schuldrechtlichen Anspruch abhängig (BGH NJW 02, 2314). Ohne gesicherten Anspruch besteht die Vormerkung nicht – mehr –, so dass das Grundbuch unrichtig ist (BGHZ 143, 179). Die gesicherte Forderung kann nicht ausgewechselt werden, so dass die alte Vormerkung gelöscht und eine neue Vormerkung bewilligt werden muss (BGH Report 01, 868). Zur Wiederverwendung einer erloschenen Vormerkung s.a. § 885 Rn 8.

2. Übertragung und Pfändung.

Rn 4

Mit Abtretung des Anspruchs (BGH NJW 94, 2947) oder Übergang der Forderung im Wege der Gesamtrechtsnachfolge geht auch die Vormerkung nach §§ 413, 401 analog auf den Rechtsnachfolger über und das Grundbuch wird unrichtig. Die ›Abtretung der Vormerkung‹ ist als Abtretung des gesicherten Anspruchs auszulegen (BGH NJW 94, 2947 [BGH 17.06.1994 - V ZR 204/92]). Eine Teilabtretung mit teilweisem Übergang der Vormerkung ist möglich, soweit der Schuldner nicht beeinträchtigt wird (BayObLGZ 71, 307). Der Übergang der Vormerkung kann ausgeschlossen werden, so dass diese bei Abtretung des gesicherten Anspruchs erlischt (KGJ 43, 209).

B. Gesicherter Anspruch (Abs 1).

Rn 5

Durch die Vormerkung kann nur ein schuldrechtlicher Anspruch auf dingliche Rechtsänderung gesichert werden.

I. Schuldrechtlicher Anspruch.

Rn 6

Es muss sich um einen schuldrechtlichen Anspruch des Privatrechts handeln (RGZ 60, 425; vgl aber BRHP/Kössinger Rz 13 f). Der schuldrechtliche Anspruch kann auf Vertrag, einseitigem Rechtsgeschäft oder G beruhen (BGHZ 134, 184; Soergel/Stürner Rz 13; Grüneberg/Herrler Rz 6). Dingliche Ansprüche (zB §§ 894, 1169) alleine können nur durch Widerspruch geschützt werden (MüKo/Lettmaier Rz 20). Der Anspruch muss nicht fällig, aber wirksam sein (Soergel/Stürner Rz 5). Eine Heilung nach § 311b I 2 oder Bestätigung nach § 141 führen zur Wirksamkeit des Anspruchs für die Zukunft, haben jedoch keine Rückwirkung (BGH NJW 83, 1545). Ein solcher Anspruch ist auch nicht als künftiger Anspruch nach I 2 gesichert (BGH NJW 83, 1545 [BGH 23.03.1983 - IVb ZR 369/81]). Das Anspruchsziel muss mindestens bestimmbar sein (BayObLG DNotZ 89, 364 ff; Zweibr NJW-RR 05, 101 [OLG Zweibrücken 07.10.2004 - 3 W 209/04]; Soergel/Stürner Rz 5), wobei die spätere Bestimmung durch eine Vertragspartei (BayObLG FGPrax 98, 48) oder nach §§ 315, 317 durch einen Dritten (Ddorf Rpfleger 96, 503) ausreicht (Erman/Lorenz Rz 13). Bei einem Anspruch auf Übertragung einer noch nicht vermessenen Teilfläche muss die Teilfläche nach Lage und Größe hinreichend bestimmt sein (BGH MittBayNot 08, 347; BayObLG MittBayNot 98, 340), und zwar durch Beschreibung oder Bezugnahme auf einen Lageplan (BGH aaO; vgl Soergel/Stürner Rz 22). Für die Bestimmtheit gelten dieselben Grundsätze wie für die Wirksamkeit des schuldrechtlichen Vertrages (vgl § 311b Rn 9). Bestimmt ist ein Anspruch auf Rückübertragung bei grobem Undank n...