Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 311b BGB – Verträge über ... / 3. Umfang des Formerfordernisses.

Rn 7

Der Beurkundung bedarf der Vertrag, also Antrag und Annahme. Dabei beschränkt sich das Formerfordernis nicht auf die das Grundstück betreffenden Abreden. Formbedürftig sind vielmehr alle Vereinbarungen, die nach dem erkennbaren und von der Gegenpartei hingenommenen Willen auch nur einer Partei zusammen mit der Grundstücksübertragung gelten sollen (BGHZ 74, 340, 348). Anders gesagt sind formbedürftig alle Vertragsteile, die miteinander stehen und fallen sollen (BGHZ 101, 393, 396; BGH NJW-RR 09, 953, 954 mwN; BGHZ 207, 349 Rz 16; ZIP 16, 1930 Rz 17; ausf Scholz Zusammengesetzte Verträge iSv § 311b Abs 1 S 1 BGB, 20). Zu der von BGH NJW 00, 951, 952 (s.a. BGH NJW-RR 09, 953, 954; MittBayNot 10, 306; BGHZ 186, 345) teils anders beurteilten einseitigen Abhängigkeit (der eine Vertrag soll nicht ohne den anderen, aber der andere ohne den einen gelten) vgl Maier-Reimer NJW 04, 3741; ders NJW 15, 273. Auf die rechtstechnische Art der Verknüpfung, etwa durch Vereinbarung einer Bedingung, kommt es nicht an; maßgeblich ist vielmehr, ob Teile des für sich genommenen nicht beurkundungsbedürftigen Vertrages Inhalt des Grundstücksgeschäfts werden sollen (BGHZ 228, 338 Rz 11 ff). Der weiten Beurkundungspflicht können die Beteiligten auch nicht durch eine Verteilung auf mehrere Vertragsurkunden entgehen; diese mag allenfalls eine Vermutung gegen einen rechtlichen Zusammenhang begründen (BGHZ 101, 393, 396). Ein Grundstückskaufvertrag kann mit einem Begleitvertrag über Bauleistungen eine rechtliche Einheit bilden (KG 9.2.21 – 21 U 126/19).

Rn 8

Für I kommen fast alle Vertragstypen in Betracht, ebenso untypische Verträge, etwa über eine Erbauseinandersetzung. Insb bei Bauherrenmodellen bildet idR der Treuhandvertrag eine rechtliche Einheit mit den Vereinbarungen über die Errichtung eines Bauwerks und dem Grundstückserwerb (BGHZ 101, 393, 397; BGH NJW-RR 09, 953, 954). Dabei kommt es nicht darauf an, ob die verschiedenen Parteien miteinander rechtlich verflochten sind (BGH aaO). Auch Stiftungsgeschäfte, bei denen der Stifter zur Stiftungserrichtung die Eigentumsübertragung eines Grundstücks zusichert, sollen, über das Formerfordernis des § 81 I 1 hinaus, der notariellen Beurkundung bedürfen (Köln DNotZ 20, 630; krit Schwalm/Thiele ZEV 20, 523; Strobel ZErb 20, 397; Werner ZErb 21, 131; s.a. Zimmermann/Raddatz NJW 20, 517).

Rn 9

Auch hinsichtlich der Einzelheiten wird das Formerfordernis streng gehandhabt. So genügt die Angabe der Grundstücksgröße allein nicht (BGH NJW 69, 132 [BGH 08.11.1968 - V ZR 58/65]), auch nicht die Versicherung, die Parteien seien über die Abgrenzung einig (BGH NJW 79, 1350 [BGH 23.03.1979 - V ZR 24/77]). Doch kann bei einem noch nicht vermessenen Grundstück die Angabe von Merkmalen in der Natur (Gräben, Bäume, Hecken, sogar Pflöcke) genügen, wenn mit einer gewissen Bestandsdauer zu rechnen ist und diese Kennzeichen im Zeitpunkt der Beurkundung wirklich vorhanden sind (BGH NJW 89, 898). Soweit die Pflichten erst durch einen Teilungsplan oder eine Baubeschreibung konkretisiert werden, bedürfen auch diese der Beurkundung (BGH NJW 02, 1050, 1051). Die Textteile solcher Pläne müssen verlesen, die nicht verlesbaren Teile müssen den Beteiligten zur Durchsicht vorgelegt werden (BGHZ 138, 160, 162); vgl §§ 9 I 2, 13 I BeurkG.