Blockchain-Grundbuch: Zeitreise oder zum Greifen nah?

Immobilien wechseln den Eigentümer in Windeseile: Die Blockchain-Community schwärmt von der "Tokenisierung" des Grundbuchs – ganz nach schwedischem Vorbild. Experten ist das zu stürmisch: Immobilien hätten nichts mit gewöhnlichen Wertpapieren gemein.

Mit der Verabschiedung des Gesetzes zur Einführung von elektronischen Wertpapieren (eWpG) hat der Bundestag im Mai 2021 den Weg frei gemacht für den elektronischen Handel mit Kryptowertpapieren. Die Verfügungsrechte über materielle und immaterielle Güter sind hier nicht in Papierform, sondern via Blockchain-Technologie vollständig digital dokumentiert. Sie werden durch sogenannte "Token" fälschungssicher repräsentiert und können im Internet gekauft oder verkauft werden. Mittelsmänner – "Intermediäre" – wie Bankern oder Fondsverwaltungen sind nicht mehr erforderlich.

Diese eWpG-Regelung ist zunächst auf Inhaberschuldverschreibungen und Anteile an Sondervermögen beschränkt. Der Fantasie tut dies keinen Abbruch. Denn prinzipiell lässt sich jeder Vermögenswert auf der Welt digitalisieren, über eine Blockchain verwalten und mittels elektronischer Verträge, die Computerprogrammen basieren, automatisiert und zugleich rechtssicher handeln. Aber gilt das auch für dingliche Rechte an Immobilien? Diesbezüglich stiftet so manche im Internet verbreitete Information eher Verwirrung statt aufzuklären.

Tokenisiertes Grundbuch: Private Grundstücke sind prädestiniert

Timothy Becker, Leiter der Technology Innovation Unit bei Turbine Kreuzberg, einer Technologieagentur aus Berlin, erklärt das Modell eines "tokenisierten" – dezentralen – Grundbuchs: "Für jedes Grundstück wird ein eindeutiger Eintrag in Form eines NFT (Non-Fungible Token) auf der Blockchain erstellt. Wer Halter des Tokens ist, ist Eigentümer des Grundstücks. Wird ein Token auf einen anderen Eigentümer übertragen, dann werden so die Besitzverhältnisse überprüfbar verändert."

Tokenisiert werden grundsätzlich die Immobilien und nicht die jeweiligen Abteilungen I, II oder III. "Die darin enthaltenen Dokumente werden vielmehr mit dem Token verknüpft. Sie können, wenn neue Vereinbarungen getroffen werden, ergänzt oder ungültig gemacht werden", sagt Becker. Private Grundstücke, bei denen es eine Vielzahl individueller Bedingungen geben könne, seien für ein dezentrales Grundbuch geradezu prädestiniert.

Genau das ist der Knackpunkt: In den genannten Dokumenten steht jede Menge drin. Es sind Belastungen, Beschränkungen, Rechte oder Vormerkungen eingetragen.

Rechtssicherheit im deutschen Grundbuch-"System"

Deshalb erfordern Grundstückstransaktionen nach deutschem Recht auch, dass Notare einbezogen werden. Ihnen obliegt nicht nur die Beurkundung, sondern auch die eingehende Beratung der Beteiligten hinsichtlich möglicher, sich aus dem Geschäft ergebender Nachteile. Weil gleich mehrere Instanzen wie Notar, Grundbuchamt und gegebenenfalls vorgeschaltete Rechtsanwälte in einen Kauf oder Verkauf involviert sind, gilt das Grundstücks- und Grundbuchwesen hier als besonders sicher.

Die amtliche Registrierung schafft die nötige Rechtssicherheit. Bei dem in Deutschland – sowie in Österreich und der Schweiz – existierenden "Real Foliensystem" gehen die Rechte des Eigentümers unmittelbar aus dem Grundbucheintrag hervor. Sie werden durch die Beurkundung begründet.

In romanischen Ländern wie etwa Frankreich oder Italien oder den USA ist das ganz anders. Dort werden lediglich die Vertragsparteien und die bereits an anderer Stelle geschlossenen Verträge amtlich registriert. "Eintragungen in Grundbücher sind meist deklaratorisch; die Eintragung spiegelt nur die bereits außerhalb des Grundbuchs eingetragenen Rechtsänderungen wider", erläutert Professor Dr. Maximilian Zimmer, Notar und Honorarprofessor für Wirtschaftsrecht an der Hochschule Harz in Wernigerode. Selbst in diesen Rechtsordnungen habe der Notar eine Prüfpflicht.

Laptop Daten Token Blockchain
Im Prinzip lässt sich jeder Vermögenswert digitalisieren, über eine Blockchain verwalten und mittels elektronischer Verträge, die Computerprogrammen basieren, handeln (Symbolbild)

Blockchain-Grundbuch nach schwedischem Vorbild

Selbst bei dem als Leuchtturmprojekt für die Blockchain-Technologie angeführten "Schwedischen Grundbuch" kommt eine Blockchain erst dann zum Zug, wenn sich zuvor über das Geschäft geeinigt worden ist. Die Einigung wird zwischen allen Beteiligten unter Hinzuziehung etwa von Maklern oder der Banken vollzogen. Ein Notar wird bei Grundstücksdeals in Schweden nicht eingeschaltet.

Bei der schwedischen Lösung handele es sich vorwiegend um ein Experiment zur Evaluierung von Funktionsumfängen und Regeln, räumt auch Technologie-Experte Becker ein. "So ist es natürlich möglich, wenn ein Notar vorausgesetzt wird, dass diese Rolle mit ihren Aufgaben und Rechten integriert wird." Er geht davon aus, dass in einem föderal fragmentierten und hochregulierten System wie Deutschland der Notar nicht so schnell ersetzt werden kann.

Das klingt nicht gerade nach einem Plädoyer für die Institution, aber auch nicht nach einer apodiktischen Forderung zur Abschaffung des Notars, wie es zuweilen aus der Blockchain-Szene kommuniziert wird. "Stattdessen wird sich die Art und Weise, wie er seiner Tätigkeit nachgeht, verändern", ist sich Becker sicher. Es sei etwa vorstellbar, dass der an die Blockchain angebundene Notar als Validator den Eintrag ins Grundbuch oder Aktualisierungen vornehme.

Blockchain ja, aber nicht ohne Notar?

Für Professor Zimmer ist der Notar zwingende Voraussetzung. Zwar ließen sich theoretisch durch eine Verfügung in der Blockchain Rechte begründen, ohne fachliche Überprüfung sei aber nicht gewährleistet, dass das begründete Recht rechtmäßig sei.

Das bedeutet: Blockchain, ja, aber nicht ohne Notar. Eine Immobilie könne im Anschluss an die notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung sozusagen tokensiert und in Anteile gestückelt an mehrere Käufer vertrieben werden, ergänzt Martin Thelen, Pressesprecher der Bundesnotarkammer. Dabei handele es sich aber nicht um eine digitale Segmentierung des Grundbuchs oder der Immobilie selbst, sondern um ein nachgelagertes, eigenständiges Wertpapiergeschäft, für das ein Notar nicht erforderlich sei. "Fonds- oder GBR-Anteile an Immobilien werden bereits heute über das Internet verbreitet. Das Grundbuch selbst wird dadurch in keiner Weise berührt. Fondszeichner stehen nicht im Grundbuch", so Thelen. Genau das will die Tokenisierung aber erreichen.

Nicht hohe Investments sollen erforderlich sein, um an anteiligen Immobilienbesitz zu kommen, sondern wenige Mausklicks. Es gehe, so argumentiert Becker, um die "Demokratisierung des Marktes". Schon vor knapp 20 Jahren einigten sich die Bundesländer auf ein "EDV-Grundbuch", um Notaren und Kreditinstituten den Online-Zugriff zu ermöglichen. Inzwischen sind Eintragungen immerhin als PDF-Dateien oder in dem Behörden-spezifischen Format XML verfügbar. Mit der weiteren Digitalisierung dürfte es nur in kleinen (Teil-)Schritten vorangehen. So könnten die meisten Validierungen weiterhin offchain erfolgen und lediglich zur schnelleren Informationsübermittlung und bei einer finalen Besitzübertragung onchaine gespeichert werden.

Token und Blockchain: Ein intelligentes Stückwerk

Token (engl.) bedeutet Münze. Damit ist Verwirrung vorprogrammiert, denn es gibt verschiedene Arten, die oft miteinander verwechselt werden. Zahlungstoken, etwa Bitcoins, können wie Tauschmittel eingesetzt werden. Utility-Token (App-Token, Nutzungstoken, Verbrauchstoken) werden in den Netzwerken ihrer Emittenten zum Bezug von Waren oder Dienstleistungen genutzt. Für Immobiliengeschäfte kommen wertpapierähnliche Token infrage: Es handelt sich dabei um eine digitale Verbriefung von Besitzverhältnissen an bestimmten Werten oder Gütern. Mehrere Personen können digitale Anteile an einer Immobilie oder anstelle einer Aktie an einem Unternehmen erwerben und an der Wertentwicklung partizipieren. Bei Vermögenswerten wie Immobilien werden NFT-Token (Non-Fungible Tokens) verwendet. Im Gegensatz zu Zahlungstoken beruhen sie auf einem kryptografischen Protokoll, das weltweit einmalig ist. Sie können weder ausgetauscht, dupliziert, geteilt noch zerstört werden. Token werden in einer Blockchain gespeichert. Die ist mit einer großen Datenbank vergleichbar. Die Daten und Transaktionen werden auf verschiedenen speziell gesicherten Servern gespiegelt, was es annähernd unmöglich machen soll, durch Hacks an die Daten zu gelangen oder sie zu verändern. Es wird auch häufig der Begriff "Distributed Ledger Technologie" (DLT, verteiltes Register) verwendet. Weil nach jeder Transaktion ein Datenblock verschlossen, versiegelt und sicher abgelegt und sodann ein weiterer gestartet wird, entsteht eine Datenkette. Deshalb spricht man von einer "Blockchain".


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