Studie: Immobilien-Token in Deutschland auf dem Vormarsch

"Das Potenzial dieser innovativen Art des Immobilieninvestments als groß zu beschreiben, erscheint untertrieben", heißt es in einer Studie der Hamburg Commercial Bank (HCOB) und dem Frankfurt School Blockchain Center (FSBC) an der Frankfurt School of Finance and Management. Der liquide Handel mit Immobilien-Tokens, das sind digitale Berechtigungsscheine, mit denen unterschiedliche Rechte festgeschrieben werden können, sowie die Automatisierungsvorteile der Blockchain-Technologie führten schließlich zu erheblichen Effizienzgewinnen.

Noch steht der Markt am Anfang und es wird dauern, bis das regulatorische Umfeld für diese Tokens ausgereift ist. Die Studienautoren sind aber überzeugt: Der Trend wird den Immobilienmarkt nachhaltig verändern für Investoren und Immoblienfonds stehen vor großen Herausforderungen. Für die Studie haben die Autoren Dr. Cyrus de la Rubia, Chefvolkswirt der HCOB, Prof. Dr. Philipp Sandner, Leiter des FSBC sowie Projektmanager, Jonas Groß (ebenfalls FSBC) weltweit 41 Unternehmen aus 17 Ländern unter die Lupe genommen, die Immobilien tokenisiert haben. Spitzenreiter sind die USA mit 13 Anbietern, gefolgt von Deutschland mit sechs Anbietern und der Schweiz mit vier Unternehmen.

Immobilienfonds im Wettbewerb zu Tokens

Als Anlagevehikel sei der Token vergleichbar mit einem Anteil an einem geschlossenen Immobilienfonds, der in eine oder zwei Immobilien investiert, wird in der Studie erklärt. Bei den geschlossen Fonds ist aber die Mindestbeteiligung (5.000 Euro und mehr) bedeutend höher als bei Tokenisierungsprojekten (100 Euro bis 500 Euro). Für Privatanleger kommen die geschlossenen Immobilienfonds damit oft gar nicht in Frage. Offene Fonds ermöglichen zwar kleinere Beträge, der Anleger muss sich jedoch auf die Entscheidungen des Fondsmanagers verlassen. Die Tokenisierung macht eine beliebig kleine Stückelung möglich. Immobilienfonds müssen sich auf Konkurrenz einstellen.

Die von den untersuchten Unternehmen versprochenen jährlichen Renditen liegen zwischen zwei bis zu rund 20 Prozent. Die deutschen Unternehmen liegen in der unteren Hälfte mit Renditen von drei bis etwa sieben Prozent. Die mit Abstand am häufigsten (60 Prozent der Projekte) verwendete technologische Basis ist die Ethereum-Blockchain. Ein Grund dafür ist, das hiermit Smart Contracts und damit auch Tokenisierungsprotokolle erstellt werden können.

Blockchain & Co.: An der Rechtssicherheit hapert's noch

Ähnlich wie bei anderen auf der Blockchain-Technologie basierenden Vermögenswerten fehlt es auch bei tokenisierten Immobilien noch am juristischen Fundament, das Emittenten und Vermögensmanagern Rechtssicherheit bietet, so Studienautor de la Rubia. Gesetze müssten angepasst werden, damit dezentrale Handelsplätze eingerichtet werden können, über die verifizierte Unternehmen ihre Tokens frei handeln können. In der Studie wird unterschieden zwischen Tokenisierung über Wertpapiere und Tokenisierung durch den direkten Erwerb von digitalisierten Eigentumsrechten über Token.

Für Letzteres könnte Teil der regulatorischen Entwicklung die Digitalisierung der Grundbücher sein. "Sind diese digital abgebildet, können sie vollautomatisch über die Blockchain-Technologie aktualisiert und effizient verwaltet werden", schreibt der HCOB-Chefvolkswirt. Dann wäre es auch möglich, das Eigentum an einer Immobilie über Token direkt auf mehrere Personen aufzuteilen.

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