Die Blockchain-Technologie dürfte in den nächsten Jahren enorme Umbrüche in der Immobilienbranche zur Folge haben. So ermöglicht sie Investoren viele neue Beteiligungsoptionen. Wie viel­­­fäl­­tig die sein können, demonstriert die amerikanische Immobi­lien­platt­form Me­­r­i­­­dio.

Der Immobilienwirtschaft steht ein tief greifender Wandel bevor.

"Das Digitalisierungspotenzial von Prozess- und Kom­muni­ka­­tions­abläufen ist gewaltig und wird die Branche ge­waltig durcheinander wirbeln", ist Christian Kreuser, Blockchain-Experte von CMK Con­­sult, über­zeugt.

Hierbei werde der Blockchain-Technologie eine heraus­ra­­gende Rol­le zu­kom­men, ge­ra­de im Hinblick auf den Produktvertrieb und die Kommunikation mit Investoren. Die Er­folge von Crowdfun­ding-Plattformen für Immobilieninvestments haben bereits gezeigt, dass in der di­­­gi­talen Welt völlig neue Vertriebs- und Finanzierungsansätze realisierbar sind.

Ethe­reum-Block­chain: Sinnvoll einsetzen für Immobilieninvestments

Doch wer hierbei auf die Blockchain-Technologie verweist, wird nicht nur auf Be­geis­te­rung sto­ßen. "Ist von Blockchain-Verschlüsselung die Rede, denken viele fast automatisch an Kryptowährungen wie Bitcoin und Ether, mit denen Anleger in den letzten Monaten mit­unter her­be Ver­lus­te er­litten haben", sagt Kreuser. Im Dezember 2017 hatte die Bit­coin-Euphorie die di­­­gi­ta­le Wäh­­­rungs­einheit auf ein Rekordhoch von fast 20.000 US-Dollar ka­tapultiert. Dann ging es zü­­­gig ab­­wärts, bis Ende September 2018 brach ihr Wert auf 6.600 Dollar ein.

Bei Ether, die auf der Ethe­­­reum-Block­chain basiert, sieht die Bilanz sogar noch ernüchternder aus. Sie war und ist unter den Kryptowährung am beliebtesten, wenn Finanztransaktionen, etwa im Zusammenhang mit Projekten, abgewickelt werden sollen. Denn sie ermöglicht es Inves­­­­to­ren, sich über so genannte Intial Coin Offerings (ICO) an Vorhaben zu be­tei­li­gen. Als ICOs boomten, zog das den Etherkurs nach oben. Später, auch wegen Unge­reimt­hei­­­ten bei eini­gen ICOs, brach er – von knapp 1.400 auf weniger als 200 Dollar – ein. 

Un­geachtet mancher be­denklichen Entwicklungen gibt es allerdings gerade für die Ethe­reum-Block­chain vie­le sinn­­­volle Einsatzmöglichkeiten bei Immobilieninvestments. Thomas Meyer, Vorstandschef der Wertgrund Immobilien AG, verweist auf die so ge­nann­ten Security Token: "Sie lassen sich so ausgestalten, dass in ihnen werthaltige Ver­mö­­gens­gegenstände, beispielswei­se in Form einzelner Immobilien, digital hinterlegt werden kön­­nen". Security Token, so Mey­er weiter, seien zudem handelbar. "Und das sogar weltweit", ergänzt Kreuser.

Meri­di­o nutzt Ethereum-Blockchain und setzt Security und Equity Token ein

In eine ähnliche Richtung gehen Ambitionen von Meri­dio, ei­ner Blockchain-basierten amerikanischen Immobilieninvestment-Plattform, auf der Anleger schon bald Immobilienanteile für vielerlei Investments erwerben und handeln kön­nen sollen.

"Un­se­re Mis­sion ist es, Im­mo­bilieninvestments einfach, liquide, kostengünstig – et­wa im Hin­blick auf Mana­ge­­ment- und Transaktionsgebüh­ren – und in nahezu jedem Transaktions­­vo­lu­men zu ermög­li­chen", er­klärt Mo Shaikh, einer der Mitgründer von Meri­di­o.              

Die Amerikaner wollen die Ethereum-Blockchain nutzen, und sie haben vor, auf de­ren Basis vor­­­nehm­­­­­lich Security und Equity Token einzusetzen. "Diese beiden Varianten eig­nen sich am bes­ten zur Festlegung von Partizipa­tions- und Eigentumsrechten an digital handelbaren Immo­bilien", so Shaikh. Ferner kündigt er an, dass Meridio weder ICOs realisieren noch beglei­ten wer­de.

Rechtliche Grauzonen

Bei ICOs ist es, vor allem bei Kapitalmaßnahmen von Startups, be­­­liebt, statt Equi­ty Uti­lity Token auszugeben. Deren Ausgabe, so gibt Shaikh außerdem zu be­den­­­ken, bewege sich in vielen Ländern in ei­ner rechtlichen Grauzone.          

Er räumt ein, dass es für Investoren gar nicht so einfach ist, seriöse von unseriösen Anbietern zu unterscheiden. Meridio achte darauf, dass für alle Token-Assets die nötigen Zulassungsanträge eingeholt würden. Geplant ist, dass bereits bis Ende des Jahres die ersten Immobilienbetei­li­gungen auf der Plattform von Meridio of­­feriert werden sollen.

Interessenten aus Deutschland kön­nen sich auf ei­ner Warteliste auf der Webseite von Meridio ebenfalls registrieren lassen – jedoch nur für Beteiligungsangebote, die der Re­gulierung nach dem ame­rikanischen Se­curity Act (Reg. S) unterliegen. Sie hat zum Ziel, dass ausländischen An­­­­legern nur Investments offeriert werden dürfen, bei denen sie sich – auf Basis eines zu­­vor bei der US-Auf­sichtsbehörde Security Exchange Commission (SEC) eingereich­ten Ver­kauf­­­prospekts – über deren Chancen und Risiken informieren kön­nen.

Handel europäischer Immobilien auf der Meridio-Platt­form mittelfristig geplant

Die Palette der gehandelten Immobilien soll eine Vielzahl von Nutzungsseg­men­­ten um­fas­sen. Sie reicht von Wohn- über Bürogebäude sowie Einzel­han­dels­im­mo­bi­­li­en bis zu Kran­ken­haus- und Industrie­im­mobilien. Bei ihnen wird es sich sowohl um Bestandsimmobilien – Einzelobjekte oder Port­folien – als auch Projektentwicklungen handeln. Zu­nächst sollen die Be­teili­gungs­­offerten auf Immobilieninvestments in den USA be­schrän­kt sein.

"In einer nicht allzu fernen Zu­kunft wird auch der Handel europäischer Immobilien auf unserer Platt­form mög­lich sein", kündigt Shaikh an, ohne allerdings einen konkreten Zeitpunkt zu nen­nen.

Die Ab­wicklung von Transaktionen erfolgt über Smart Con­tracts. "Das sind auf der Blockchain laufende Programme, die automatisch aktiviert werden, sobald eine Zahlung in der Wäh­­rung der jeweiligen öffentlichen Blockchain, wie zum Beispiel Ether, er­folgt ist", erklärt Michael Reuter, Geschäftsführer des Block­chain-Spezialisten Data­rel­la.

Die Ethe­reum-Blockchain gewährleistet die Sicherheit der jeweiligen Finanz­trans­ak­tion und star­tet nach deren Aus­füh­rung sofort die im Programm hinterlegte Gegenleistung. Ei­ne manuel­­le Über­prü­fung ist nicht erforderlich. "Das garantiert ein hohes Maß an Si­cherheit. Doch es ist wichtig zu wis­sen, was die Token, die man bei Trans­­ak­tio­nen erhält, eigentlich reprä­­sen­tieren so­wie wo und wie sie sich in klassische Zah­lungs­­mit­tel tau­schen las­­sen", so Reu­ter.

Diese Problematik ist Shaikh bewusst. "Meridio wird die mitunter heftigen Schwan­­­kun­gen der Kryp­to­wäh­rung Ether durch die Anbindung an den US-Dollar eliminie­ren", ver­spricht er. Er­­­reicht wer­den soll das durch die auf der Ethereum-Blockchain ba­sie­ren­­den digitale Stabilitäts­einheit DAI von MakerDao. In ihr wird das jeweilige Immobilien-Asset als Sicherheit hin­­terlegt, wo­durch es sich in klassischen Währungen bewerten und um­rech­nen lassen soll. Des­­halb kön­ne sich der Ver­käu­fer einer Immobilie deren Gegenwert nicht nur in US-Dol­lar, son­dern so­gar in Eu­ro oder Schwei­­zer Franken umrechnen und überweisen lassen, so Shaikh.  

Wertgrund-Chef Thomas Meyer: "Im­mo­bi­li­en bleiben Real Assets"

Solche Transaktionsprozesse dürften für viele in der Immobilienbranche noch gewöhnungsbedürf­tig sein. Reu­ter warnt aber davor zu glauben, Blockchain & Co. werde alle Prinzipien für Im­­­mo­­­­­bi­li­en­­in­vestments aus den Angeln heben. "Im­mo­bi­li­en bleiben selbst in ei­­ner zu­­­neh­­­­­mend digitalisierten Welt Real Assets", assistiert Meyer. Für den Erfolg von Invest­­ments sei die Qualität des Know-hows entscheidend, mit dem Objekte aus­­ge­wählt und in ei­­­­­ne Por­t­fo­lio­struk­tur eingebettet würden. Die Vorzüge der Digitalität lägen vor allem in der Optimierung von Transaktions- und Kommunikationsprozessen, betont auch er.              

Das sieht Corbin Page, der mit Mo Shaikh Meridio gegründet hat, ganz ähn­lich. In einer Art Experiment unter Federführung von Meridio konnte kürzlich gezeigt wer­­den, welch großes Transaktionsoptimierungspotenzial in der Block­­chain-Tech­no­logie steckt. Die Anteile von acht Eigentümern eines New Yor­­ker Mehrfamilienhauses wur­den in Kypto­wäh­rungs-Token auf Ethereum-Ba­sis gepackt. "Da­­­­durch lassen sie sich in fast jede beliebige Beteiligungs­ein­­heit zerlegen und praktisch je­der­zeit – mit minimalen Kos­ten – ver­äu­ßern", so Page.  

Veränderun­gen im Ab­­lauf von Transaktionsstrukturen: eine Herausforderung für Makler

Derartige Botschaften dürften gerade Maklern zu denken geben, möglicherweise zudem Regu­lierungsbehör­den. "Die Geschwindigkeit, mit der sich gerade mas­si­ve Veränderun­gen im Ab­­lauf von Transaktionsstrukturen bei Immobilien ankündigen, stellt sie auf vielen Gebieten vor große Herausforderungen", gibt Meyer zu bedenken. Zügiges Handeln beispielsweise in Form von Vorgaben für die Ausgestaltung von Token sei ge­bo­ten.

Di­gitale Finanzierungsplattformen, basierend auf der Blockchain-Technologie, befänden sich gegenwärtig zumeist noch in der Konzeptionierungsphase, stellt Kreuser fest. Doch spä­tes­tens in zwei oder drei Jahren würden sie höchstwahrscheinlich das Transaktionsgeschehen entschei­­dend mitprägen.

"Bislang war der Vertrieb von Immobilien letztlich immer eine regio­nale An­ge­legenheit, die Blockchain-Technologie wird sie internationali­sie­ren und liquider machen", stellt Kreuser fest. "Davon werden insbesondere Investoren profitieren."  

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