Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 6 WEG – Unselbständigkeit des Sondereigentums.

Gesetzestext

(1) Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht veräußert oder belastet werden.

(2) Rechte an dem Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zu ihm gehörende Sondereigentum.

A. Verfügungen über das SonderE.

I. Das ganze SonderE.

Rn 1

§ 6 I, II knüpft zwischen vollständigem SonderE und dem jeweiligen Miteigentumsanteil (§ 3 Rn 8, § 47 GBO), zu dem es gehört, ein festes, grds unlösliches Band. Verfügungen über das SonderE als Ganzes sind nur möglich, wenn zugleich über den damit verbundenen Miteigentumsanteil verfügt wird (München ZfIR 15, 304). Ein isolierter, vom SonderE als Ganzes gelöster Miteigentumsanteil kann rechtsgeschäftlich nicht begründet werden (§ 3 Rn 10). Jedem (künftigen) Miteigentümer muss SonderE eingeräumt werden (BayObLGZ 71, 102; Frankf OLGZ 69, 387).

II. Verfügungen über Teile des SonderE.

1. Überblick.

Rn 2

Nicht ggü Dritten (Vor §§ 1–49 Rn 25), aber im Verhältnis der WEigtümer untereinander sind Verfügungen sowohl über den Miteigentumsanteil allein als auch über das SonderE allein möglich, solange nicht eines der beiden Elemente ohne Verbindung bleibt. Zur Unterteilung von SonderE s § 2 Rn 11, zur Vereinigung von Wohnungs- und Teileigentumseinheiten § 2 Rn 14, zu Abspaltungen § 2 Rn 17.

2. Miteigentumsanteil.

Rn 3

Eine Änderung der Größe der jeweiligen Miteigentumsanteile ist sowohl in der Hand eines Alleineigentümers als auch durch Verfügung zwischen WEigtümern derselben WE-Anlage ohne gleichzeitige Veränderung des SonderE möglich (BGH Rpfleger 76, 352; München ZfIR 15, 304; KG ZMR 98, 368). Verfügungen über den Miteigentumsanteil setzen eine entspr Auflassungserklärung gem §§ 873, 925 BGB voraus. Zur Eintragung ist die Auflassung gem § 20 GBO in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Dinglich Berechtigte müssen der Verkleinerung des Miteigentumsanteils in Form des § 29 GBO zustimmen (BayObLG Rpfleger 93, 444 [BayObLG 26.04.1993 - 1 Z RR 397/92]). Die Änderung ist kein Fall des § 10 I 2; § 10 II ist unanwendbar (§ 8 Rn 9).

3. SonderE.

Rn 4

Verfügungen über Teile des SonderE (idR Räume) sind zulässig (§ 2 Rn 17 und Rn 18).

B. Dingliche Belastungen des Wohnungseigentums.

I. Überblick/Belastungsgegenstand.

Rn 5

Die im SonderE stehenden Räume und Gebäudeteile (SonderE) können nicht allein dinglich belastet werden, § 6 I. Möglich ist es hingegen, das ganze Wohnungseigentum (= Miteigentumsanteil + SonderE) zu belasten.

Rn 6

Auch das gemE kann isoliert kein Belastungsgegenstand sein. Nach Ansicht des BGH (NJW 89, 2391, 2392 [BGH 19.05.1989 - V ZR 182/87]) können allerdings die ›aus dem SonderE fließenden Befugnisse‹ am gemE Gegenstand einer Belastung des Wohnungseigentums sein (es ist dann – anders als sonst [§ 1 Rn 16] – keine Belastung des gemE durch Eintragung einer Dienstbarkeit in der II. Abt sämtlicher Wohnungsgrundbücher erforderlich). Dem ist aber nicht zu folgen. Aus dem SonderE folgen keine Rechte am gemE. Diese Rechte bestehen, weil ein WEigtümer (auch) Miteigentümer des gemE ist.

II. Belastungen des Wohnungseigentums.

1. Überblick.

Rn 7

Wohnungseigentum (§ 1 Rn 8) kann grds normal belastet werden (BGH NJW-RR 19, 914 [BGH 17.01.2019 - V ZB 81/18] Rz 11; s.a. § 1 Rn 24, § 1018 BGB Rn 5, § 1030 BGB Rn 2). Bsp: Grundpfandrecht (vgl § 5 IV 2; BGH NJW 62, 1613), Dauerwohnrecht (§ 31 Rn 2; BGH NJW 62, 1613), Nießbrauch (BGH NJW 62, 1613), Reallast, Dienstbarkeit (Rn 10; BGH ZMR 20, 776 Rz 35; NJW-RR 19, 914 Rz 11) oder dingliches Wohnungsrecht (§ 1093 BGB).

Rn 8

Die Belastung erfasst nach § 6 I zugleich das gemE (BGH NJW-RR 19, 914 [BGH 17.01.2019 - V ZB 81/18] Rz 11).

2. Belastungsbeschränkung.

Rn 9

Eine Beschränkung der Belastung ist möglich, soweit es um den Gebrauch geht (BGH NJW 62, 1613, 1615); hierunter fällt nach hM auch ein Nießbrauch (München NZM 16, 864 [OLG München 29.06.2016 - 34 Wx 27/16] Rz 31; LG Augsburg MittBayNot 99, 381). Die Einschränkung, das Wohnungseigentum nicht mit einem Grundpfandrecht, einer Reallast oder einem Vorkaufsrecht zu belasten, ist nach § 137 S 1 BGB hingegen nicht möglich (BGH NJW 62, 1613, 1615).

III. Dienstbarkeiten.

Rn 10

Herrschendes Grundstück können Nachbargrundstücke, andere Wohnungseigentumsrechte oder aber das aufgeteilte Grundstück selbst sein. Dienender Grundbesitz können andere Grundstücke (Stuttg ZWE 11, 410), andere Wohnungseigentumsrechte (BGH NJW-RR 19, 914 Rz 11) oder das aufgeteilte Grundstück sein (BGH NZM 19, 448 = NJW-RR 19, 914, Rz 27). Die Belastung des aufgeteilten Grundstücks bedarf nach hM nicht der Eintragung dieses Rechtes auf das iSd §§ 1018, 1019 BGB herrschende Wohnungs- oder Teileigentum (BGH NJW-RR 19, 914, Rz 28). Dem ist nicht zu folgen. Sachenrechtlich ist das Wohnungseigentum offensichtlich ein eigenständiges Grundstück. Handlungen, Duldungen oder Unterlassungen als Inhalt einer Dienstbarkeit sind grds nur möglich, wenn sich die Ausübung auf das betreffende Wohnungseigentum beschränkt (BGH NJW 89, 2391, 2392 [BGH 19.05.1989 - V ZR 182/87]). Eine Belastung, die allein das gemE betrifft, ist dem WEigtümer daher nicht gestattet (BGH NJW-RR 19, 914 Rz 11). Hierfür bedarf es einer Belastung des gemE (BGH NJW-RR 19, 914 Rz 11). Deshalb muss ein in Wohnungs- bzw Teileigentum aufgeteiltes Grundstück als Ganzes belastet werden, wenn das Recht seiner Natur nach nur an dem Grundstück, nicht aber an dem einzelnen Wohnungs- oder Te...