Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 1093 BGB – Wohnungsrecht.

Gesetzestext

(1) ¹Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. ²Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.

(2) Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.

(3) Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen.

A. Die Rechtsnatur.

Rn 1

Ein dingliches Recht zum Wohnen kann als beschränkte persönliche Dienstbarkeit durch Wohnungsrecht gem § 1093, bei dem ein bestimmtes Gebäude oder ein Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung genutzt werden darf, als Wohnungsnutzungsrecht nach den §§ 1090–1092, bei einer Mitbenutzung ohne Ausschluss des Eigentümers, als vererbliches und veräußerliches sowie in jeder Hinsicht nutzbares Dauerwohnrecht nach § 31 I 1 WEG oder als Wohnungsreallast nach § 1095 begründet werden, bei dem der Eigentümer den Wohnraum durch positive, wiederkehrende Leistung zur Verfügung zu stellen und zu erhalten hat (München Rpfleger 18, 364 [OLG München 14.02.2018 - 34 Wx 380/17]). Das Wohnungsrecht ist kein eigenständiger Rechtstyp im Kanon des numerus clausus. Es stellt eine spezielle Ausformung der beschränkt-persönlichen Dienstbarkeit mit starken Bezügen zum Nießbrauch dar. Es ist durch Auslegung zu ermitteln, ob ein Wohnungsrecht oder ein anderes dingliches Recht bzw ein schuldrechtliches Nutzungsrecht gewollt ist (Schlesw NJOZ 14, 1052, 1054).

Rn 2

Neben den in I 2 genannten Vorschriften gelten deshalb auch die in § 1090 II genannten.

Rn 3

In der Praxis ist das Wohnungsrecht häufig Inhalt eines Altenteils oder Leibgedinges (vgl dazu § 1105 Rn 18 ff). Wird ein Grundstück durch einen Ehegatten übertragen, so ist bei der Frage, ob dies sein Vermögen im Ganzen betrifft, das dingliche Wohnungsrecht als Vermögen zu berücksichtigen (BGH NJW 13, 1156 [BGH 16.01.2013 - XII ZR 141/10]). Zulässig ist neben dem Nutzungsrecht eine schuldrechtliche Vereinbarung, etwa als Mietvertrag oder zur Tragung von Betriebskosten. Dann gilt § 556 III 2 analog (BGH NJW 09, 3644).

B. Inhalt.

I. Wohnen als Hauptzweck.

Rn 4

Eine andersartige Nutzung kann nur Nebenzweck sein (LM Nr 3). Der Eigentümer muss von der Benutzung des Gebäudes oder Gebäudeteils ausgeschlossen sein. Ist dies nicht der Fall, so liegt eine gewöhnliche beschränkt-persönliche Dienstbarkeit vor (Kobl NZM 01, 1095 [OLG Koblenz 08.03.2000 - 3 U 1295/99]). Eine Mitbenutzung des Eigentümers ist aber zulässig an nicht bebauten Grundstücksteilen (Frankf OLGZ 83, 31) oder an Räumen, die dem Wohnungsrecht nicht unterliegen (LG Osnabrück Rpfleger 72, 308). Aber auch insoweit ist ein Eigentümerausschluss möglich (Schlesw SchlHA 66, 67; LG Freiburg BWNotZ 74, 85). Zur Umgehung von § 22 BauGB Prahl Rpfleger 08, 411. Das Wohnungsrecht umfasst nicht eine mietweise Überlassung an Dritte (BGH NJW 12, 3572 [BGH 13.07.2012 - V ZR 206/11]). Daher kann bei einem Ausübungshindernis des Berechtigten weder von ihm noch vom Eigentümer der Wohnraum durch Vermietung genutzt werden (BGH aaO). §§ 1093 I 2, 1090, 1027, 1004 gewähren Unterlassungs- und Beseitigungs-, nicht Handlungsansprüche (LG Heidelberg BeckRS 15, 11778, Beeinträchtigung der Luftzirkulation). Ein Besichtigungsrecht des Eigentümers von Räumlichkeiten, an denen ein dingliches Wohnrecht besteht, existiert nicht (LG Essen WuM 16, 108 [LG Essen 12.10.2015 - 13 T 35/15]).

II. Gebäudeunterhalt.

Rn 5

Für die Räume des Wohnrechts trifft er den Berechtigten, I 2 iVm § 1041 (vgl BayObLGZ 85, 414), für gemeinschaftliche Anlagen den Eigentümer, wie die Bereitstellung einer funktionsfähigen Heizungsanlage (BGH NJW 12, 522 Rz 6) oder Wasserleitung (München MDR 15, 885 [BGH 28.04.2015 - VI ZR 267/14]). Nebenkosten, wie Heizung, Wasser, auch verbrauchsunabhängig (BGH NJW 12, 522 [BGH 21.10.2011 - V ZR 57/11] Rz 7), Müllabfuhr, trägt der Berechtigte (LG Duisburg WuM 88, 167). Dies wird auch für das sog Hausgeld beim Wohnungseigentum zu gelten haben. Eine zumutbare Umgestaltung des Gebäudes ist grds zulässig (KG NJW-RR 00, 607 [KG Berlin 18.05.1999 - 19 U 7072/98]).

Rn 6

Es kann jedoch als Nebenpflicht des Eigentümers mit dinglicher Wirkung vereinbart werden, dass dieser Unterhaltungspflichten übernimmt (BayObLGZ 80, 176; Köln RhNK 86, 264; Hamm RhNK 96, 225; Schlesw DNotZ 94, 895 [OLG Schleswig 09.06.1994 - 2 W 52/94]). In der Praxis häufig ist die Übernahme der Heiz- u Beleuchtungskosten, aber auch der Unterhalt von Gebäudeteilen, die der Mitbenutzung (Rn 4) unterliegen (München NJW-RR 10, 672 [BGH 19.11.2009 - IX ZR 24/09]). Es muss sich jedoch stets um Nebenpflichten (iSv § 1018 Rn 11) handeln.

III. Mitbenutzung durch Dritte.

Rn 7

Zu unterscheiden ist die Mitbenutzung aufgrund Überlassung, § 1092 I 2, und gesetzlicher Befugnis, Abs 2.

Rn 8

Die ...