Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 2 WEG – Arten der Begründung.

Gesetzestext

Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder durch Teilung (§ 8) begründet.

A. Inhalt.

Rn 1

Weitere Wege als von § 2 beschrieben, stehen nicht zur Verfügung. Wohnungseigentum kann allerdings auch durch eine Kombination von §§ 3 und 8 begründet werden (KG NJW 95, 62).

Rn 2

Wohnungseigentum ist nach § 3 I iVm §§ 93, 94 I 1 BGB eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass Gebäude oder Teile von Gebäuden als wesentliche Bestandteile des Grundstücks oder des Gebäudes nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können (BGH NJW 75, 688, 689 [BGH 08.11.1974 - V ZR 120/73]).

B. Gründungsmängel.

I. Sachenrecht.

Rn 3

Sind Teilungsvertrag/Teilungserklärung insgesamt mangelhaft, war zB der Aufteiler geschäftsunfähig, ist die sachenrechtliche Begründung fehlgeschlagen (BGH NJW 90, 447 [BGH 03.11.1989 - V ZR 143/87]). Wird die Teilung indes im Grundbuch eingetragen, wird der Gründungsakt in dem Augenblick geheilt, in dem ein Dritter gutgläubig eines der gebildeten Wohnungseigentumsrechte erwirbt: Wohnungseigentum kann nicht nur an einer ›Wohnung‹ entstehen.

Rn 4

Gründungsmängel, die sich auf die Einräumung eines einzelnen Wohnungseigentumsrechtes oder mehrerer Wohnungseigentumsrechte beschränken, zB bei einem Überbau (§ 1 Rn 15) oder bei einem Verstoß gegen § 5 II, lassen die anderen Wohnungseigentumsrechte und die Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile unberührt (BGH ZMR 05, 59; NJW 90, 447). Eine solche Interessenlage ist auch bei einer fehlerhaften Unterteilung (s.a. Rn 11) gegeben.

II. Verhältnis der Teilhaber; Mitglieder der GdW.

Rn 5

Auf das Verhältnis der Teilhaber des Miteigentums (§§ 10 I; 741 ff BGB) sind im Innenverhältnis die entwickelten Grundsätze über die fehlerhafte Gesellschaft entspr anzuwenden; Entsprechendes gilt für die GdW. Wird Nichtigkeit geltend gemacht, können nach § 28 I erbrachte Leistungen nicht zurückverlangt werden; für bereits eingegangene Verpflichtungen haften die Teilhaber entspr § 9a IV. Auch die von der GdW geschlossenen Verträge sind wirksam. Nach §§ 242, 313 BGB iVm dem Gemeinschaftsverhältnis (Vor §§ 1–49 Rn 16) haben die WEigtümer die Verpflichtung, den Mangel einvernehmlich zu beheben. Der Wunsch nach Auflösung ist grds rechtsmissbräuchlich. Eine Ausnahme ist für schutzwürdige Personen vorstellbar, zB, wenn der Teilungsvertrag von einer nicht voll geschäftsfähigen Person geschlossen wurde. Gegen sie können keine Pflichten aus §§ 9a IV, 10 ff oder daran anknüpfende Ansprüche geltend gemacht werden.

C. Bauliche Abweichungen des Gebäudes.

I. Unerhebliche.

Rn 6

Wird ein gesamtes Gebäude (§ 3 Rn 3) abw vom Aufteilungsplan an einer anderen Stelle auf dem Grundstück oder in einer anderen Form errichtet, entsteht nach hM SonderE, sofern die einzelnen im SonderE stehenden Räume ohne Weiteres nach dem Aufteilungsplan zu identifizieren und untereinander sowie ggü dem gemE abzugrenzen sind (BGH ZMR 04, 206, 207); fehlt es hieran, sind sämtliche Miteigentumsanteile substanzlos und isoliert (dazu § 3 Rn 7). Bsp: Wenn Fertiggaragen auf einem Grundstück ggü dem Aufteilungsplan lediglich um 1 m versetzt errichtet werden, soll nach hM Sondereigentum entstehen (BayObLG NJW-RR 90, 332 [BayObLG 15.12.1989 - BReg 2 Z 130/89]). Dogmatisch überzeugt dieses nicht, da dort, wo der Raum errichtet ist, es an einer Bestimmung zum SonderE mangelt (s.a. Rn 8 zu Abweichungen von Räumen).

II. Erhebliche.

Rn 7

Wenn die tatsächliche bauliche Ausführung vom Aufteilungsplan ganz oder tw so abweicht, dass die planerische Darstellung an Ort und Stelle nicht mehr mit der nötigen Sicherheit festzustellen ist und es also unmöglich macht, die errichteten Räume einer in dem Aufteilungsplan ausgewiesenen Raumeinheit zuzuordnen, entsteht gem § 1 V gemE (BGH ZMR 04, 206, 207).

D. Bauliche Abweichungen bei Räumen.

Rn 8

Werden Räume anders als geplant errichtet oder entgegen der baulichen Substanz geplant und aufgeteilt, entstehen sie so, wie es dem Aufteilungsplan (§ 7 Rn 11) zu entnehmen ist (BGH NJW 16, 473 [BGH 20.11.2015 - V ZR 284/14] Rz 10 und Rz 14). Die tatsächlichen oder fehlenden Mauern sind egal, wenn ihre Lage nach dem Aufteilungsplan eindeutig feststellbar ist (§ 5 Rn 2). Bei einer Wohnung ist die Lage der Räume innerhalb ihrer Abgrenzung grds unerheblich.

E. Änderungen bei bestehender Gemeinschaft.

I. Umwandlung von Eigentum.

Rn 9

Die Umwandlung von SonderE in gemE und umgekehrt erfordert wie eine erstmalige Begründung den Weg nach § 4 I, II (BGH ZMR 05, 59, 62; 03, 748). GemE, zB ein neuer Flur oder ein neues Treppenhaus, kann nicht – auch nicht tw – aufgedrängt (München Rpfleger 07, 459) oder entzogen werden. Geschähe dieseszB bei einer Unterteilung (Rn 11 ff), wäre die Unterteilung unwirksam. Die vertragliche Regelung der sachenrechtlichen Zuordnung eines Raums ist von einer inhaltlichen Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses zu unterscheiden (BGH NJW-RR 21, 1239 Rz 23; NJW 13, 1962 [BGH 12.04.2013 - V ZR 103/12] Rz 9). Für den Vollzug ist eine Vereinbarung gem § 10 I 2 nicht ausreichend (BGH NJW-RR 21, 1239 Rz 23; ZMR 19, 518 Rz 12). Neben den Erklärungen der WEigtümer ist für eine Umwandlung von SonderE in gemE idR die Zustimmung Dritter (München ZWE 12, 316; Vor §§ 1–49 Rn 25) notw. Zur Eintragung der Umwandlung sind grds ein geänderter Aufteilu...