Entscheidungsstichwort (Thema)

Sondereigentumsfähigkeit zentrale Anlagen

 

Leitsatz (amtlich)

Eine in einem Gebäude mit Eigentumswohnungen angebrachte Heizungsanlage (desgl. Antennenanlage), die wesentlicher Bestandteil des Gebäudes und damit nicht gemäß §§ 93, 94 BGB sonderrechtsfähig ist, dient jedenfalls dann nicht im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer und kann daher im Sondereigentum stehen, wenn die Anlage bestimmungsgemäß nicht durch die Gesamtheit der Wohnungseigentümer, sondern von vornherein durch einen Miteigentümer, der die Anlage eingerichtet hat, betrieben werden soll und die Anlage überdies dafür bestimmt und ausgelegt ist, außer den Wohnungen der betreffenden Wohnungseigentümergemeinschaft eine Anzahl von weiteren Gebäuden mit Wärme zu versorgen.

 

Normenkette

WEG § 5

 

Verfahrensgang

OLG Düsseldorf (Urteil vom 23.05.1973)

 

Tenor

Die Revision der Kläger gegen das Urteil des 11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 23. Mai 1973 wird zurückgewiesen.

Auf die Revision des Beklagten wird das vorgenannte Urteil im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Anschlußberufung des Beklagten zurückgewiesen wurde. Im Umfang der Aufhebung wird unter Abänderung des Urteils der 7. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 20. Juli 1972 die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des 1. Rechtszugs tragen die Kläger vier Fünftel und trägt der Beklagte ein Fünftel. Die Kosten des Berufungs- und Revisionsrechtszugs fallen den Klägern zur Last.

Von Rechts wegen

 

Tatbestand

Tatbestand

Die Kläger sind gemeinsam mit dem Beklagten Eigentümer des Grundstücks, auf dem die Gebäude Possbergweg 20–30 und 48–54 (gerade Nummern) in D. errichtet sind. Sie gehören zu der 50 Wohneinheiten umfassenden Wohnungseigentümergemeinschaft I, die zusammen mit den Wohnungseigentümergemeinschaften II und III (10 bzw. 66 Wohneinheiten) sowie 30 Einfamilienhäusern eine vom Beklagten auf dessen Grundbesitz erstellte Großwohnanlage bildet. Sämtliche Häuser aller drei Gemeinschaften sowie die 30 Einfamilienhäuser werden von einer Heizungs- und einer Antennenanlage zentral versorgt. Von den drei Kesselanlagen der Heizung befinden sich zwei – nebst einem Tank – in (drei) Kellerräumen der Wohnungseigentümergemeinschaft I, die dritte – nebst zwei Tanks – im Bereich der Wohnungseigentümergemeinschaft III. Die Heizung wird in der Weise betrieben, daß jeweils zwei Kesselanlagen die notwendige Wärmeenergie erzeugen, während die dritte als Reserve für einen Ausfall gedacht ist. Die Fernsehantenne ist auf dem Aufzug- und Maschinenhaus der Wohnungseigentümergemeinschaft I installiert. Die für die Empfangsanlage notwendigen Verstärker sind in den Komplexen I und III untergebracht.

In der Teilungserklärung (§ 8 WEG) hat der Beklagte sich das Sondereigentum an der Heizungsanlage, der Fernsehantenne und an den jeweils erforderlichen Zuleitungen vorbehalten. Beim Kauf ihrer Wohnungen haben die Kläger sich verpflichtet, mit dem Beklagten Lieferverträge über Antennen- und Heizungsenergie abzuschließen und insoweit auf die Inanspruchnahme anderer Versorgungseinrichtungen zu verzichten. Der Abschluß dieser Lieferverträge steht noch aus.

Die Kläger halten den Sondereigentumsvorbehalt bezüglich der Anlagen und Zuleitungen für unwirksam. Sie meinen, kraft zwingender gesetzlicher Vorschrift (§ 5 Abs. 2 WEG) seien diese gemeinschaftliches Eigentum aller Beteiligten. Ihrer Feststellungsklage hat das Landgericht – unter Klagabweisung im übrigen – teilweise stattgegeben durch die Feststellung,

„daß die in den Häusern D., Possbergweg 20–30 und 48–54 befindlichen Hauptleitungen für die Gemeinschaftsantenne und die Heizungsanlage einschließlich der Mauerschächte, sowie die von diesen Hauptleitungen zu den einzelnen Wohnungen führenden Anschlußleitungen nicht im Sondereigentum des Beklagten stehen.”

In den Entscheidungsgründen ist das Landgericht von einer Dreiteilung der Eigentumsverhältnisse ausgegangen in der Weise, daß die Hauptleitungen, gelegen zwischen den „Energiequellen” und den Abzweigungen zu den einzelnen Wohnungen, im gemeinschaftlichen Eigentum der Beteiligten stünden, die Anschlußleitungen zu den verschiedenen Wohnungen Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer seien, jedoch die Antenne selbst sowie die in den Kellern installierten Kesselanlagen Sondereigentum des Beklagten darstellten.

Die Berufungen beider Parteien sind ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Revision verfolgen die Parteien ihre Berufungsanträge weiter. Sie bitten jeweils um Zurückweisung des gegnerischen Rechtsmittels.

 

Entscheidungsgründe

Entscheidungsgründe

A.

Die Revision der Kläger

I. Zur Klarstellung ist vorauszuschicken, daß im Rahmen der Revision der Kläger die Eigentumsverhältnisse an den Kesselanlagen und der Antenne ohne die wegführenden Leitungen dargestellt werden. Hierauf ist die Revision der Kläger ihrem Ziel nach gerichtet. Sie will festgestellt wissen, daß die im Bereich der Wohnungseigentümergemeinschaft I gelegenen „zentralen Kesselanlagen sowie die Antennenanlage, bestehend aus der Gemeinschaftsantenne und den Verstärkern”, nicht zum Sondereigentum des Beklagten gehören. Die Revision geht hierbei ersichtlich von der Annahme aus, über das gesamte im Bereich der Wohnungseigentümergemeinschaft I liegende Leitungsnetz ab Kesselanlagen und Antenne sei bereits auf Grund des erstinstanzlichen Urteils und seiner Bestätigung durch das Berufungsgericht zugunsten der Kläger entschieden. Darauf, ob dieser Ausgangspunkt richtig ist, wird unter B im Zusammenhang mit der Revision des Beklagten eingegangen.

II. Hinsichtlich der „Energiequellen” (Kesselanlagen und Antenne samt Verstärkern) führt das Berufungsgericht in Übereinstimmung mit dem erstinstanzlichen Urteil aus, diese seien gemäß § 94 Abs. 2 BGB („zur Herstellung des Gebäudes eingefügt”) wesentliche Bestandteile des sie beherbergenden Gebäudes der Eigentümergemeinschaft I. Sie könnten deshalb nach dem BGB nicht sonderrechtsfähig sein. Abweichend hiervon lasse aber das Wohnungseigentumsgesetz in seinen §§ 3 Abs. 1 und 5 Abs. 1 Sondereigentum auch an wesentlichen Bestandteilen zu. Wiederum einschränkend hierzu bestimme zwar § 5 Abs. 2 WEG, daß Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienten – als solche seien Heizungs- und Antennenanlagen zu betrachten –, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein könnten, auch soweit sie sich im Bereich von Sondereigentumsräumen befänden. Diese zwingende, Sondereigentum an Gemeinschaftseinrichtungen nicht zulassende Vorschrift könne aber im vorliegenden Fall auf die Heizungs- und Antennenanlage nicht angewendet werden. Bei Schaffung dieser Vorschrift habe dem Gesetzgeber ausschließlich der „Modellfall” des Wohnungseigentums (abgeschlossene Eigentumswohnungen innerhalb eines Gebäudes) vor Augen gestanden. Auf diesen „Modellfall” sei die rechtliche Einordnung von Versorgungsanlagen als gemeinschaftliches Eigentum zugeschnitten. Die vom Beklagten erstellte Großwohnanlage unterscheide sich in tatsächlicher Hinsicht aber so wesentlich von dem vom Gesetzgeber vorausgesetzten „Modellfall”, daß § 5 Abs. 2 WEG hier nicht Platz greifen könne. Die Unterschiede lägen einmal darin, daß die „Energiequellen” zum weitaus überwiegenden Teil nicht der aus den Klägern bestehenden Gemeinschaft, sondern auch zwei anderen Wohnungseigentümergemeinschaften und 30 Einfamilienhäusern dienten, zum anderen darin, daß sie nicht vollständig im Bereich der Gemeinschaft I, sondern teilweise auch in dem der Gemeinschaft III installiert seien. Diese Gesichtspunkte ließen es nicht zu, die „Energiequellen” als gemeinschaftliches Eigentum anzusehen, Sie seien vielmehr, da § 5 Abs. 2 WEG ausscheide, entsprechend dem Vorbehalt des Beklagten in der Teilungserklärung dessen Sondereigentum.

Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.

III. 1. Zu entscheiden ist die Frage, ob der Beklagte in der Teilungserklärung sich neben drei Heizungskellern das Sondereigentum an der fest montierten Heizungsanlage und an der Fernsehantenne mit Verstärkern, jeweils mit den Hauptleitungen (bis zur Übergabestation in den einzelnen Gebäuden), rechtswirksam vorbehalten konnte oder ob diese Einrichtungen, soweit sie auf dem der Wohnungseigentümergemeinschaft der Kläger gehörenden Grundstück untergebracht sind, kraft Gesetzes gemeinschaftliches Eigentum dieser Wohnungseigentumsgemeinschaft sind oder ob sie etwa deshalb ungeachtet der Regelung nach dem Wohnungseigentumsgesetz im Alleineigentum des Beklagten stehen, weil sie schon nicht wesentliche Bestandteile der der Gemeinschaft gehörenden Gebäude geworden sind.

Mit der Rechtsprechung (BayObLG 1969, 29, 32) und dem Schrifttum (Weitnauer/Wirths, WEG 5. Aufl. § 5 Rdn. 4; Pritsch in BGB RGRK 11. Aufl., § 5 Rdn. 8; Erman/Westermann, WEG 5. Aufl. § 5 Anm. 3; Soergel/Baur, WEG 10. Aufl. § 5 Rdn. 7; Bärmann, WEG 2. Aufl. § 5 Rdn. 14) ist davon auszugehen, daß das Wohnungseigentum insoweit, als es Sondereigentum ist (§ 1 Abs. 2 und 3 WEG), eine Ausnahme von dem Grundsatz darstellt, daß Gebäude oder Teile von Gebäuden als wesentliche Bestandteile des Grundstücks oder des Gebäudes nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können (§ 3 Abs. 1 WEG i.V.m. §§ 93, 94 Abs. 1 Satz 1 BGB). Danach scheiden Bestandteile eines Grundstücks oder eines Gebäudes, die nicht wesentliche im Sinn der §§ 93, 94 BGB sind, als Gegenstand von Sondereigentum im Sinn des Wohnungseigentumsgesetzes, also des unselbständigen, real abgegrenzten Teils des Wohnungseigentums (§§ 1 Abs. 2, 6 WEG) aus, so daß sich § 5 Abs. 2 WEG, welche Vorschrift näher bestimmte Teile des Gebäudes sowie Anlagen und Einrichtungen zwingend als Sondereigentum ausschließt, nur auf wesentliche Bestandteile eines Gebäudes beziehen kann.

2. Sind danach die Anlagen, soweit sie nicht wesentliche Bestandteile sind, von vornherein vom Grundstückseigentum und damit schon nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches vom Wohnungseigentum abtrennbar, so bleibt zuerst zu prüfen, ob diese Anlagen im Alleineigentum des Beklagten stehen. Nach dem Wortlaut der Feststellungsklage wäre ihr auch in diesem Fall stattzugeben. Der Klagantrag ist jedoch, wie sich aus dem gesamten Parteivortrag im übrigen ergibt, dahin auszulegen, daß die Kläger nicht nur das Sondereigentum, sondern erst recht das Alleineigentum des Beklagten an den Anlagen verneint sehen wollen. Auch in diesem Fall wäre daher die Feststellungsklage entsprechend dem eigentlichen Klagebegehren abzuweisen.

3. Die Frage, ob die in den Gebäuden der Kläger untergebrachte Heizungsanlage (Feuerungsanlage mit den Kesseln nebst Tanks) wesentlicher Gebäudebestandteil ist oder als nicht wesentlicher Bestandteil im Alleineigentum des Beklagten verblieb, läßt sich mangels näherer vom Berufungsgericht getroffener tatsächlicher Feststellungen nicht beantworten. Zwar geht der Senat (vgl. Weitnauer/Wirths aaO § 5 Rdn. 3, 4 und Diester, Wichtige Rechtsfragen des Wohnungseigentums, Rdn. 140, 140 a) davon aus, daß die Heizungsanlage angesichts ihrer Dimensionierung (2/3 über den Bedarf der Wohnungen der Kläger hinaus) und ihrer Verbundenheit mit den in den Gebäuden der Wohnungseigentümergemeinschaft III untergebrachten Teilen nicht zur Herstellung der Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaft I eingefügt worden ist (§ 94 Abs. 2 BGB). Offen bleibt jedoch, ob die Anlage ganz oder teilweise nach §§ 93, 94 Abs. 1 Satz 1 BGB wesentlicher Bestandteil geworden ist. Zumindest bezüglich der nach unbestrittenem Klagvortrag „im Keller fest verschweißten Tanks” besteht die Möglichkeit, daß sie sich nicht ohne Beschädigung oder bedeutsamen Wertverlust lösen oder entfernen ließen. Jedoch kann die Frage, ob die Heizungsanlage wesentlicher oder nicht wesentlicher Bestandteil ist, dahingestellt bleiben.

4. Auch wenn die Heizungsanlage wesentlicher Bestandteil der Gebäude der Kläger ist, scheidet sie unter den hier festgestellten Umständen als gemeinschaftliches Eigentum aus. Wohl ist eine Heizungsanlage, wenn sie entsprechend dem Wärmebedarf des betreffenden Gebäudes ausgelegt ist, in aller Regel zum Gebrauch der Wohnungseigentümer eingerichtet und dient ihrem gemeinschaftlichen Gebrauch (§ 5 Abs. 2 WEG). Es gibt jedoch auch Gebäude, die auf Fremdbezug der für die einzelnen Wohnungen erforderlichen Wärmemenge eingerichtet sind (Fernheizung). Auch größere Wohnanlagen in der Rechtsform des Wohnungseigentums können in dieser Art ausgestaltet werden. Die Möglichkeit des Fremdbezugs durch Wohnungseigentümer ist aber auch nicht darauf beschränkt, daß der Wärmelieferant ein außenstehender Dritter ist. Vielmehr sind Wohnungseigentümer nicht gehindert, die Wärmeenergie statt von einem Dritten von einem Mitwohnungseigentümer oder Mitteileigentümer zu beziehen. Weitnauer (aaO § 5 Rdn. 8 a) ist der Auffassung, daß in einem solchen Fall die in einem gemeinschaftlichen Gebäude untergebrachte Heizungsanlage nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer diene. Das Sondereigentumsverbot des § 5 Abs. 2 WEG setze vielmehr voraus, daß die Wohnungseigentümer ihre Heizung selbst betrieben.

Es kann dahinstehen, ob Sondereigentum an einer Heizungsanlage auch dann begründet werden kann, wenn die Anlage insgesamt im Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaft untergebracht ist und sie ausschließlich die Angehörigen der Gemeinschaft mit Wärme versorgt. Sondereigentum an einer Heizungsanlage ist jedenfalls dann nicht gemäß § 5 Abs. 2 WEG ausgeschlossen, wenn die Anlage bestimmungsgemäß nicht von der Gesamtheit der Wohnungseigentümer betrieben wird, sondern von vornherein durch einen Miteigentümer, der die Anlage errichtet hat, betrieben werden soll und die Anlage überdies dafür bestimmt und ausgelegt ist, über die Wohnungen der betreffenden Wohnungseigentümergemeinschaft hinaus eine Anzahl weiterer Gebäude mit Wärme zu versorgen. Gegenüber diesen Gesichtspunkten trifft der Umstand, daß die Anlage der Wärmeversorgung der Wohnungseigentümer dient, zurück. Unter den hier festgestellten Umständen dient die Heizungsanlage nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG (a.A. Pick, die Wohnungsgemeinschaft 1974, 130).

5. Dieselben Grundsätze gelten entsprechend für die Antennenanlage, wobei für diese die Eigenschaft als wesentlicher Bestandteil noch zweifelhafter ist.

Die Revision der Kläger konnte nach alledem keinen Erfolg haben.

B.

Die Revision des Beklagten

Der Beklagte rügt, sein Berufungsantrag sei vom Berufungsgericht falsch ausgelegt und aus diesem Grunde nicht erschöpfend beschieden worden. Diese Rüge greift durch.

Wie im Tatbestand ausgeführt, hatte das Landgericht unterschieden zwischen den „Energiequellen”, den Hauptleitungen und den Anschlußleitungen zu den einzelnen Wohnungen. Die gesamten Leitungen hat es vom Sondereigentum des Beklagten ausgenommen. Dabei hat es unter „Hauptleitungen” verstanden die Leitungen zwischen den in den Kellern installierten Kesselanlagen sowie der auf dem Maschinenhaus angebrachten Antennenanlagen und den Abzweigungen zu den einzelnen Wohnungen. Dem Sondereigentum des Beklagten wurden also nur die eigentlichen Energieanlagen ohne jedwede Leitungen zugerechnet (Landgerichtsurteil S. 8 und 9). Da die Berufung des Beklagten zurückgewiesen wurde, ist es hierbei verblieben.

Mit seinem Berufungsantrag hat der Beklagte begehrt, die Hauptleitungen aus dem gemeinschaftlichen Eigentum herauszunehmen. Unter Hauptleitungen versteht der Beklagte (Seite 8 seines Schriftsatzes vom 28. Februar 1973 nebst zeichnerischen Anlagen) die Leitungen ab Energiequelle, verlaufend „unterirdisch Über den Gesamtkomplex einschließlich Straßen und zwar zwangsläufig durch die Gebäude”. In jedem Gebäude befindet sich eine sog. Übergabestation, d. h. eine Stelle, in der die für das betreffende Haus notwendige Energie in einer gesonderten Leitung abgezweigt wird. Diese speziellen Anschlußleitungen zu den Wohnungen, von denen jeweils vor jeder Wohnung die zu der betreffenden Wohnung gehörige Versorgungsleitung abzweigt, werden vom Beklagten nicht beansprucht.

Den hierin enthaltenen Tatsachenvortrag über Aufbau und Gestaltung der Gesamtanlage hatten die Kläger nicht bestritten. Das Berufungsgericht geht auch, wie sein im Tatbestandsberichtigungsverfahren ergangener Beschluß vom 26. September 1973 ergibt (S. 7), von dem entsprechenden Sachverhalt aus, d. h. von folgender Aufteilung der Gesamtanlagen:

  1. Heizkessel nebst Tanks und die auf dem Maschinenhaus installierte Antenne samt Verstärkern.
  2. Hiervon wegführende Leitungen bis zu den Anschlußstellen („Übergabestation”) in den einzelnen Häusern („Fernleitungen” i. S. des Berichtigungsbeschlusses).
  3. Aufsteigende Leitungen innerhalb der Häuser.
  4. Abzweigungen zu den einzelnen Wohnungen.

Das Landgericht hatte, wie seine Entscheidungsgründe ergeben, den Teil 1) dem Sondereigentum des Beklagten zugerechnet, den Teil 4) dem Sondereigentum der einzelnen Eigentümer und die Teile 2) und 3) dem gemeinschaftlichen Eigentum, wobei es möglicherweise von den Teilen 2) und 3) als von einer Einheit ausging ohne Berücksichtigung der Übergabestationen für die einzelnen Häuser. Bei der Entscheidung des Landgerichts ist es infolge der Zurückweisung beider Berufungen geblieben.

Der als prozessuale Willenserklärung vom Revisionsgericht uneingeschränkt nachprüfbare (BGHZ 4, 334) Berufungsantrag des Beklagten zielte darauf hin, den Teil 2) aus dem gemeinschaftlichen Eigentum herauszunehmen und ihm als Sondereigentum zuzuerkennen. Teil 3) betrachtete der Beklagte in seiner Berufungsbegründung selbst als nicht in seinem Sondereigentum, sondern im Gemeinschaftseigentum stehend.

Demgegenüber bezog das Berufungsgericht den Berufungsantrag des Beklagten irrtümlich auf Teil 3), weil es Teil 2) nicht den Hauptleitungen, sondern den „Energiequellen” im Sinne von Teil 1) zurechnete und weiter meinte, das Landgericht habe, von derselben Begriffsbestimmung ausgehend, neben Teil 1) auch Teil 2) dem Sondereigentum des Beklagten zugeordnet. Dies war aber, wie ausgeführt, nicht der Fall.

Wie die Revision des Beklagten mit Recht ausführt, hätte das Berufungsgericht von seinem Rechtsstandpunkt aus dem – richtig verstandenen – Berufungsantrag des Beklagten entsprechen müssen. Der Senat teilt diese Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, die es in seinem im Berichtigungsverfahren ergangenen Beschluß zum Ausdruck gebracht hat. Auch die Leitungen bis zu den Anschlußstellen in den einzelnen Gebäuden („Übergabestationen”) sind ein Teil der jeweiligen Gesamtanlage und gehören zu dem Verbundsystem, das dem Beklagten zur Versorgung mehrerer Gemeinschaften und der 30 Einfamilienhäuser dient.

Im Hinblick auf den unstreitigen Sachverhalt bezüglich des Aufbaus des Leitungsnetzes kann der Senat von einer Zurückverweisung absehen und in der Sache selbst entscheiden in dem Sinne, daß die Klage hinsichtlich der Hauptleitungen bis zu den Übergabestationen abzuweisen ist.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

 

Unterschriften

Hill, Mattern, Offterdinger, von der Mühlen, Dr. Eckstein

 

Fundstellen

Nachschlagewerk BGH

DNotZ 1975, 553

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