Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 94 BGB – Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes.

Gesetzestext

(1) ¹Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. ²Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.

(2) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen.

A. Normzweck und Bedeutung.

Rn 1

Die Norm konkretisiert und erweitert den Begriff des wesentlichen Bestandteils bei Grundstücken. Dies dient wie bei § 93 der Erhaltung wirtschaftlicher Werte. Zudem soll der potentielle Erwerber ohne weiteres feststellen können, was zum Grundstück gehört (BGH NJW 79, 712; Hamm VersR 83, 285). Da § 93 bewegliche und unbewegliche Sachen erfasst, kann eine Sache zugleich wesentlicher Bestandteil nach § 93 und nach § 94 sein.

B. Begriffsbestimmung.

I. Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks (Abs 1).

Rn 2

Wesentliche Grundstücksbestandteile bilden neben den Gebäuden sonstige mit dem Grund und Boden fest verbundene Sachen und die ungetrennten Erzeugnisse. Gebäude sind Häuser und andere Bauwerke, zB Brücken (Karlsr NJW 91, 926 [OLG Karlsruhe 31.10.1990 - 4 U 165/89]), Tiefgaragen (BGH NJW 82, 756) und Luftschutzstollen (BGH NJW 60, 1003). Ob eine Sache fest verbunden ist, richtet sich nach der Verkehrsauffassung. Eine feste Verbindung liegt vor, wenn die Trennung zur Beschädigung oder Wesensänderung der mit dem Grundstück verbundenen Sache führen würde. Ausreichend ist, dass eine Trennung nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich ist (zB BGH NJW 78, 1311; NJW 83, 567 [BGH 04.11.1982 - VII ZR 65/82]). Bei Gebäuden liegt aufgrund ihres Fundaments idR eine feste Verbindung mit dem Boden vor (BGHZ 104, 298: Blockhaus mit Fundament). Auch ohne Verankerung im Boden kann die Schwerkraft einer Sache für eine feste Verbindung genügen, etwa bei einem Holzfertighaus (Karlsr Justiz 83, 13; LG Konstanz ZIP 81, 512), einer Fertiggarage aus Beton (BFH NJW 79, 392; Ddorf BauR 82, 756; aA FG Bremen NJW 77, 600), einer Trafo-Station gleichen Ausmaßes (Schlesw NJW-RR 14, 333) oder einem aus einer Stahlkonstruktion bestehenden Gewächshaus (BGH LM Nr 16). Dagegen wird die feste Verbindung verneint, wenn sich die Verankerung im Boden einfach lösen lässt (Fertighaus: LG Bochum DGVZ 88, 156) oder die Transportfähigkeit leicht wiederherzustellen ist (Mobilheim mit Rädern: Kobl MDR 99, 1059; BGH WM 20, 938 Rz 13). Beim Eigengrenzüberbau wird der über die Grenze gebaute Gebäudeteil nicht Bestandteil des überbauten Grundstücks nach § 94, sondern das Gebäude bildet nach § 93 einen wesentlichen Bestandteil desjenigen Grundstücks, von dem aus übergebaut wurde (BGHZ 102, 311, 314). Gleiches gilt im Fall der vertikalen Teilung eines Grundstücks, wenn ein Teil des Gebäudes in das Nachbargrundstück hineinragt (BGHZ 175, 253). Eine auf der Grundstücksgrenze errichtete sog Nachbarwand ist nur dann wesentlicher Bestandteil iSv § 94, wenn sie für bauliche Zwecke des Nachbarhauses in Anspruch genommen wird. Sie ist dann wesentlicher Bestandteil iSv § 93, wenn das Nachbargebäude ohne die Wand seine Selbstständigkeit einbüßt (BGH NZM 22, 309 [BGH 12.11.2021 - V ZR 25/21] Rz 15). Zu Bestandteilen mehrerer Grundstücke s.a. § 912 Rn 28 f.

Rn 3

Zu den mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, die keine Gebäude sind, gehören Einfriedungsmauern und Zäune (LG Hannover NJW-RR 87, 208), die Gleisanlagen der Bundesbahn (BGH MDR 72, 410), die Förderanlage in einem Grubenschacht (BGHZ 57, 60, 61), das im Boden mit Beton eingelassene Schwimmbecken (BGH NJW 83, 568) und die Slipanlage einer Werft (OVG Bremen NJW-RR 86, 955 [BayObLG 27.03.1986 - 2 Z 109/85]). Versorgungsleitungen für Gas, Wasser und elektrischen Strom sind wegen ihrer festen Verbindung mit dem Boden wesentliche Bestandteile, allerdings nur, soweit sich die Leitungen auf Grundstücken des Versorgungsunternehmens befinden. Sind sie in einem fremden Grundstück verlegt oder wird der Zweck der Verbindung durch Rechtsgeschäft nachträglich geändert, fallen sie idR unter § 95 (BGHZ 37, 353, 358; NJW 06, 990, 991; Köln OLGR 05, 114 s.a. § 95 Rn 6) bzw unter § 97, soweit sie der Versorgung eines Nachbargrundstücks dienen (BGH NJW-RR 11, 1458 [BGH 10.06.2011 - V ZR 233/10]); zur Straßenbeleuchtung Stieper CuR 12, 96).

Rn 4

Erzeugnisse sind die natürlichen Boden- und Pflanzenprodukte wie Getreide, Obst, Hölzer (s. dazu auch § 99 Rn 2), nicht aber die Bodensubstanz (Lehm, Ton, Sand, Kies). Sie werden nach 2 nicht erst mit der Bildung von Wurzeln, sondern bereits mit dem Verbringen in den Boden zu wesentlichen Bestandteilen. Aus dem Saatgut entstandene Pflanzen gehören zu dem Grundstück, auf dem sie an die Oberfläche treten (Ddorf OLGZ 78, 192; Schmid NJW 88, 30).

II. Wesentliche Bestandteile eines Gebäudes (Abs 2).

Rn 5

Ist ein Gebäude iSd § 94 I 1 wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, sind seine wesentlichen Bestandteile zugleich solche des Grundstücks. Der Begriff des Gebäudes in § 94 II umfasst auch Bauwerke, die keine Grundstücksbestandteile sind, weil sie mit dem Grund und Boden nicht fest v...