KG Berlin Beschluss vom 03.12.2007 - 24 U 71/07

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zweckbestimmung einer Sondereigentumseinheit als "Gewerbewohnung"

Leitsatz (amtlich)

Wohnungseigentum und Teileigentum unterscheiden sich nur durch die vom teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung bzw. der dieser angeschlossenen Gemeinschaftsordnung oder von den Miteigentümern durch Vereinbarung getroffene Zweckbestimmung und durch die bauliche Ausgestaltung der betroffenen Räume.

Um verschiedene - möglichst weitgehende - Nutzungsmöglichkeiten zuzulassen, ohne dass es der im Falle nachträglicher Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum und umgekehrt erforderlichen Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf, ist es möglich, eine Bestimmung der Nutzungsart in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung zu unterlassen. Es besteht ebenfalls die Möglichkeit, eine Sondereigentumseinheit (ausdrücklich) zur gemischten oder alternativen Nutzung, nämlich zur Nutzung zu Wohnzwecken und/oder nicht zu Wohnzwecken, zu bestimmen.

Die Auslegung der Zweckbestimmung einer Sondereigentumseinheit als "Gewerbewohnung" kann ergeben, dass sowohl eine gewerbliche Nutzung als auch eine Nutzung als Wohnung zulässig ist.

Normenkette

WEG § 1 Abs. 2-3

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 02.08.2007; Aktenzeichen 19 O 51/07)

Tenor

I. Die Parteien werden darauf hingewiesen, dass der Senat beabsichtigt, die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des LG Berlin vom 2.8.2007 - 19 O 51/07 - durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.

Die Klägerin erhält Gelegenheit, hierzu innerhalb von zwei Wochen ab Zugang dieses Beschlusses Stellung zu nehmen.

II. Der Wert des Berufungsverfahrens wird - in Übereinstimmung mit der Festsetzung des LG für die erste Instanz - auf 25.000 EUR festgesetzt.

Gründe

Die Berufung hat nach Überzeugung des Senats keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Berufungsgerichts. Der Senat beabsichtigt daher, das Rechtsmittel nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, und gewährt hiermit zuvor rechtliches Gehör, § 522 Abs. 1 Satz 2 ZPO.

A. Zutreffend hat das LG einen Anspruch der Klägerin ggü. dem Beklagten auf Schadensersatz nach § 839a Abs. 1 BGB als allein in Betracht kommender Anspruchsgrundlage verneint. Nach dieser Norm ist ein vom Gericht ernannter Sachverständiger, der vorsätzlich oder grob fahrlässig ein unrichtiges Gutachten erstattet, zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der einem Verfahrensbeteiligten durch eine gerichtliche Entscheidung entsteht, die auf diesem Gutachten beruht. Vorliegend hat der Beklagte, welcher im Auftrag des AG Potsdam im Zwangsversteigerungsverfahren nach einem früheren Wertgutachten die weiteren Wertgutachten Nr. 1172-2003 vom 27.1.2004 (Anlage K 3) und Nr. 0373-2004 vom 15.4.2004 (Anlage K 4) betreffend Räumlichkeiten in der Gemarkung K., welche mit Beschluss des AG Potsdam vom 4.7.2005 - 2 K 452/03 - im Zwangsversteigerungstermin vom selben Tag der Klägerin aufgrund eines Höchstgebots von 92.500 EUR zugeschlagen worden sind (Anlage K 2), jedenfalls nicht grob fahrlässig ein unrichtiges Gutachten - auf dem der Zuschlagbeschluss beruht - erstattet.

Unrichtig ist ein Gutachten insbesondere dann wenn es - etwa aufgrund fehlerhafter oder unvollständiger Befunderhebung - von einem unzutreffendem Sachverhalt ausgeht, soweit dieser nicht durch das Gericht vorgegeben ist (Sprau in Palandt, BGB, 66. Aufl. 2007, § 839a Rz. 3).

Unter grober Fahrlässigkeit ist nach der Rechtsprechung des BGH eine besonders schwere Sorgfaltspflichtverletzung zu verstehen, welche dann vorliegt, wenn die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt wurde, wenn also ganz naheliegende Überlegungen nicht angestellt oder beiseite geschoben wurden und dasjenige unbeachtet geblieben ist, was im gegebenen Fall sich jedem aufgedrängt hätte. Bei der groben Fahrlässigkeit handelt es sich um eine subjektiv schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung, die das gewöhnliche Maß der Fahrlässigkeit des § 276 Abs. 1 BGB erheblich übersteigt (BGH NJW 1992, 3236, Rz. 12 nach juris) wobei auch subjektive, in der Person des Handelnden begründete Umstände zu berücksichtigen sind (BGH NJW 2005, 981, Rz. 16 nach juris).

B. Hiernach fällt dem Beklagten jedenfalls keine grob fahrlässige Erstattung eines unrichtigen Gutachtens zur Last.

1. Zu Recht hat das LG angenommen, dass der Beklagte bei Erstattung seiner zur Akte gereichten Gutachten - und insbesondere bei Erstattung des zu einem Verkehrswert der sodann der Klägerin zugeschlagenen Räumlichkeiten von 145.000 EUR kommenden Gutachtens Nr. 0373-2004 vom 15.4.2004, welches ggü. dem Gutachten Nr. 1172-2003 vom 27.1.2004 berichtigte Größenangaben enthielt und der Zwangsversteigerung zugrunde lag (vgl. den Zuschlagbeschluss vom 4.7.2005 sowie das Protokoll des Zwangsversteigerungstermins vom 4.7.2005 - Anlage K 2) - von einer Nutzung der Räumlichkeiten als Wohnung ausgehen durfte.

Die vo...