Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 558 BGB – Mieterhöhung b ... / I. Allgemeines.

Rn 8

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Nach § 558 II 1 wird sie aus dem üblichen Entgelt für vergleichbaren Wohnraum gebildet (s.a. BGH ZMR 14, 25 Rz 20; NJW 13, 775 Rz 13; zur Entwicklung des Begriffs s BTDrs 19/14245, 9). Besonders hohe oder niedrige Mieten sind unüblich (BVerfG NJW 80, 1617 [BVerfG 12.03.1980 - 1 BvR 759/77]). Maßgebend für die Ermittlung ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht (BGH ZMR 21, 730 Rz 19; NJW-RR 21, 1017 Rz 29; NJW 12, 1351 Rz 30). Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich nicht um einen punktgenauen Wert, die Vergleichsmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer bestimmten Spanne (BGH DS 19, 199 Rz 14; NZM 19, 250 Rz 14). Der obere Spannenwert kann, muss aber nicht, die obere Grenze einer Mieterhöhung nach § 558 bilden (BGH DS 19, 199 Rz 17). Zur Einordnung innerhalb der Spanne sollen verschiedene Ansätze denkbar sein (BGH DS 19, 199 Rz 17; NJW 12, 1351 [BGH 29.02.2012 - VIII ZR 346/10] Rz 26). ZB soll es möglich sein, den arithmetischen Durchschnittswert zugrunde zu legen (BGH DS 19, 199 Rz 17). Bei einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum mag es hingegen gerechtfertigt sein, die dadurch repräsentierte (gesamte) kleine Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen, sodass der Vermieter in einem solchen Fall die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zu dem höheren Wert dieser kleinen Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete verlangen kann (BGH DS 19, 199 Rz 17). Wird ein Mietspiegel herangezogen, wird die Prüfung idR zu einem punktgenauen Wert führen (BGH NZM 19, 250 Rz 14). Im Prozess erfordert die Feststellung, wo die verlangte Miete innerhalb dieser Spanne liegt, eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete iS einer Einzelvergleichsmiete (BGH NJW-RR 22, 1239 [BGH 14.06.2022 - VIII ZR 24/21] Rz 15; NZM 19, 250 [BGH 13.02.2019 - VIII ZR 245/17] Rz 13; s.a. § 558b Rn 23). Die bisherige Miete muss nicht unterhalb der Spanne liegen (BGH NJW 05, 2621 [BGH 06.07.2005 - VIII ZR 322/04]). Sonder- oder Teilmärkte (etwa für Studentenwohnungen oder für Wohnungen für Ausländer) sind nicht anzuerkennen. Im Prozess darf die ortsübliche Vergleichsmiete nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (BGH ZMR 14, 25 Rz 20; NJW 10, 2946 Rz 9).