Kinne/Schach/Bieber, BGB § ... / 3.3 Einordnung der Wohnung im Vergleich
 

Rz. 20

Die konkrete Wohnung, für die die Miete festgestellt bzw. erhöht werden soll, ist in die entsprechende Kategorie der Vergleichswohnungen einzuordnen. Das Gesetz spricht von Vergleichbarkeit, nicht von Deckungsgleichheit, was praktisch angesichts der Vielfalt von Wohnungen auch nicht möglich wäre. Zur weiteren Herstellung der Vergleichbarkeit und vor allem zur Ausfüllung von Mietpreisspannbreiten kann und muss mit Zu- oder Abschlägen zu wohnwertmindernden oder wohnwerterhöhenden Merkmalen und zu Sondermerkmalen gearbeitet werden.

Der BGH bestätigt die allgemeine Ansicht, dass zwar die ortsübliche Vergleichsmiete kein punktgenauer Wert ist, sondern sich innerhalb einer Spanne bewegt. Die Feststellung, ob die verlangte Miete die ortsübliche übersteigt, erfordert indes im Prozess eine konkrete Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete (mit zwei Stellen nach dem Komma; Urteil v. 20.4.2005, VIII ZR 110/04, GE 2005, 663 = NJW 2005, 2074 = WuM 2005, 394; Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel als zulässige Schätzungsgrundlage). Nach BGH, Urteil v. 6.7.2005, VIII ZR 322/04, GE 2005, 984 = NJW 2005, 2621 = WuM 2005, 516 ist ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 nicht deshalb unwirksam, weil sich die Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der vom gerichtlichen Sachverständigen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet. Das kann auf die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand eines Mietspiegels übertragen werden. Ein Mieterhöhungsverlangen ist also auch dann nicht unwirksam, wenn die Ausgangsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne liegt, der Vermieter aber innerhalb der Spanne eine höhere Miete erreichen möchte und dazu darlegt, dass die konkrete Wohnung einen Punkt bis zum Oberwert der Mietspiegelspanne erreicht hat.

Nach BGH, Urteil v. 21.10.2009, VIII ZR 30/09, GE 2009, 1616 = NJW 2010, 149 = WuM 2009, 746, darf der Vermieter die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreteren ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben. Das gilt auch dann, wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens ermittelt worden ist (Bestätigung von VIII ZR 322/04). Dieses Urteil darf nicht missverstanden bzw. verallgemeinert werden. Die Feststellung, ob die verlangte Miete innerhalb einer festgestellten Spanne liegt, erfordert im Prozess eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Es muss also ein punktgenauer Wert ermittelt werden. Im zu Grunde liegenden Fall hatte sich der Sachverständige bei der betreffenden Wohnung nicht auf eine Einzelmiete innerhalb der angegebenen Spanne festgelegt. Offenbar waren die von ihm herangezogenen Wohnungen in allen wesentlichen Merkmalen völlig gleich (sog. Plattenbau). Die Auffassung des BGH, dass mit einer festgestellten Bandbreite auch eine Einzelvergleichsmiete festgestellt und für sie der oberste Wert der Spanne maßgeblich sei, sollte nicht dazu führen, dieses Prinzip auf Spannen-Mietspiegel zu übertragen und davon auszugehen, dass auch hier der oberste Wert der Spanne maßgeblich sei. Vielmehr muss nach wie vor anhand von Einzelmerkmalen für die betreffende Wohnung (in Berlin mittels der Orientierungshilfe zum Mietspiegel) festgestellt werden, wie hoch die Einzelvergleichsmiete ist.

Der BGH hatte inzwischen Gelegenheit, seine Entscheidung aus 2009 zu präzisieren (BGH, Urteil v. 29.2.2012, VIII ZR 346/10, GE 2012, 541 = NJW 2012, 1351). Danach kann der Vermieter bei seinem Mieterhöhungsverlangen nur die Miete verlangen, die als zu ermittelnde Einzelvergleichsmiete innerhalb der Spanne der sich durch Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen der letzten vier Jahre geprägten ortsüblichen Vergleichsmiete in dem betreffenden Gebiet liegt. Das geschieht in zwei Schritten: Zunächst ist die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete in dem betreffenden Gebiet festzustellen. In einem zweiten Schritt ist in dem Spannenrahmen die Einzelvergleichsmiete zu bestimmen-das kann auch der Oberwert einer Spanne in der Spanne sein (vgl. dazu auch Schach, GE 2012,516).

 

Rz. 21

 

Hinweis

Für die Vergleichbarkeit nach Art des Wohnraums kann so zwischen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern verglichen werden. Es ist aber auch möglich, eine Wohnung in einem villenartigen Mehrfamilienhaus mit einer Wohnung in einem in unmittelbarer Nähe stehenden Hochhaus zu vergleichen, denn der Art nach handelt es sich jeweils um ein Mehrfamilienhaus. Das Wohnen in dem villenartigen Gebäude dürfte jedoch wohnwerterhöhend sein.

 

Rz. 22

Zur Größe der Wohnung ist lediglich auf die Quadratmeterzahl abzustellen und hierbei innerhalb der gebildeten vergleichbaren Größen-Kategorien zu differenzieren.

 

Rz. 23

Wie oben angeführt, wird bei der Ausstattung nur das zum Vergleich herangezogen, was vom Vermieter im Rahmen des § 535 zur Verfügung gestellt ist. Daraus folgt, dass Ausstattungen, die der Mieter eingebracht, eingebaut hat, als Vergleichskriterium nicht herangezogen und dementspre...

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