Kinne/Schach/Bieber, BGB § 557 Mieterhöhungen nach Verei ... / 3 Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen

Rz. 5

Unwirksam sind nur die zum Nachteil des Mieters von den §§ 557-561 abweichenden Vereinbarungen (§ 557 Abs. 4). Dies wird bei den einzelnen Vorschriften für alle Mieterhöhungsrechte jeweils nochmals gesondert geregelt. Insoweit kommt es auf die Betrachtung zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung an. Nachteilig für den Mieter ist eine Vereinbarung, durch die der Vermieter objektiv eine günstigere Rechtsstellung erhält, als sie ihm in formeller oder materieller Hinsicht das Gesetz einräumt. Da es auf die Betrachtung bei Abschluss der Vereinbarung ankommt, sind die Vereinbarungen auch dann unwirksam, wenn sie sich zu einem späteren Zeitraum objektiv zugunsten des Mieters auswirken (OLG Koblenz, RE v. 5.6.1981, 4 W-RE 248/81, WuM 1981, 207; OLG Schleswig, RE v. 24.3.1981, 6 RE-Miet 1/80, GE 1981, 965). Zugunsten des Mieters abweichende Vereinbarungen bleiben wirksam.

Die Unwirksamkeit gilt auch für vor dem 1.9.2001 getroffene Vereinbarungen (vgl. dazu näher Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 557 Rn. 63).

Rz. 6

§ 557 Abs. 1 ermöglicht Vereinbarungen mit dem Mieter über eine Mieterhöhung; derartige Vereinbarungen sind also zulässig, soweit sie den gesetzlichen Rahmen einhalten (vgl. dazu oben Rn. 2–4). Ein bestimmter Betrag braucht – wie bereits ausgeführt (vgl. dazu oben Rn. 4) – nicht mehr angegeben zu werden. Die Vereinbarung einer vorläufigen Miete mit einem einseitigen Bestimmungsrecht des Vermieters nach §§ 315, 316 zur Festlegung der endgültigen Miete ist jedoch weiterhin unwirksam (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 557 Rn. 68).

Ebenso sind Vereinbarungen über die Miethöhe mit genereller Regelung für noch nicht eingetretene künftige Erhöhungsfälle unwirksam, soweit es sich nicht um eine Staffel- oder Indexmiete handelt (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 557 Rn. 69). Unzulässig sind daher auch alle Gleitklauseln (LG Magdeburg, WuM 1997, 105), Spannungsklauseln (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 557 Rn. 69), Indexklauseln oder Vereinbarungen, wonach die Mieterhöhung bei gestiegenen Kapital- oder Bewirtschaftungsmaßnahmen zulässig sein soll, soweit es sich nicht um eine nach §§ 557a, 557b zulässige Vereinbarung handelt. Eine vor dem 1.9.1993 vereinbarte Gleitklausel bleibt unwirksam, weil sie davor unzulässig war (Artz in MünchKomm § 557 Rn. 54).

Vereinbarungen, die abweichend von den §§ 557–560 die Mieterhöhung unabhängig von den dort bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen eintreten lassen sollen, sind unwirksam (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 557 Rn. 69; AG Mannheim, Urteil v. 9.5.2008, 10 C 404/07, NZM 2009, 28). Entsprechend § 139 bleibt jedoch der Mietvertrag im Übrigen wirksam.

Deshalb sind nachstehende Vereinbarungen unwirksam, die von folgenden Vorschriften abweichen.

Rz. 7

Abweichung von § 556

Da § 556 Abs. 1 Satz 3 regelt, dass nur Betriebskosten i. S. d. § 2 BetrKV auf den Wohnraummieter umgelegt werden dürfen, sind nach § 556 Abs. 4 Vereinbarungen, dass der Wohnraummieter auch andere Kosten als Betriebskosten zu tragen hat, unwirksam (Merson, Wohnungsbaurecht, Mai 2002, § 557 Anm. 6; vgl. dazu näher § 556 Rn. 30, 31). Deswegen ist die in einem vermieterseits gestellten Formularmietvertrag vorgenommene Auferlegung einer monatlichen "Verwaltungskostenpauschale" auf den Wohnraummieter – zusätzlich zu einer gesondert bezifferten Nettokaltmiete unwirksam (BGH, Urteil v. 19.2.2018, VIII ZR 254/17, WuM 2019, 92; LG Berlin, Urteil v. 12.10.2017, 67 S 196/17, ZMR 2018,45). Auch die Abwälzung der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten auf den Wohnraummieter ist unwirksam; dazu gehört auch die Abwälzung der Verwaltungskosten, die den Instandhaltungsmaßnahmen voraus- und nachgehen. Auch für die vermietete Eigentumswohnung dürfen keine anderen Kosten als die Betriebskosten i.S.v. § 2 BetrKV umgelegt werden, weil die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung allein nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen ist (BGH, Beschluss v. 14.3.2017, VIII ZR 50/16, GE 2017, 723 = ZMR 2017, 630 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr 125).

Die Vereinbarung unangemessener hoher Vorauszahlungen ist wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 2 Satz 2 unzulässig (§ 556 Abs. 4). Vorauszahlungen sind dann überhöht, wenn die der Kalkulation zugrunde liegende Prognose nicht mehr vertretbar ist. Handelt es sich um die erstmalige Vereinbarung von Betriebskosten, wäre dies der Fall, wenn die für vergleichbare Wohnungen schon feststehenden Betriebskosten nicht der Kalkulation zugrunde gelegt werden, wobei allerdings ein maßvoller Zuschlag wegen absehbarer Kostensteigerungen zulässig ist (BayObLG, WuM 1995, 694 = ZMR 1996, 20). Steht bei Erstbezug der Betriebskostenanteil vergleichbarer Wohnungen noch nicht fest, so sind die Vorauszahlungen dann nicht überhöht, wenn sie den ortsüblichen Betriebskosten für Wohnungen desselben Baualters und Ausstattung entsprechen. Da andererseits der Vermieter nicht verpflichtet ist, Vorschüsse auf die ...