Kinne/Schach/Bieber, BGB § 546a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe

1 Anwendungsbereich

Rz. 1

Der Anwendungsbereich von § 546a entspricht dem des § 546 (vgl. dort); die Vorschrift ist auch auf Leasingverträge anwendbar. Die Vorschrift gilt grundsätzlich nur im Verhältnis von Vermieter zum Mieter, nicht zwischen Hauptvermieter und Untermieter, insofern können allerdings Ansprüche aus dem Eigentümer/Besitzer-Verhältnis nach §§ 987 ff. in Betracht kommen. Kann sich aber der Untermieter gegenüber dem Vermieter auf einen auch für ihn wirkenden Kündigungsschutz nach §§ 573, 574 berufen oder findet § 565 Anwendung, ist § 546a zumindest entsprechend anzuwenden, ohne dass auf § 242 zurückgegriffen werden müsste (vgl. LG Köln, Urteil v. 14.12.1989, 1 S 278/89, NJW-RR 1990, 1231).

Die Beendigung des Mietverhältnisses richtet sich nach § 542. Jedoch ist bei einer Verlängerung des Mietverhältnisses (vgl. z. B. Fortsetzung nach §§ 574a bis c) § 546a nicht anwendbar. Durch Gewährung einer Räumungsfrist wird das Mietverhältnis aber nicht verlängert, sondern nur die Vollstreckung verhindert.

§ 546a bezieht sich auf alle Arten von Mietverhältnissen.

Wenn kein Mietverhältnis bestanden hat oder es nicht wirksam ist, können Ansprüche auf Schadensersatz, aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. §§ 812 ff. oder aus einem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis gem. §§ 987 ff. gegeben sein (BGH, Urteil v. 15.5.2013, XII ZR 115/11, GE 2013, 1066).

§ 546a Abs. 1 findet zwar grds. auch im Verhältnis zwischen Mieter und Untermieter Anwendung; Nach Beendigung des Untermietverhältnisses steht dem Hauptmieter mangels eigener Nutzungsberechtigung aber kein Nutzungsentschädigungsanspruch gegen den Untermieter mehr zu, wenn auch das Hauptmietverhältnis beendet ist (KG, Urteil v. 1.3.2012, 8 U19/10, ZMR 2013, 26; OLG Saarbrücken, Urteil v. 2. 6. 2005, 8 U 180/04, NZM 2006, 180).

Endet bei einer gewerblichen Weitervermietung das Zwischenmietverhältnis, wird gem. § 565 das Mietverhältnis von dem gewerblichen Vermieter mit dem (End-)Mieter fortgeführt, so dass der Vermieter einen eigenen Mietzahlungsanspruch hat (KG, Urteil v. 23. 8. 2012, 8 U 22/12, NZM 2013, 31). Ist der Vermieter auch Eigentümer des Mietgrundstücks, geht bei Veräußerung des Grundstücks mit der Eintragung des neuen Eigentümers gem. § 566 neben dem Rückgabeanspruch gem.§ 546 auch der Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a sowie ein evtl. Anspruch auf Schadensersatz wegen Räumungsverzugs auf den neuen Eigentümer über (Schmidt-Futterer/Streyl, § 546a Rn.8).

2 Beendigung

Rz. 2

Hinweis

Anspruchsvoraussetzung

Der Anspruch aus § 546a setzt zunächst die Beendigung des (wirksam gewesenen) Mietvertrages voraus, unabhängig von dem Grund dafür, solange der Vertrag nicht – wie bei der Anfechtung – rückwirkend vernichtet worden ist.

Bei von Anfang an unwirksamem oder rückwirkend vernichtetem Vertrag bestehen ggf. Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung (§§ 812 ff.) und Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (§§ 987 ff.). Wird der Mietvertrag gem. § 545 fortgesetzt, so schuldet der Mieter nur die vereinbarte Miete, da das Mietverhältnis rückwirkend als fortgesetzt gilt (BGH, Urteil v. 27.4.2016, VIII ZR 323/14 NZM 2016, 467). Bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Grund der Sozialklausel der §§ 574 – 574c kommt eine Rückwirkung insbes. bei Anwendung des § 574b Abs. 2 in Betracht. Wenn ein Härtegrund gem. § 574 durch Widerspruch gegen die Kündigung geltend gemacht wird, schuldet der Mieter während des Schwebezustandes zunächst die vereinbarte Miete; kommt es nicht zur Vertragsfortsetzung, schuldet der Mieter rückwirkend Nutzungsentschädigung (Schmidt-Futterer/Streyl, § 546a Rn.24.).

Achtung

Räumungsfrist irrelevant

Vertragliche oder gerichtliche/behördliche Räumungsfristen haben auf den Bestand des Mietverhältnisses keinen Einfluss, insb. kommt hierdurch kein Mietvertrag zu Stande. Deshalb haben Räumungsfristen auch keinen Einfluss auf den Nutzungsentschädigungsanspruch.

Erteilt der Vermieter jedoch sein Einverständnis mit der Verlängerung der im Kündigungsschreiben gesetzten Räumungsfrist ausdrücklich zum Zwecke des vertragsgemäßen Rückbaus des Mietobjekts durch den Mieter, fehlt es an dem für einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache erforderlichen Rücknahmewillen (OLG Celle, Beschluss v. 20.6.2011, 2 U 49/11, NZM 2012, 275). Wird dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgibt, eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, kann der Eigentümer von ihm nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses Schadensersatz jedenfalls in Höhe der von dem Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung verlangen. Dass dem Untermieter kraft des Untermietvertrags nur ein einzelner Raum – eine "Kammer" – vermietet worden ist, spielt jedenfalls dann keine Rolle, wenn es dem Eigentümer nicht zumutbar ist, nur Teile der Wohnung zu vermieten (BGH, Urteil v. 11.12.2020, V ZR 26/20, WuM 2021, 113).

3 Gläubiger/Schuldner

Rz. 3

Glä...