OLG Düsseldorf Urteil vom 28.05.2002 - I-24 U 133/01

Verfahrensgang

LG Duisburg (Urteil vom 28.05.2001; Aktenzeichen 2 O 278/00)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 28. Mai 2001 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg – Einzelrichterin – abgeändert:

Die Klage abgewiesen.

Die Kosten beider Rechtszüge werden der Klägerin auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Das Rechtsmittel der Beklagten, mit welchem sie ihre Verurteilung zur Zahlung von Nutzungsentschädigung nach beendetem Mietverhältnis bekämpft (22.443,56 DM nebst Zinsen), hat Erfolg. Die beklagte Mieterin schuldet der klagenden Vermieterin nichts mehr.

I.

1. Zu Unrecht ist das Landgericht der Auffassung, die Beklagte schulde der Klägerin für die Monate September und Oktober 1999 die vereinbarte Miete gemäß § 557 Abs. 1 BGB a.F. (§ 546a Abs. 1 BGB n.F.) als Nutzungsentschädigung, weil sie die Mietsache der Klägerin vorenthalten habe. Ein Vorenthalten der Mietsache kann nicht festgestellt werden.

a) Ein Vorenthalten im Sinne des § 557 Abs. 1 BGB a.F. (§ 546a Abs.1 BGB n.F.) liegt nach ganz herrschender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur nur dann vor, wenn der Mieter die Mietsache nach beendetem Mietverhältnis nicht zurückgibt und dass das gegen den Willen des Vermieters geschieht (BGH NJW 1960, 909; WM 1973, 323; NJW 1983,112 = MDR 1983, 396; MDR 1984, 662; MDR 1996, 896; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rn. 113; Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Anm. V 57; MünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 557 Rn. 4).

b) Von diesem rechtlichen Verständnis geht auch das Landgericht im Ansatz zutreffend aus. Es meint jedoch, die Mietsache sei weder zurückgegeben worden noch habe sich die Klägerin mit der Rücknahme der Mietsache im Annahmeverzug befunden, so dass ein Vorenthalten im Sinne des Gesetzes gegeben sei. Dem kann nicht in allen Punkten gefolgt werden.

aa) Richtig ist allerdings, dass es trotz der Beendigung des Mietverhältnisses mit Ablauf des 31. August 1999 nicht zu einer Rückgabe der Mietsache vor dem 07. Oktober 1999 (Übersendung der Schlüssel durch die Post) gekommen und die Beklagte bis dahin in ihrem Besitz geblieben ist.

bb) Das allein löst indes noch nicht den gesetzlichen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung aus. Hinzukommen muss vielmehr, dass der Mieter den rechtsgrundlosen Besitz gegen den Willen des Vermieters aufrechterhält. Das kann für den Streitfall nicht festgestellt werden.

(1) Die Beklagte hat nämlich bewiesen, dass die Klägerin nicht bereit gewesen ist, die Mietsache zurückzunehmen, weil sich die Räume in vertragswidrigem Zustande befunden haben sollen. Denn der zu diesem Beweisthema im ersten Rechtszug vernommene Zeuge P. hat nämlich bekundet, der Zeuge Sch. als Vertreter der Klägerin habe anlässlich eines fernmündlichen Gesprächs erklärt, die Klägerin sei an der Übergabe der Schlüssel so lange nicht interessiert, als der von der Beklagten eingebrachte Fußbodenoberbelag (Parkettboden) nicht entfernt und die eingezogene, von der Beklagten hergestellte Deckenverkleidung nicht beseitigt worden sei. Dass die Klägerin ein solches Verlangen gestellt hat, ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit aus den Schreiben vom 19. und 31. August 1999. Der zum gleichen Beweisthema vernommene Zeuge Sch. hat bekundet, sich an ein solches fernmündliches Gespräch zwar nicht erinnern zu können. Er hält es aber für unwahrscheinlich, weil er in diesem Fall einen „Hausjuristen” zugezogen hätte. Mit dieser Erwägung wird die Bekundung des Zeugen P nicht unglaubhaft. Für deren Richtigkeit spricht nämlich, dass der Zeuge Sch., wäre er vom Ausbleiben eines Vertreters der Beklagten am 31. August 1999 (dem ursprünglich vorgesehenen Rückgabetermin) überrascht worden, das in seinem Schreiben vom gleichen Tage zum Ausdruck gebracht hätte. Statt dessen hat er (nach Besichtigung der Mieträume) nur das im Schreiben vom 19. August 1999 erhobene Beseitigungsverlangen bezüglich der Decke um den Fußbodenoberbelag erweitert. Von einer verweigerten Rückgabe ist in dem Schreiben gerade nicht die Rede. Das wäre aber zu erwarten gewesen, wenn die Klägerin an einer alsbaldigen Rückgabe interessiert gewesen wäre.

(2) Die Klägerin war nicht berechtigt, die Rücknahme der Räume zu verweigern, auch wenn sie sich in vertragswidrigem Zustand befunden haben sollten (vgl. dazu noch unten unter Nr. 3). Die Rückgabeverpflichtung erfüllt der Mieter schon, aber auch nur dann, wenn er die Mietsache räumt und die Verfügungsgewalt über sie vollständig aufgibt. Bei Räumen geschieht das in der Regel durch die Schlüsselübergabe (BGH NJW 1988, 2665 und 1994, 3232). Werden in den Räumen Sachen zurückgelassen (ausgenommen in geringem Umfange), liegt schon keine (vollständige) Räumung vor. Ein Vermieter kann dann die Rücknahme verweigern, ohne in Annahmeverzug zu geraten (BGH aaO). Hat indessen die Räumung stattgefunden, befindet sich die Mietsache aber nicht in vertragsgerechtem Zustand, gerät der Vermieter in Anna...