Führt ein gewerblicher Mieter vereinbarte Umbauten der Mietsache, die bei der Rückgabe Bestand haben sollten, nicht oder nicht vollständig aus, verjähren diesbezügliche Ersatzansprüche des Vermieters innerhalb von sechs Monaten nach der Rückgabe des Mietobjekts.
Hintergrund: Mieter führt vereinbarte Umbauten nicht aus
Der Vermieter einer Halle zum Betrieb einer Werkstatt verlangt vom Mieter Schadensersatz.
In dem 2006 geschlossenen Mietvertrag hatte sich der Mieter verpflichtet, als Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung näher definierte Umbauten vorzunehmen. Die Wertverbesserung durch diese Umbauten wurde mit ca. 8.000 Euro angegeben. Die vereinbarten Arbeiten waren nach der Vorstellung des Mieters erforderlich, um eine immissionsrechtliche Genehmigung für die beabsichtigte Nutzung zu erhalten. 2009 schlossen die Parteien einen neuen Mietvertrag, in dem die Umbauverpflichtung ebenfalls enthalten war. Der Mieter änderte dann seine Nutzungspläne und führte die vereinbarten Umbauten nicht durch.
Nach Ende des Mietverhältnisses gab der Mieter die Halle am 15.2.2018 an den Vermieter zurück. Mit einer am 11.8.2018 eingereichten Klage verlangt der Vermieter Schadensersatz in Höhe der Herstellungskosten für die vereinbarten Umbauten, insgesamt 21.600 Euro.
Das Oberlandesgericht verneinte einen Schadensersatzanspruch. Die Nichtdurchführung der vereinbarten Umbauarbeiten könne zwar eine Pflichtverletzung des Mieters sein. Daraus könne sich aber kein Anspruch auf Schadensersatz ergeben, weil der Primäranspruch auf Durchführung des Umbaus zum 31.12.2012 verjährt sei. Hier greife die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB, da die Umbauverpflichtung bei ihrer Begründung und Erneuerung durch die Verträge von 2006 und 2009 jeweils sofort fällig gewesen sei. Dies folge aus dem Gegenseitigkeitsverhältnis, wonach die Wertsteigerung durch den Umbau ein Teil der Gegenleistung für die Überlassung der Mietfläche gewesen sei. Die Verjährungsregel des § 548 BGB sei nicht einschlägig, da es sich nicht um Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache handle, sondern um eine als Hauptleistungspflicht übernommene Umbauverpflichtung des Mieters.
Entscheidung: Verjährung sechs Monate ab Rückgabe
Der BGH hebt das Urteil auf und verweist den Rechtsstreit an die Vorinstanz zurück.
Der Anspruch auf Durchführung der Umbauarbeiten ist nicht verjährt. Die Umbaupflicht war zwar mangels anderer Vereinbarung zur sofortigen Erfüllung fällig. Daraus folgt aber nichts für die Verjährung der Ansprüche des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache in vertraglich vereinbartem Zustand.
Soweit die vom Mieter übernommene Umbauverpflichtung den bei der Rückgabe geschuldeten Zustand der Mietsache vertraglich festlegt, verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen eines davon abweichenden Zustands in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Das ergibt sich aus § 548 Abs. 1 BGB.
Die Vorschrift ist weit auszulegen. Verspricht der Mieter eine Umgestaltung der Mietsache auf seine Kosten, kann dies zwar einen Teil der als Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung geschuldeten Miete darstellen. § 548 Abs. 1 BGB erfasst jedoch auch Erfüllungsansprüche, die zugleich als Hauptpflicht ausgebildet sind, sofern sie den Zustand festlegen, den die Mietsache im Zeitpunkt der Rückgabe haben soll.
Der Begriff der Verschlechterung im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB setzt nicht voraus, dass der Zustand der Mietsache im Vergleich zum Beginn des Mietverhältnisses schlechter geworden ist. Gleichzustellen sind vielmehr Forderungen, die sich daraus ergeben, dass die Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem sie der Vermieter zurückerhält, für ihn nachteilig von dem Zustand abweicht, den sie nach dem Vertrag bei Rückgabe haben soll.
Bei einer vom Mieter übernommenen Umgestaltungspflicht kommt es darauf an, ob sie sich auf den Zustand des Mietobjekts bei dessen Rückgabe bezieht. Wenn ja, hat die teilweise oder vollständige Nichterfüllung eine Verschlechterung der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 BGB zur Folge. Die Vorschrift erfasst sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, die ihren Grund darin haben, dass der Mieter die Mietsache als solche zwar zurückgegeben hat, diese sich aber nicht in dem bei der Rückgabe vertraglich geschuldeten Zustand befindet.
Aus den Vereinbarungen im Mietvertrag folgt hier, dass die Umbauarbeiten nicht nur den speziellen Bedürfnissen des Mieters denen, sondern auch eine konkrete Wertverbesserung bewirkt werden sollte. Damit war ein veränderter Zustand des Mietobjekts bei der Rückgabe geschuldet.
Die Klage wurde innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe des Mietobjekts erhoben, so dass die Verjährungsfrist aus § 548 Abs. 1 BGB nicht abgelaufen war.
Das Oberlandesgericht muss nun Feststellungen zur Höhe des Schadensersatzanspruchs treffen.
(BGH, Urteil v. 31.3.2021, XII ZR 42/20)
§ 548 BGB Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
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