Verjährung im Mietrecht: Kurze Frist gilt umfassend

Verjährung Mietrecht - Hintergrund der Klage: Vermieterin will Schadensersatz

Die Vermieterin von Gewerbegrundstücken verlangt von den Mietern nach Ende des Mietverhältnisses Schadensersatz.

In den Jahren 1999/2000 vermietete die Vermieterin an die Mieter drei mit Werkhallen bebaute Gewerbegrundstücke. Im Mietvertrag ist u.a. vereinbart:

"Die Mieter sind verpflichtet, alle Unterhaltungs- und Instandhaltungsarbeiten einschließlich der Außenanlagen und Einfriedung auszuführen, auch soweit Unterhaltungs- bzw. Instandsetzungsbedarf bereits bei Beginn des Mietverhältnisses besteht (Instandhaltung von Dach und Fach). …
Soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses der vorstehenden Verpflichtungen entsprechende Arbeiten ausstehen, sind diese vor Rückgabe der Mietsache fachgerecht durchzuführen."

Die Mieter kündigten den Mietvertrag zum 31.3.2009. Zwei Grundstücke erhielt die Vermieterin am 29.6.2009 zurück, das dritte am 31.10.2009.

Nach Meinung der Vermieterin standen Instandsetzungsarbeiten in erheblichem Umfang aus. Im November 2009 erhob die Vermieterin auf Basis eines Gutachtens Klage auf Kostenvorschuss, hilfsweise Schadensersatz. Im Juli 2010 erweiterte die Vermieterin die Klage um weitere Hilfsanträge. Diese waren auf Durchführung der in dem Gutachten genannten Arbeiten und auf Feststellung gerichtet, dass die Mieter die sich aus der Durchführung dieser Arbeiten ergebenden, die Klageforderung übersteigenden Kosten zu tragen hätten.

Die Mieter meinen, eventuelle Schadensersatzansprüche seien gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt, weil diese bei Klageerhebung wegen fehlender Fristsetzung noch überhaupt nicht entstanden seien. Die Klage habe daher nicht verjährungshemmend wirken können.

Verjährung Mietrecht - Entscheidung: Kurze Frist gilt, wurde aber gehemmt

Die im Mietvertrag enthaltene Verpflichtung der Mieter, die erforderlichen Unterhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen, ist wirksam. Die Ansprüche der Vermieterin, die auf dieser vertraglichen Verpflichtung bzw. deren Nichterfüllung beruhen, sind nicht verjährt.

Zwar gilt die 6-monatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB auch für Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandhaltungspflicht bzw. auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung. § 548 Abs. 1 BGB soll zwischen den Vertragsparteien eine rasche Auseinandersetzung gewährleisten und erreichen, dass schnell Klarheit über die Ansprüche wegen des Zustands der überlassenen Sache bei Rückgabe herrscht. Die Rechtsprechung hat den Anwendungsbereich der Vorschrift weit ausgedehnt. So unterfallen unter anderem Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache ebenso der kurzen Verjährung wie Ansprüche wegen einer vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht. Ferner erfasst § 548 Abs. 1 BGB sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, die ihren Grund darin haben, dass der Mieter die Mietsache zwar zurückgeben kann, diese sich aber nicht in dem bei der Rückgabe vertraglich geschuldeten Zustand befindet

Die Verjährung des Schadensersatzanspruchs hat bereits mit der Rückgabe der Mietsache zu laufen begonnen. Es kommt nicht darauf an, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt schon entstanden war.

Verjährung Mietrecht - Klage war Hemmnis

Vorliegend wurde die Verjährung jedoch durch die rechtzeitig erhobene Klage gehemmt. Der Klageerhebung ist eine Hemmungswirkung nicht bereits deshalb abzusprechen, weil zu diesem Zeitpunkt mangels Fristsetzung gegebenenfalls noch nicht alle Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs vorgelegen haben.

Die Verjährung wird durch die Erhebung einer Leistungsklage gehemmt. Dem liegt der Gedanke zugrunde, dass der Gläubiger durch aktives Betreiben seines Anspruchs seinen Rechtsverfolgungswillen so deutlich macht, dass der Schuldner gewarnt wird und sich auf eine Erfüllung auch nach Ablauf der ursprünglichen Verjährungsfrist einstellen muss. Eine wirksame Klageerhebung entfaltet ihre verjährungshemmende Wirkung daher auch dann, wenn bei Klageerhebung von der Sachbefugnis abgesehen noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen.

Die verjährungshemmende Wirkung ist auch nicht auf den betragsmäßig bezifferten Betrag beschränkt, so dass der darüber hinausgehende, mit dem Feststellungsantrag verfolgte Anspruch ebenfalls nicht verjährt ist. Es war von Anfang an erkennbar, dass die Vermieterin mit der Klage den vollen für die Instandsetzung erforderlichen Betrag verlangt und den Schaden auf Grundlage des Gutachtens nur vorläufig beziffert hat. Damit wurde die Verjährung auch für über den Klageantrag hinausgehende Beträge gehemmt, soweit diese ebenfalls auf dem Anspruchsgrund der nicht von Mieterseite ausgeführten Arbeiten beruhen.

Da noch eine weitere Sachaufklärung erforderlich ist, hat der BGH den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

(BGH, Urteil v. 8.1.2014, XII ZR 12/13)

Weitere Urteile des BGH zum Mietrecht finden Sie in unserer BGH-Rechtsprechungsübersicht​​​​​​​.