Mieter haften auch für uralte Fehler

Hintergrund: Schaden wird nach 32 Jahren sichtbar

Die Vermieter einer Wohnung verlangen von der Mieterin und den Erben des während des Rechtsstreits verstorbenen Mieters (im Folgenden "Mieter") Schadensersatz.

Die Mieter hatten im Jahr 1984 das Badezimmer saniert und hierbei einen Fliesenboden nebst Bodenabfluss verlegt. Dabei wurden erforderliche Dichtungen nicht eingebaut, so dass die Arbeiten nicht fachgerecht waren. Im Jahr 2016 drang in der unmittelbar darunter liegenden Wohnung schwallartig Wasser durch die Decke. Es stellte sich heraus, dass mehrere Deckenbalken beschädigt worden waren, weil über die Jahre wegen der fehlenden Abdichtung von oben Feuchtigkeit in die Decke eingedrungen war.

Im Jahr 2017 erhoben die Vermieter gegen die Mieter Klage auf Schadensersatz in Höhe von 37.000 Euro. Die auf den Rollstuhl angewiesene Mieterin habe während der vergangenen 20 Jahre regelmäßig außerhalb der Badewanne geduscht. Das habe zum Eindringen der Feuchtigkeit durch den unzureichend abgedichteten Fliesenboden geführt.

Die Mieter wenden ein, eventuelle Ansprüche auf Schadensersatz seien verjährt. Der fehlerhafte Umbau habe mehr als 30 Jahre vor Erhebung der Schadensersatzklage stattgefunden. Die Verjährungshöchstfrist von 30 Jahren gemäß § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB sei daher abgelaufen. Amts- und Landgericht teilten die Meinung der Mieter.

Entscheidung: Mietrechtliche Verjährungsregel hat Vorrang

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Schadensersatzansprüche der Vermieter sind nicht verjährt.

Die in § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB geregelte Verjährungshöchstfrist ist nicht anwendbar, denn die mietrechtliche Sonderregelung des § 548 Abs. 1 BGB hat Vorrang. Nach dieser Vorschrift verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten, unabhängig von der Anspruchsentstehung. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

Da das Mietverhältnis fortdauert und die Vermieter die Wohnung noch nicht zurückerhalten haben, hat der Lauf der Verjährung noch nicht begonnen.

Das Landgericht, an das der BGH die Sache zurückverwiesen hat, muss nun noch weitere tatsächliche Feststellungen treffen und außerdem prüfen, ob die Vermieter vorrangig die Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen müssen.

(BGH, Urteil v. 31.8.2022, VIII ZR 132/20)

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Gesetzliche Regeln zur Verjährung

§ 199 BGB Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist und Verjährungshöchstfristen

...

(3) Sonstige Schadensersatzansprüche verjähren

...

2. ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.

§ 548 BGB Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts

(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.