Brandenburgisches OLG Urteil vom 10.01.2022 - 3 U 110/20

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 5.8.2020 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam - 4 O 128/19 - unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen wie folgt abgeändert:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 267.300,00 EUR nebst Zinsen i.H.v. 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz

auf 24.300,00 EUR ab 3.3.2016,

auf weitere 24.300,00 EUR ab 5.4.2016,

auf weitere 24.300,00 EUR ab 4.5.2016,

auf weitere 24.300,00 EUR ab 3.6.2016,

auf weitere 24.300,00 EUR ab 5.7.2016,

auf weitere 24.300,00 EUR ab 3.8.2016,

auf weitere 24.300,00 EUR ab 5.9.2016,

auf weitere 24.300,00 EUR ab 6.10.2016,

auf weitere 24.300,00 EUR ab 3.11.2016,

auf weitere 24.300,00 EUR ab 5.12.2016,

auf weitere 24.300,00 EUR ab 4.1.2017,

zu zahlen.

2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 13.116,20 EUR (für Betriebskosten 2016) nebst Zinsen i.H.v. 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5.6.2019 zu zahlen.

3. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 958,19 EUR (für Betriebskosten Januar 2017) nebst Zinsen i.H.v. 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5.6.2019 zu zahlen.

4. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.480,44 EUR nebst Zinsen i.H.v. 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5.6.2019 zu zahlen

5. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Die Anschlussberufung wird zurückgewiesen

III. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen werden dem Kläger zu 23 % und der Beklagten zu 77 % auferlegt.

IV. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien können die Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

V. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 365.786,50 EUR festgesetzt.

VI. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Zahlung von Miete für den Zeitraum vom 1.3.2016 bis 31.3.2017 sowie die Zahlung von Betriebskosten für die Jahre 2016 und 2017.

Die Parteien schlossen am 14.11.2015/1.12.2015 einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 5 Jahren über das Gewerbeobjekt B... Straße ... zum Zweck der Nutzung zur temporären Unterbringung für soziale Zwecke, insbesondere der vorübergehenden Unterbringung von 100 Asylsuchenden und Emigranten oder Personen mit dringendem Wohnbedarf, für einen Zeitraum von 5 Jahren, beginnend ab dem Tag der Übergabe.

Die Nettokaltmiete vereinbarten die Parteien mit 12 EUR/m² monatlich auf insgesamt 24.300,00 EUR bei einer Bruttogeschossfläche von 2025 m². Daneben vereinbarten die Parteien in § 9 des Vertrages, dass die Beklagte die Neben und Betriebskosten trägt. Darüber hinaus bestimmt § 9 Abs. 4 und Abs. 5 des Vertrages folgendes:

"4. Die durch den Nutzer zu tragenden Kosten der technischen und kaufmännischen Hausverwaltung werden pauschaliert i.H.v. 5 % der Jahres-Nettokaltmiete. Die Verwaltungspauschale beträgt somit 5 % pro Monat von 24.300,00 EUR = 1.250,00 EUR/Monat.

5. Die durch den Nutzer zu tragende Instandhaltungspauschale beträgt 3 % der Jahres-Nettokaltmiete. Diese berechnet sich: 3 % pro Monat von 24.300,00 EUR = 729,00 EUR/Monat."

In § 1 des Mietvertrages wird das Mietobjekt wie folgt beschrieben:

"1. Vermietet wird das Bestandsgebäude in der B... Straße ..., ... P... (Anlage 1). Insgesamt werden 2.025 m² Bruttogeschossfläche zzgl. der im Lageplan gekennzeichneten Außenflächen nachfolgend 'Mietobjekt' genannt, vermietet.

2. Die Gestaltung des Mietobjekts ergibt sich im Einzelnen aus den in der Anl. 2 zu diesem Vertrag genommenen Unterlagen (Grundriss, Flächenberechnung, Ausstattungsbeschreibung), die ausdrücklich zum Gegenstand der vertraglichen Vereinbarung erhoben werden.

3. Die gemäß Abs. 1 und 2 erfolgte Beschreibung des Mietobjekts steht unter dem Vorbehalt möglicher Änderungen oder Auflagen in der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht vorliegenden Baugenehmigung. Aus der Baugenehmigung folgende Änderungen sind dem Nutzer unverzüglich anzuzeigen."

§ 7 des Mietvertrages bestimmt zu den einzuholenden Genehmigungen für die vertraglich vereinbarte Nutzung folgendes:

"1. Der Nutzer hat auf seine Kosten sämtliche mit der durch ihn vorgesehenen Nutzung zusammenhängenden Auflagen zu erfüllen und die notwendigen Genehmigungen zu besorgen. Die Gültigkeit dieses Mietvertrages ist unabhängig von einer etwa erforderlichen behördlichen Zulassung der durch den Nutzer vorgesehene Nutzung. Werden hierfür notwendige Genehmigungen versagt oder Auflagen erteilt, begründet dies weder ein Kündigungs- noch ein Rücktrittsrecht des Nutzers. Solche Genehmigungen und Auflagen sind auch nicht Geschäftsgrundlage dieses Nutzungsvertrages.

2. Die Regelungen gemäß des vorstehenden Abs. 1 gelten nicht für die grundsätzliche bauliche Eignung zum Vertragszweck gemäß § 2 Abs. 1. Für diese steht der Überlasser ein."

Nach § 21 Abs. 5 des Vertrages sind dem Vertrag folgende Anlagen beigefügt:

• Anlage 1: Lageplan
• Anl...