Brandenburgisches OLG Urteil vom 25.01.2022 - 3 U 25/21

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 22.01.2021, Az. 13 O 26/17, wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Potsdam ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Wert des Berufungsverfahrens: 204.000 EUR

Gründe

I. Die Klägerin begehrt die Feststellung, dass ein zwischen ihr und dem Beklagten geschlossener Gewerbemietvertrag nicht durch eine fristlose Kündigung des Beklagten beendet ist, sondern unverändert fortbesteht.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks ...straße 1 in ...Z.... Dieses Grundstück ist mit einem Schloss bebaut, das als Einzeldenkmal im Denkmalbuch des Landkreises ... verzeichnet ist. Im Jahr 2015 wollte der Beklagte das Grundstück zur Nutzung als ...amt anmieten, um die bisher für das ...amt genutzten Räume im Verwaltungszentrum ... für die Unterbringung von Asylsuchenden verwenden zu können. Nach längeren Verhandlungen kam es am 23.02./14.03.2016 zum Abschluss eines Mietvertrages über die Räume, in dem es unter § 6 heißt:

"1. Das Mietverhältnis beginnt mit nutzungsfähiger Übergabe des Mietobjektes und wird mit einer Laufzeit von 6 Jahren fest abgeschlossen ('Festmietzeit').

Die nutzungsfähige Übergabe soll spätestens 11 Monate nach Unterzeichnung dieses Mietvertrages erfolgen.

...

3. Der genaue Tag der Übergabe wird dem Mieter spätestens 3 Monate vor Mietbeginn verbindlich mitgeteilt. ..."

§ 18 Ziffer 1. des Mietvertrages lautet:

"1. Der Vermieter wird in eigener Regie und auf eigene Kosten die Mietfläche für den Mieter herrichten. Hierzu gehören folgende Maßnahmen:

• Umbau und Sanierung gemäß Bauantrag vom 20.12.2015 Anlage 1
• nutzerspezifische bauliche und technische Anforderungen an die Räume des ...amtes gemäß Anlage 3."

In § 18 Ziffer 9. des Vertrages heißt es:

"Diesem Vertrag sind folgende Anlagen beigefügt:

Anlage 1 Bauantrag

Anlage 2 Lageplan Grundstück

Anlage 3 nutzerspezifische bauliche und technische Anforderungen

Anlage 4 Nebenkostenaufstellung ..."

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertrages wird Bezug genommen auf die Anlage K 1, Bl 66 ff der Akte, sowie die als Anlagen K 12 bis K 14 vorgelegten Anlagen 1, 2 und 4 zum Mietvertrag, Bl 275 bis 281 der Akte und die Anlage 3 zum Mietvertrag, Blatt 272 f der Akte.

Die Baugenehmigung wurde am 26.10.2016 erteilt.

Mit Schreiben vom 16.11.2016 (Anlage K 9, Bl 270 der Akte) kündigte der Beklagte das Mietverhältnis fristlos. Die Klägerin habe die Informationspflicht aus § 6 Nr. 3 des Mietvertrages verletzt und der derzeitige bauliche Zustand des Mietobjekts lasse nicht auf eine vertragsgerechte und fristgemäße Fertigstellung schließen. Zudem sei von einer grundlegenden Erschütterung des Vertrauensverhältnisses auszugehen.

Am 21.12.2016 fand ein Gespräch der Klägerin mit Mitarbeitern des Beklagten im Mietobjekt statt, in dem sich diese über den Fortgang der Bauarbeiten informierten.

Mit Schreiben vom 29.12.2016 erklärte der Beklagte, dass er an der Kündigung festhalte. Mit Schriftsätzen vom 25.07.2017 erklärte er nochmals die außerordentliche Kündigung und den Rücktritt vom Mietvertrag, mit Schriftsatz vom 15.02.2018 darüber hinaus auch die ordentliche Kündigung des Mietvertrages.

Die Klägerin hat behauptet, ihr Architekt, der Zeuge R... habe im Oktober 2016 den als Anlage K 15, Bl 339 der Akte vorgelegten Bauablaufplan erstellt, aus dem sich eine Ausführungsdauer von insgesamt 13 Wochen ergebe. Es sei möglich gewesen, die Bauarbeiten bis zum 14.02.2017 fertig zu stellen.

Der Rückbau der Wand- und Deckenverkleidungen sowie der Bodenbeläge im Erdgeschoss sei bereits ausgeführt gewesen. Es seien reine Ausbauarbeiten durchzuführen gewesen. Die Fußböden und Decken hätten unverändert genutzt werden können, so dass sich die Ausbauarbeiten im Wege des Trockenbaus im Wesentlichen auf die Abtrennung der Sanitärräume und die Verkleidung der Stränge der technischen Gebäudeausstattung beschränkt hätten. Versorgungsleitungen hätten in abgehängte Medientrassen eingebracht werden können. Die Ausbauleistungen hätten raumweise vorgenommen werden können und verschiedenen Gewerke parallel erfolgen können.

Die Ausführungsplanung und die Vergabe der einzelnen Gewerke habe bereits parallel zum Genehmigungsverfahren erfolgen können. Das Vorhaben hätte am 14.02.2017 vollständig fertig gestellt werden können.

Zu den einzelnen im Bauablaufplan angesetzten Arbeiten hat die Klägerin nach einem Hinweis des Landgerichts, dass sie im Rahmen ihrer sekundären Darlegungslast zum geplanten Bauablauf und zur Möglichkeit, das Objekt zeitnah fertig stellen zu können, näher vortragen müsse, ihren Vortrag konkretisiert. Wegen der Einzelheiten des Vortrags wird auf Blatt 332 ff der Akten Bezug genommen.

Die...