Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 562 BGB – Umfang des Vermieterpfandrechts.

Gesetzestext

(1) ¹Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. ²Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.

(2) Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden.

A. Grundsätzliches.

Rn 1

§ 562 I regelt den gegenständlichen Umfang des Vermieterpfandrechts während § 562 II die Sicherungswirkung in zeitlicher Hinsicht begrenzt. Für das gesetzliche Vermieterpfandrecht gelten zum einen die speziellen Bestimmungen der §§ 562 ff. Zum anderen gelten über § 1257 die Bestimmungen der §§ 1204 ff bzgl rechtsgeschäftlich bestellter Pfandrechte entspr, allerdings mit der Einschränkung, dass die Regelungen nur gelten, soweit sie nicht den unmittelbaren Besitz des Pfandgläubigers am Pfandgegenstand voraussetzen. Damit sind insb folgende Regelungen anwendbar: §§ 1222, 1227–1250 (ohne § 1232 1), 1252, 1255 u 1256. Rechtsvergleichend Keinert/Oppelt ZMR 16, 589; zu Gegenwartsproblemen Bruns NZM 19, 46.

Rn 2

Das gesetzliche Vermieterpfandrecht ist ein besitzloses Pfandrecht. Der Vermieter hat mittelbaren Besitz allenfalls an mitvermieteten Sachen. Praktische Bedeutung erlangt das Vermieterpfandrecht heute fast ausschl im Bereich der Geschäftsraummiete (Lammel § 562 Rz 2) und des Leasings, während es im Wohnraummietrecht infolge der Pfändungsverbote (§§ 811 ff ZPO; § 562 I 2), der Zunahme von Vorbehalts- und Sicherungseigentum sowie des Minderwerts gebrauchter Sachen seiner eigentlichen Funktion beraubt und durch die Kaution als vertraglich vereinbarte Sicherheit verdrängt wurde (Spieker ZMR 02, 327, 332).

Rn 3

Nennenswerte wirtschaftliche Bedeutung hat es iRd Räumungsvollstreckung erlangt (vgl Ddorf JurBüro 10, 326; Riecke NZM 06, 919, GE 06, 623 sowie FS Blank, 563 f, Flatow NZM 09, Heft 16, V, VI; Scholz ZMR 10, 1). Gegenstände, die dem Vermieterpfandrecht unterliegen, sind nicht mehr Gegenstand einer Zwangsräumung, wenn der Vermieter sein gesetzliches Pfandrecht geltend gemacht hat (AG Wedding ZMR 04, 760; BGH NZM 09, 660, ZMR 06, 199 m Anm Körner). Dem Wegnahmerecht des Mieters nach § 539 II geht das wirksam begründete Vermieterpfandrecht vor (BGH NJW 87, 2861 [BGH 13.05.1987 - VIII ZR 136/86]).

B. Entstehen des Vermieterpfandrechts.

I. Raum- und Grundstücksmiete.

Rn 4

Das Entstehen des Vermieterpfandrechts setzt zunächst das Bestehen eines Mietvertrages über Wohnraum, ein Grundstück oder über Räume, die keine Wohnräume sind, voraus (§§ 562, 578). Daran fehlt es zB im Verhältnis zwischen Hauptvermieter und Untermieter, nicht aber im Verhältnis Untervermieter (Hauptmieter) zum Untermieter (Endmieter). Der Vermieter muss nicht Eigentümer sein, um das Pfandrecht wirksam ausüben zu können. Sachen, die erst während einer nachvertraglichen Weiternutzung in die Mieträume gelangen, werden vom Vermieterpfandrecht nicht erfasst.

II. Sachen.

Rn 5

Das gesetzliche Erfordernis der Einbringung zeigt, dass es sich um körperliche Gegenstände (§ 90), dh bewegliche Sachen handeln muss. Sachen sind auch Geld und Inhaberpapiere sowie indossable Papiere (Wechsel und Scheck), nicht aber Forderungen und bloße Legitimationspapiere (Sparbücher und Kfz-Briefe), arg § 952.

Rn 6

Sachen ohne objektiven Vermögenswert unterfallen nicht dem Vermieterpfandrecht (persönliche Briefe, Familienfotos und andere Sachen von rein immateriellem Wert). Str ist, ob Sachen, die zwar einen materiellen, aber kaum realisierbaren Wert haben, unter das Vermieterpfandrecht fallen (AG Köln WuM 89, 296). Für wertvolle pfandbare Tiere (§ 90a 3) gilt Entsprechendes.

III. Eigentum des Mieters.

Rn 7

Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich nur auf Sachen, die im Eigentum des Mieters stehen. Trotz der anerkannten Teilrechtsfähigkeit der Außen-GbR (BGH ZMR 01, 338) werden eingebrachte Sachen der Gesellschafter als dem Pfandrecht unterliegend angesehen, während für die OHG und KG dies gerade nicht gilt (vgl Staud/Emmerich § 562 Rz 18). Bei Miteigentum unterliegt entspr § 1258 nur der Miteigentumsanteil dem Pfandrecht (Staud/Emmerich § 562 Rz 18). Bei Gesamthandseigentum entsteht ein Vermieterpfandrecht nur, wenn alle Gesamthänder Mieter sind oder der Mieter über das Gesamthandseigentum verfügungsberechtigt ist. Kein Pfandrecht kann hingegen am bloßen Gesamthandsanteil eines Mieters entstehen, da dieser ein bloßes Recht ist.

Rn 8

Sachen, die im Eigentum Dritter stehen, werden vom Pfandrecht nicht erfasst. Dies gilt auch, wenn ein vermögensloser Strohmann als Mieter vorgeschoben wird und ein fremder Dritter die Wohnung faktisch nutzt. Werden Sachen eines Dritten eingebracht, an denen ein Anwartschaftsrecht (aufschiebend bedingtes Eigentum, insb beim Eigentumsvorbehalt) des Mieters besteht, so beschränkt sich das Vermieterpfandrecht zunächst auf das Anwartschaftsrecht. Erlangt der Mieter später durch die Zahlung des Kaufpreises das Volleigentum an der Sache, erstarkt das Pfandrecht zu einem Pfandrecht an der Sache selbst (BGH NJW 65, 1475 [BGH 31.05.1965 - VIII ZR 302/63]).

Rn 9

Der praktische Vorteil des Pfandre...