Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 581 BGB – Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag.

Gesetzestext

(1) ¹Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. ²Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.

(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.

A. Vertragstypische Pflichten des Verpächters, § 581 I 1.

I. Gebrauchsgewährung.

Rn 1

Sie ist bei Sachen ein typisches, aber kein unabdingbares Merkmal des Pachtvertrages über Sachen. Der Verpächter kann formularvertraglich seine gesetzliche Gewährleistungspflicht weitgehend ausschließen, insb die verschuldensunabhängige Haftung für anfängliche Sachmängel (BGH ZMR 93, 320). Ebenso kann der Pächter wegen seines Minderungsanspruchs auf eine gesonderte Klage verwiesen werden. Zur Schönheitsreparaturenverpflichtung vgl Köln NJW-RR 94, 524, München GuT 05, 215, zum Konkurrenzschutz Kobl NJW-RR 95, 1352. Zur Abgrenzung zur Miete vgl Köln ZMR 07, 114. Zum Golfplatz als Pachtgegenstand vgl Hamm Info M 11, 380 f; Windkraftanlagenbetrieb vgl Brandenburg MDR 11, 1032; Rechtspacht Koblenz BzAR 13, 329, früheres Betriebsgelände Zweibrücken ZMR 17, 694. Zur Pachtherabsetzung wegen Einschränkung infolge der Corona-Pandemie: LG Itzehoe ZMR 21, 313; LG Krefeld ZMR 21, 816; Frankf NZM 21, 856.

II. Die Fruchtziehung.

Rn 2

Die Fruchtziehung (Ddorf ZMR 09, 443) bestimmt sich nach dem Pachtgegenstand iVm mit § 99 (Sachfrüchte, Rechtsfrüchte). Der Verpächter ist nur zur Gewährung der Fruchtziehung in den Grenzen ordnungsgemäßer Wirtschaft verpflichtet, er schuldet die Geeignetheit des Pachtobjektes zur Fruchtziehung – auch wenn diese ggf unwirtschaftlich ist. Greift der Verpächter allerdings in das unternehmerische Risiko ein, kann er ausnahmsweise gehalten sein, die Pacht zu senken (BGH MDR 77, 833: Kantine mit festen Preisen). Der dingliche Erwerb des Pächters an den Sachfrüchten erfolgt durch im Pachtvertrag antizipierte Aneignungsgestattung gem § 956. Der Pächter wird mit Trennung der Früchte Eigentümer. Das Pendant zur Aneignungsgestattung ist bei Rechtspacht die Einziehungsermächtigung. Hinzu kommen diverse Nebenpflichten (§ 241 II) wie Obhuts-, Verkehrs- und Fürsorgepflichten bis hin zum Schutz des Pächters vor Wettbewerb durch den Verpächter oder andere seiner Pächter. Insoweit gilt das zur gewerblichen Miete (§ 578) Gesagte entspr. Auch Verpachtung ist Nutzungsüberlassung auf Zeit (BGH MDR 03, 758 [BGH 12.03.2003 - VIII ZR 221/02]; zum Scheingeschäft vgl LG Hildesheim NdsRpfl 09, 133).

B. Vertragstypische Pflichten des Pächters.

I. Zahlungsverpflichtung.

Rn 3

Die Pacht kann wie Miete als bestimmter Betrag geschuldet sein oder als Bruchteil des Umsatzes (BGH NJW-RR 98, 803 = WuM 99, 161 [BGH 22.10.1997 - XII ZR 142/95]) oder Ertrages des Pächters. Eine unwirksame Betriebskostenvorauszahlung kann auszulegen sein als Pauschale (Ddorf GuT 02, 136 = NZM 02, 526). Bei Gaststättenpacht geht stillschweigend die Verkehrssicherungspflicht mit über (BGH MDR 85, 311). Zur Gaststättenpacht (Rauchverbot ist kein Mangel, BGH WuM 11, 520 [BGH 13.07.2011 - XII ZR 189/09]) und Getränkebezugsverpflichtung vgl Gruber NZM 99, 1073. Zur irrtümlichen Pachtzahlung nach Vertragsende vgl Stuttg ZMR 06, 933. Zu den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Zahlungspflichten gewerblicher Mieter und Pächter vgl Ekkenga/Schirrmacher NZM 20, 410; Krepold WuM 20, 726 [KG Berlin 17.09.2020 - 8 U 1006/20].

1. Höhe.

Rn 4

Eine sittenwidrig überhöhte Pacht wird bei einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung des Verpächters und vereinbarter Pacht bejaht, wenn dieses dem Verpächter erkennbar war (BGH ZMR 01, 788). Der Pächter trägt bei entspr Vereinbarung auch die anfallenden Nebenkosten. Eine erzwingbare Veränderung der Pachthöhe sieht das allgemeine Pachtrecht – im Gegensatz zu § 593 – nicht vor. Mit dem Inkrafttreten des PrklG sind die nach altem Recht schwebend unwirksamen Wertsicherungsklauseln seit dem 14.9.07 als anfänglich wirksam anzusehen (Brandenbg v 14.4.15, 6 U 77/12, BGH ZMR 14, 327; zu § 3 Abs 1 Nr 1d PrKlG vgl AG Paderborn v 15.5.12, 55 C 137/11).

2. Kaution.

Rn 5

Auch eine vor Übergabe fällige Pachtkaution (Ddorf ZMR 95, 465 zur Gewerbemiete) kann vereinbart werden.

3. Andersartige Gegenleistung.

Rn 6

Nicht jede Gegenleistung kann aber als Pacht qualifiziert werden; dies gilt insb bei gemischten Verträgen, in denen eine Dienst- oder Werkleistung geschuldet wird.

4. Fälligkeit.

Rn 7

Die Fälligkeit der Pacht ergibt sich aus den §§ 579, 581 II; nur bei Raumpacht wird gem den §§ 556b I, 579 II, 581 II die frühere Fälligkeit aus dem Wohnraummietrecht angenommen.

II. Betriebspflicht.

Rn 8

Der Pächter ist im Regelfall nicht kraft Gesetzes zur Nutzung oder dem Betrieb des Pachtobjektes verpflichtet (nur bei Landpacht gilt § 586 I 3). Selbst die Vereinbarung einer Umsatzpacht soll keine Betriebspflicht begründen (BGH NJW 79, 2351; weitere Nachweise bei Michalski ZMR 96, 527). Dies lässt sich damit begründen, dass dem Verpächter analog § 162 I oder nach den Grundsätzen ergänzen...