Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 556b BGB – Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht.

Gesetzestext

(1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.

(2) ¹Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer Forderung auf Grund der §§ 536a, 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat. ²Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Allgemeines.

I. Gesetzesgeschichte und Zweck.

Rn 1

§ 556b ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Die Vorgängervorschrift ist § 551. Er ordnet an, wann die Miete (§ 535 Rn 172) fällig ist, und bestimmt dafür eine Vorleistungspflicht (BGH NJW 10, 2879 Rz 45). Die Karenzzeit von 3 Werktagen dient dem Interesse des Mieters, weil unpünktliche Mietzahlungen eine ordentliche oder fristlose Kündigung (§§ 573, 543) auslösen können (BGH NJW 10, 2879 [BGH 13.07.2010 - VIII ZR 129/09] Rz 46). § 556b II 1 trifft zum Mieterschutz Regelungen zur Aufrechnung (§§ 387 ff) und zum Zurückbehaltungsrecht (§§ 273, 320).

II. Anwendungsbereich.

Rn 2

§ 556b I gilt für Wohnraum (dazu § 557 Rn 3). Auf Mietverträge über andere Räume ist er entspr anwendbar (§ 579 II). Für Mietverträge über Grundstücke, im Schiffsregister eingetragene Schiffe und für bewegliche Sachen gilt die Endfälligkeit als Regelfall (§ 579 I; BGH NJW 15, 1109 [BGH 29.01.2015 - IX ZR 279/13] Rz 73). § 556b II ist ausschl auf Mietverträge über Wohnraum anwendbar.

III. Abdingbarkeit.

Rn 3

§ 556b I ist abdingbar (BGH NJW 15, 1109 [BGH 29.01.2015 - IX ZR 279/13] Rz 73). Etwa die Anordnung, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist (BGH NJW 11, 2201 Rz 14), ist grds wirksam. Dies kann anders zu beurteilen sein, wenn die Vorauszahlungsklausel mit einer Aufrechnungsklausel kombiniert und dadurch das Minderungsrecht des Mieters erheblich einschränkt wird, etwa dadurch, dass er wegen seiner Minderungsrechte auf den Klageweg verwiesen wird (BGH NJW 11, 2201 [BGH 04.05.2011 - VIII ZR 191/10] Rz 14).

Rn 4

§ 556b II 1 ist hingegen zwingend (§ 556b II 2). Eine Abweichung zu Lasten des Mieters liegt zB vor, wenn statt der Text- (Rn 8) die Schriftform (§ 126) gefordert wird (LG Konstanz NJW 14, 1895 [OLG Hamm 11.10.2013 - 9 U 35/13]). Wirksam ist dagegen eine Vereinbarung, die eine mündliche Erklärung ausreichen lässt.

IV. Übergangsregelung.

Rn 5

Gem Art 229 § 3 I Nr 7 EGBGB ist auf Altverträge, dh solche, die am 1.9.01 bereits bestanden, § 551 I aF anzuwenden (s.a. BGH NJW 09, 1491 [BGH 04.02.2009 - VIII ZR 66/08] Rz 14), wonach die Miete grds zum Monatsende zu zahlen ist (§ 551 I 2 aF). Maßgebend ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Ist in einem Altvertrag vereinbart, dass der Mieter verpflichtet ist, die Miete so rechtzeitig zu überweisen, dass sie dem Konto des Vermieters bis zur Fälligkeit gutgeschrieben wird, ist die Klausel unwirksam (AG Hamburg FD-MietR 21, 444279; aA ggf LG Berlin GE 17, 1095). Für § 556b II fehlt eine Übergangsregelung. Für Altverträge ist aber zu prüfen, ob sich eine andere Beurteilung zur rechtlichen Wirksamkeit der bisher vereinbarten Kombinationsklauseln ergibt (dazu BGH NJW 11, 2201 [BGH 04.05.2011 - VIII ZR 191/10] Rz 14).

B. Fälligkeit der Miete (§ 556b I).

Rn 6

Nach § 556b I ist der Mieter – ist zulässigerweise nichts anderes vereinbart (Rn 3) – zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts zur Zahlung der Miete verpflichtet. Für die Rechtzeitigkeit genügt es, dass der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag (§§ 675f III 2, 675n I) für die Überweisung (Zahlungsdienst iSv § 675c III, § 1 II Nr 2 Buchstabe b ZAG) bis zum dritten Werktag des Monats erteilt und das Konto des Mieters ausreichend gedeckt ist (BGH NJW 17, 1596 Rz 18; LG Berlin ZMR 21, 486; s.a. § 569 Rn 18). Der Mieter hat für die Gefahr, dass sich die Übermittlung des Geldes verzögert, also nicht einzustehen. Die Zahlungsdienstleister werden nicht als seine Erfüllungsgehilfen tätig (BGH NJW 17, 1596 [BGH 05.10.2016 - VIII ZR 222/15] Rz 24).

Rn 7

Im Hinblick auf die Zeitabschnitte kommt es auf die vertraglichen Vereinbarungen an. Es kann sich um Tage, Wochen, Monate, Vierteljahre, Halbjahre oder Jahre handeln. Der Sonnabend wird iRd § 556b und entspr vertraglichen Vereinbarungen nicht als Werktag angesehen (BGH NJW 10, 2882 [BGH 13.07.2010 - VIII ZR 291/09] Rz 14).

C. Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht (§ 556b II 1).

Rn 8

Die Mietvertragsparteien können unter Beachtung von §§ 307 II, 309 Nr 2, 3 die grds bestehende Möglichkeit des Mieters, gegen eine Mietforderung – dazu zählen auch die Mietnebenkosten (s.a. § 535 Rn 192) – aufzurechnen (§§ 387 ff) oder die Miete zurückzubehalten (§§ 273, 320), vertraglich beschränken. Für einen auf § 536a oder § 539 oder aus ungerechtfertigter Bereicherung (wegen überzahlter Miete) beruhenden Anspruch gilt dies nach § 556b II 1 allerdings nicht, wenn der Mieter seine Absicht, aufzurechnen und/oder zurückzubehalten, nicht mindestens einen Monat (zu ber...