Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / VII. Umsatzsteuer.

Rn 192

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen grds nicht der Umsatzsteuerpflicht (§ 4 Nr 12a UStG). Nach § 9 I UStG kann der Vermieter auf die Steuerbefreiung verzichten (Umsatzsteueroption), wenn die dort genannten Voraussetzungen erfüllt sind (BGH ZMR 09, 436). Ob er optiert, kann der Vermieter frei entscheiden; auch dann, wenn der Mieter hieran ein starkes Interesse hat (BGH ZMR 91, 170). Weist der Vermieter die Miete als ›inkl Umsatzsteuer‹ aus, ist er – soweit möglich – zur Umsatzsteueroption verpflichtet (Hamm ZMR 03, 925). Der Mieter ist zur Zahlung der Umsatzsteuer verpflichtet, wenn dies vereinbart wurde oder wenn der Vermieter sich die Berechnung der Umsatzsteuer für den Fall der Option vorbehalten hat. Ist vereinbart, dass der Mieter die Umsatzsteuer zu tragen hat, fällt sie auch auf die Nebenkosten an, da diese als Nebenleistung das Schicksal der Hauptleistung teilen (Ddorf ZMR 00, 603). Sind die Parteien bei Vertragsabschluss zu Unrecht davon ausgegangen, die Umsätze des Mieters seien nicht umsatzsteueroptionsschädlich, kann eine Zahlung des Mieters über die Nettomiete hinaus geschuldet sein. Liegt hingegen ein einseitiger Kalkulationsirrtum des Vermieters vor, verbleibt es bei der Zahlung der Nettomiete (BGH ZMR 09, 436; 04, 812, 813). Eine von den Parteien irrtümlich getroffene Preisabsprache ›zzgl MwSt‹ ist im Zweifel dahin auszulegen, dass eine in Wirklichkeit nicht anfallende Umsatzsteuer vom Mieter auch nicht zu zahlen ist (BGH ZMR 09, 436 mwN). Hat der Vermieter entgegen seinen Angaben nicht zur Umsatzsteuer optiert, ist er dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet (Hamm ZMR 03, 925, 926). Der Vermieter kann die Option widerrufen, wenn der Mieter vertragswidrig die Umsatzsteuer zur Miete nicht zahlt (Hamm ZMR 97, 456). Ist vereinbart, dass der Mieter die MwSt zu tragen hat, fällt sie auch auf die Nebenkosten an, da diese als Nebenleistung das Schicksal der Hauptleistung teilen (Ddorf ZMR 00, 603).