Option zur Umsatzsteuer im Immobilienbereich

§ 9 UStG gibt Unternehmern, die eine der vorgenannten Leistungen erbringen, die Möglichkeit der Option zur Umsatzsteuerpflicht. Unter Einhaltung verschiedener Voraussetzungen können Unternehmer z. B. beim Erwerb eines Grundstücks oder aber auch bei der langfristigen Vermietung zur Umsatzsteuerpflicht optieren.

Die Gründe für eine Umsatzsteueroption für Vermieter und Veräußerer sind vielfältig.

Wann eine Umsatzsteueroption sinnvoll ist

So können

  • die Nutzung des Vorsteuerabzugs als solcher oder aber 
  • die Verbesserung der Quote zwischen umsatzsteuerpflichtigen und umsatzsteuerfreien Umsätzen bei gemischter Vermietung und damit die Verbesserung der Quote des anteiligen Vorsteuerabzugs 

Hintergrund für eine solche Option sein. Aber auch Vermieter, die bei Erwerb aufgrund einer Option einen Vorsteuerabzug geltend gemacht haben, verhindern durch die weitere Anwendung der Option gem. § 9 UStG, dass sie innerhalb des 10-jährigen Berichtigungszeitraums Vorsteuerkorrekturen nach § 15a UStG durchführen müssen.

Voraussetzungen für die Umsatzsteueroption

Regelmäßig ist die Option zur Umsatzbesteuerung nach § 9 UStG jedoch nur im B2B-Bereich möglich. Das heißt, erbringt der Unternehmer eine der steuerbefreiten Leistungen an eine Privatperson oder einen Unternehmer, der ausschließlich steuerfreie Ausgangsumsätze erbringt (zum Beispiel ein Arzt, der nur Leistungen nach § 4 Nr. 14 UStG erbringt), besteht kein Anspruch auf die Umsatzsteueroption. Weitere Voraussetzungen sind:

  • Das Grundstück muss dem Unternehmen des Vermieters/Veräußerers zugeordnet sein.
  • Der Vermieter/Veräußerer versteuert seine Leistungen nicht im Wege der Durchschnittsbesteuerung nach § 24 UStG (Land- und Forstwirtschaft) und ist auch kein Kleinunternehmer im Sinne des § 19 UStG.
  • Des Weiteren darf der leistende Unternehmer das Grundstück nicht im Wege einer unentgeltlichen Wertabgabe nach § 3 Abs. 9a UStG zur Verfügung stellen.
  • Der Leistungsempfänger erwirbt bzw. mietet das Objekt im Rahmen seines Unternehmens an.
  • Des Weiteren ist in Abhängigkeit vom Alter des Gebäudes eine Option gegebenenfalls für den Vermieter ausgeschlossen, wenn der Leistungsempfänger das Objekt seinerseits für Leistungen nutzt, die den Vorsteuerabzug ausschließen. Handelt es sich hiernach um ein sogenanntes Altobjekt nach § 27 Abs. 2 UStG, ist eine Inanspruchnahme der Optionsmöglichkeit nach § 9 Abs. 2 UStG grundsätzlich ausgeschlossen.

Ein Altobjekt liegt in den folgenden Fällen vor:

§ 27 Abs. 2 UStG

Das Objekt dient zu

die Errichtung begann vor dem

und wurde fertiggestellt vor dem

Nr. 1

Wohnzwecken

1.6.1984

1.4.1985

Nr. 2

anderen nichtunternehmerischen Zwecken

1.6.1984

1.1.1986

Nr. 3

anderen als den vorgenannten Zwecken

11.11.1993

1.1.1998

Praxis-Beispiel: Umsatzsteueroption bei Altgebäude

Im Mai 1993 hat Unternehmer Pots mit dem Bau seines Geschäftshauses begonnen, welches er am 28.12.1995 fertiggestellt hat. Das EG vermietet Pots an einen Buchhändler, das 1. OG an einen Allgemeinmediziner und das 2. OG an einen Steuerberater.

Da der Allgemeinmediziner ausschließlich umsatzsteuerfreie Leistungen erbringt, welche den Vorsteuerabzug ausschließen, wäre grundsätzlich davon auszugehen, dass Pots für die an den Allgemeinmediziner vermieteten Räume die Umsatzsteueroption nicht wahrnehmen kann. Allerdings handelt es sich bei dem Gebäude um ein Altobjekt (Fertigstellung vor dem 1.1.1998). Pots kann aus diesem Grund für das gesamte Haus die Umsatzsteueroption nach § 9 Abs. 2 UStG wählen und auch gegenüber dem Allgemeinmediziner umsatzsteuerpflichtige Umsätze erbringen.

Praxis-Beispiel: Umsatzsteueroption bei Neugebäude

Wie zuvor, allerdings hat Unternehmer Pots mit dem Bau seines Geschäftshauses erst in 2011 begonnen und es 2013 fertiggestellt.

Da der Allgemeinmediziner ausschließlich umsatzsteuerfreie Leistungen erbringt, welche den Vorsteuerabzug ausschließen, kann Pots für das Neugebäude ausschließlich für die an den Buchhändler und den Steuerberater vermieteten Räume die Umsatzsteueroption nach § 9 Abs. 2 UStG wahrnehmen. Die Mieträume, welche Pots an den Allgemeinmediziner vermietet, berechtigen ihn hingegen nicht zur Umsatzsteueroption.

Wichtig: Voraussetzungen zur Umsatzsteueroption sind vom Unternehmer zu prüfen

Die vollständige Erfüllung der Voraussetzungen zur Umsatzsteueroption sind regelmäßig für den optierenden Unternehmer zu prüfen und nachzuhalten. Auch wenn die Erfüllung der Voraussetzungen für ihn nicht immer eindeutig nachvollziehbar ist, da sich z. B. kein Vertrauensschutz für Vermieter/Veräußerer in die Unternehmereigenschaft des Leistungsempfängers ergibt, obliegt dem Vermieter/Veräußerer allein das Risiko.

Auch eine Teiloption zur Umsatzsteuer ist möglich

Sofern ein räumlich abgrenzbarer Teil vorliegt, kann anstatt der Option zur Umsatzsteuerpflicht im Gesamten auch eine Teiloption ausgesprochen werden. Ein räumlich abgrenzbarer Teil ist z. B. bei einem Mehrfamilienhaus je Wohneinheit anzunehmen. Aber auch bei betrieblich genutzten Gebäuden, die dem Unternehmen zugeordnet wurden, kann ein abgrenzbarer Teilbereich aufgrund einer Mischnutzung vorliegen. Dies ist in der Praxis häufig der Fall. So kann der Unternehmer sein Gebäude teilweise für unternehmerische und teilweise für nichtunternehmerische Zwecke nutzen, entsprechend wäre die Vorsteuer aufzuteilen.

Teiloptionen sind also möglich bei

  • Gebäuden, die aus mehreren Büroeinheiten bestehen, aber auch
  • bei einem Grundstück, auf dem mehrere Gebäude stehen.

Die Unterscheidung der räumlich abgrenzbaren Teilbereiche muss hierbei immer eindeutig sein, was z. B. bei unterschiedlichen Nutzungsarten je Raum in einem Gebäude gegeben ist.

In welcher Höhe die Teiloption vorgenommen werden kann, ist gesetzlich nicht vorgegeben. Jedoch bietet das Flächenverhältnis einen sachgerechten Maßstab. Für allgemeine Flächen wie Flure und Treppen ist

  • in einem ersten Schritt die direkte Zuordnung (zur steuerpflichtigen oder steuerfreien Fläche) vorzunehmen;
  • falls das nicht möglich ist, in einem zweiten Schritt nach dem Verhältnis der Flächen vorzunehmen, für die zur Umsatzsteuer optiert bzw. nicht optiert wurde.

Wichtig: Keine Aufteilung bei Grund und Boden sowie Gebäude

Keine abgrenzbaren Teile liegen hingegen bei der Einheit Grund und Boden sowie Gebäude vor. Grund und Boden sowie Gebäude werden steuerrechtlich für die Frage zur Option und Teiloption immer als eine Einheit angesehen. D. h. eine Teiloption zur Umsatzsteuer nur für den Grund und Boden oder nur für das Gebäude ist nicht möglich.


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