Umsatzsteuerbefreiung: Option zur Umsatzsteuer bei Immobilien

Zusammenfassung

Überblick

Erbringt ein Unternehmer steuerfreie Umsätze nach § 4 UStG, ist für damit im Zusammenhang stehende Umsätze der Vorsteuerabzug ausgeschlossen. § 9 UStG ermöglicht aber die Option zur Umsatzsteuerpflicht. Dieser Beitrag zeigt auf, welche Möglichkeiten sich für den Unternehmer bei der Vermietung und Veräußerung von Immobilien stellen und welche Voraussetzungen zu erfüllen sind.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Option zur Steuerpflicht ist in § 9 UStG geregelt.

1 Umsatzsteuerbefreiung und Vorsteuerabzug

Erbringt ein Unternehmer im Inland eine Lieferung oder Leistung gegen Entgelt, unterliegt diese regelmäßig als steuerbare Lieferung bzw. Leistung der Umsatzsteuer. Allerdings gibt das Umsatzsteuergesetz auch zahlreiche Steuerbefreiungen in § 4 UStG vor, so dass nicht auf jede steuerbare Lieferung oder Leistung die Umsatzsteuer auch tatsächlich zu erheben ist.

So sind auch

• Finanzdienstleistungen nach § 4 Nr. 8 a) bis g) UStG (z. B. Kreditgewährung),
• Umsätze nach § 4 Nr. 9 a) UStG, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen (z. B. Veräußerung von Immobilien),
• Vermietungsumsätze u.ä. nach § 4 Nr. 12 UStG (z. B. Vermietung von Gewerberäumen),
• Umsätze von Wohnungseigentümergemeinschaften nach § 4 Nr. 13 UStG (z. B. Gebrauchsüberlassung des gemeinschaftlichen Eigentums) und auch
• die Umsätze von blinden Unternehmern und Blindenwerkstätten nach § 4 Nr. 19 UStG

umsatzsteuerfrei gestellt.

Als sogenannte "unechte Steuerbefreiungen" haben alle diese Umsätze gemeinsam, dass der Umsatzsteuerbefreiung die fehlende Berechtigung zum Vorsteuerabzug folgt. D. h. erwirbt der Unternehmer A ein bestehendes Geschäftshaus von Unternehmer B, unterliegt dieser Umsatz regelmäßig der Besteuerung mit Grunderwerbsteuer und ist daher im Umsatzsteuergesetz steuerfrei gestellt. Unternehmer B stellt damit grundsätzlich eine Ausgangsrechnung ohne Umsatzsteuerausweis. Unternehmer A hat aber auch keinen Vorsteuerabzug, weder aus der Hauptleistung noch aus etwaigen Nebenleistungen.

Insbesondere im Bereich der Immobilienvermietungen und -veräußerungen sind diese Steuerbefreiungen daher nicht immer sinnvoll für den Unternehmer. Die daraus folgende Versagung zum Vorsteuerabzug für ihn kann z. B. bei großen Umbaumaßnahmen am Objekt zu einer geringeren Liquidität führen.

Praxis-Beispiel

Mangelnder Vorsteuerabzug mindert Liquidität

Im Wohn- und Geschäftshaus von Vermieter Pots stehen Büroräume im 1. OG frei. Aufgrund des Alters des Gebäudes nutzt Pots den anstehenden Mieterwechsel und lässt die Räume aufwendig modernisieren. Hierbei werden Boden, Fenster und die sanitären Anlagen erneuert. Insgesamt belaufen sich die Modernisierungsaufwendungen hierfür auf 25.000 EUR netto zzgl. 4.750 EUR Umsatzsteuer. Da die langfristige Vermietung regelmäßig nach § 4 Nr. 12 UStG steuerbefreit ist und diese Steuerfreiheit die Versagung des Vorsteuerabzugs zur Folge hat, stellen die Modernisierungskosten brutto Aufwendungen für Pots dar. Die 4.750 EUR kann er nicht als Vorsteuer im Rahmen der Umsatzsteuererklärung geltend machen und erstattet erhalten.

Der mangelnde Vorsteuerabzug hat für Pots damit eine nicht unwesentliche Minderung seiner Liquidität zur Folge (4.750 EUR).

2 Die Option zur Umsatzsteuerpflicht im Immobilienbereich

§ 9 UStG gibt Unternehmern, die eine der vorgenannten Leistungen erbringen, die Möglichkeit der Option zur Umsatzsteuerpflicht. Unter Einhaltung verschiedener Voraussetzungen können Unternehmer z. B. beim Erwerb eines Grundstücks oder aber auch bei der langfristigen Vermietung zur Umsatzsteuerpflicht optieren.

2.1 Wann eine Umsatzsteueroption sinnvoll ist

Die Gründe für eine Umsatzsteueroption für Vermieter und Veräußerer sind vielfältig. So können

• die Nutzung des Vorsteuerabzugs als solcher oder
• aber auch die Verbesserung der Quote zwischen umsatzsteuerpflichtigen und umsatzsteuerfreien Umsätzen bei gemischter Vermietung und damit die Verbesserung der Quote des anteiligen Vorsteuerabzugs Hintergrund für eine solche Option sein.
• Aber auch Vermieter, die bei Erwerb aufgrund einer Option einen Vorsteuerabzug geltend gemacht haben, verhindern durch die weitere Anwendung der Option gem. § 9 UStG, dass sie innerhalb des 10-jährigen Berichtigungszeitraums Vorsteuerkorrekturen nach § 15a UStG durchführen müssen.

2.2 Voraussetzungen für die Umsatzsteueroption

Regelmäßig ist die Option zur Umsatzbesteuerung nach § 9 UStG jedoch nur im B2B-Bereich möglich. Das heißt, erbringt der Unternehmer eine der steuerbefreiten Leistungen an eine Privatperson oder einen Unternehmer, der ausschließlich steuerfreie Ausgangsumsätze erbringt (zum Beispiel ein Arzt, der nur Leistungen nach § 4 Nr. 14 UStG erbringt), besteht kein Anspruch auf die Umsatzsteueroption. Weitere Voraussetzungen sind:

• Das Grundstück muss dem Unternehmen des Vermieters/Veräußerers zugeordnet sein.
• Der Vermieter/Veräußerer versteuert seine Leistungen nicht im Wege der Durchschnittsbesteuerung nach § 24 UStG (Land- und Forstwirtschaft) und
• ist auch kein Kleinunternehmer im Sinne des § 19 UStG.
• Des Weiteren darf der leistende Unternehmer das Grundstück nicht im Wege einer unentgeltlichen Wertabgabe nach § 3 Abs. 9a UStG zur Verfügung stellen.
• Der Leistungsempfänger erwirbt bzw. m...