- Umsatzsteuerbefreiung und Vorsteuerabzug
- Die Option zur Umsatzsteuerpflicht im Immobilienbereich
- Vergleichsbeispiel: Option zur Umsatzsteuer bei Verkauf einer Immobilie
- Formvorschriften und Widerruf der Umsatzsteueroption
- Veräußerung oder Zwangsversteigerung eines Grundstücks
- Sonderfall der Geschäftsveräußerung im Ganzen
Veräußert ein Unternehmer ein Grundstück oder ist ein Grundstück im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens versteigert worden, sieht das Gesetz bestimmte zusätzliche formelle Vorschriften vor (§ 9 Abs. 3 UStG).
Verzichtet der Unternehmer im Rahmen der Veräußerung oder Zwangsversteigerung auf die Umsatzsteuerbefreiung nach § 4 Nr. 9a UStG (Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen), so muss im Falle der Zwangsversteigerung der Verzicht auf die Steuerbefreiung bereits bei der Aufforderung zur Abgabe eines Gebots im Versteigerungstermin erklärt werden. Bei einer Grundstücksveräußerung muss der Verzicht auf die Steuerbefreiung bereits im notariellen Kaufvertrag vorgenommen werden.
Wichtig: Optionsausübung bei Grundstücken ausschließlich im notariellen Kaufvertrag möglich
Als die Regelung des § 9 Abs. 3 UStG eingeführt wurde, ging die Finanzverwaltung davon aus, dass der Verkäufer die Option zur Umsatzsteuerpflicht auch noch im Rahmen einer notariellen Ergänzungserklärung vornehmen kann. Dieser Auffassung ist der BFH (BFH, Urteil v. 21.10.2015, XI R 40/13) jedoch entgegengetreten, deshalb gilt: der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung kann ausschließlich im notariellen Kaufvertrag des jeweiligen Grundstücks ausgeübt werden.
Bei der Grundstücksveräußerung kann der Widerruf ebenfalls solange vorgenommen werden, wie die Steuerfestsetzung für das jeweilige Jahr noch nicht bestandskräftig geworden ist. Ändert der Käufer trotz Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung im notariellen Kaufvertrag später die Absicht hinsichtlich der Verwendung der Immobilie, kann der Unternehmer die Option widerrufen. Dies war bislang, so die Auffassung der Finanzverwaltung, nur in dem Vertrag möglich, in dem auch die Option zur Umsatzsteuerpflicht erklärt wurde. Umgesetzt in der Praxis, ist damit jedoch der Widerruf schier unmöglich gewesen. Der BFH hat daher der bisherigen Verwaltungsauffassung nun den Rücken gekehrt, seine Begründung: § 9 Abs. 3 Satz 2 UStG regelt den Widerruf nicht, lediglich die Lieferung eines Grundstücks. Aufgrund der Aussagen des BFH (BFH, Beschluss v. 2.7.2021, XI R 22/19) ist also auch der Widerruf der Option zur Umsatzsteuerpflicht bis zur Unanfechtbarkeit der Steuerfestsetzung möglich.
ich habe eine Verständnisfrage zu dem Thema.
Es heißt zunächst bei Altbauten nach § 27 Abs. 2 UStG darf NICHT auf Umsatzsteuer optiert werden.
Im Beispiel darunter (Herr Pots baut Haus) darf Herr Pots jedoch auch beim Arzt auf USt optieren, obwohl er einen Altbau nach § 27 Abs. 2 UStG hat.
Stehe ich da auf dem Schlauch? Das klingt für mich Widersprüchlich und ich freue mich, wenn mir da Licht ins Dunkel gebracht wird. Ich habe ein Misch-haus (MFH mit oben wohnen und unten Ladenlokale) aus dem Jahre 1969 und würde gerne nachträglich die USt-Option bei den Gewerben in Anspruch nehmen.
Darf ich das nun oder doch nicht?
Danke für die Hilfe
Beste Grüße Marianne
vielen Dank für Ihren Hinweis. Die Darstellung ist leider tatsächlich etwas widersprüchlich. Es ist korrekt, dass für die Altgebäude nach § 27 Abs. 2 UStG die Anwendung der USt-Option nach § 9 Abs. 2 UStG vollständig ausgeschlossen ist. Die Autorinnen haben das Beispiel in Kapitel 2 entsprechend angepasst und Hinweise eingefügt.
Beste Grüße
Ihre Haufe Online Redaktion Finance