Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten.

Gesetzestext

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Allgemeines.

I. Normzweck.

Rn 1

Schadensersatzansprüche wegen vom Mieter verursachter Schäden sowie trotz Fristsetzung nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen will § 551 sichern, wobei ein Ausgleich zwischen dem Sicherungsinteresse des Vermieters und dem Schutz des Mieters bezweckt ist (gesetzliche Begrenzung der Kautionshöhe). Die Kaution soll den Vermieter auch bei Streit über die Berechtigung von Gegenrechten des Mieters schützen und ihm während und nach Beendigung des Mietverhältnisses eine erleichterte Durchsetzung seiner berechtigten Ansprüche ermöglichen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der Kaution nach § 273 ist hiermit nicht zu vereinbaren (BGH ZMR 07, 445 und BGH ZMR 06, 686; Ausnahme s Rn 16). Der Kautionsanspruch ist gem § 399 nicht abtretbar (Ddorf NZM 01, 380). Zur Kaution bei Eigentümerwechsel, Zwangsverwaltung und Insolvenz vgl Jacoby ZMR 15, 1.

II. Anwendungsbereich.

Rn 2

Einschränkungen bei der Kaution betreffen Wohnraummiete, § 551; § 9 V WoBindG. Im preisgebundenen Wohnraum können gem § 9 V WoBindG nicht Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Mietrückständen gesichert werden. Die Kostenmiete enthält bereits das Mietausfallwagnis. Für nach WoFG geförderten Wohnraum gibt es keine vergleichbare Einschränkung. Im sozialen Wohnungsbau ist noch § 27 WoBindG zu beachten bei Bewilligung öffentlicher Mittel. Die Geschäftsraummiete kennt keine gesetzlichen Beschränkungen (KG ZMR 08, 617, Brandbg NZM 07, 402) und keine Anlagepflicht (BGH ZMR 08, 698); vgl Mohr ZMR 10, 413.

B. Tatbestandsvoraussetzungen.

I. Sicherungsabrede.

Rn 3

Die Kautionsverpflichtung des Mieters muss dem Grunde, der Art und der Höhe nach mit ihm vereinbart werden, da es keine gesetzliche Verpflichtung zur Erbringung einer Sicherheit gibt (Ausnahme: Mietereintritt gem § 563b). Sind die möglichen Formen der Mietsicherheitsgewährung vertraglich vereinbart, muss der Vermieter keine hiervon abweichende Form akzeptieren. Die vereinbarte Bankbürgschaft umfasst nicht die Gestellung einer Bürgschaft durch eine Versicherung (Hamm 27.5.22 – 30 U 15/22; LG Berlin GE 15, 514). Fehlt eine Festlegung der Art der Sicherheitsleistung, richtet sich diese nach § 232, wobei die Auswahl dem Mieter als Schuldner obliegt (LG Berlin ZMR 97, 421 f). Nach Auffassung des KG (ZMR 06, 524) kann von einem Wahlrecht allerdings nicht mehr gesprochen werden, wenn von dem Mieter ›wahlweise‹ statt einer Barkaution eine Bürgschaft gestellt werden kann, die ihn unangemessen benachteiligen würde, indem er einschränkungslos auf die Einrede der Aufrechenbarkeit verzichtet. Zum konkludenten Aufrechnungsverbot mit mietfremden Forderungen vgl LG Hambg ZMR 16, 876, BGH ZMR 12, 855. Da der Anspruch auf die Kaution den Rechtsgrund in der Sicherungsabrede findet, erlischt dieser erst, wenn feststeht, dass aus dem Mietverhältnis keine Ansprüche gegen den Mieter mehr bestehen (Kobl DWW 18, 300).

II. Gesicherte Forderungen/Ansprüche des Vermieters.

Rn 4

IdR wird die Kaution für alle Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis bestellt. Sie sichert sämtliche gegenwärtigen und zukünftigen Forderungen des Vermieters (inkl Kosten der Rechtsverfolgung, LG Heilbronn WuM 98, 20) gegen den Mieter. Die durch eine Bank zu übernehmende Bürgschaft muss alle zu sichernden Forderungen durch genaue Bezeichnung in der Sicherungsabrede erfassen. Unklarheiten in der Bürgschaftsabrede gehen grds zu Lasten des Vermieters (BGHZ 76, 187), der sich aber auf § 305c II berufen kann, wenn zur Bürgschaftsbestellung ein Formular des Bürgen benutzt wurde. Die Bürgschaft gilt grds nur für die Dauer der Mietzeit (vgl LG Münster WuM 08, 481 [LG Münster 23.04.2008 - 14 S 7/07]). Erfasst wird nicht die Miete für die Zeit einer Vertragsverlängerung oder einer später vereinbarten oder über § 545 bewirkten Vertragsfortsetzung. Der Bürge haftet jedoch für Mieterhöhungen nach § 558 sowie für Nutzungsausfallentschädigung bei verspäteter Rückgabe nach § 546a sowie für Nebenkosten.

III. Art der Mietsicherheit.

1. Barkaution.

Rn 5

Zahlung eine...