Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 563b BGB – Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung.

Gesetzestext

(1) ¹Die Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird, haften neben dem Erben für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner. ²Im Verhältnis zu diesen Personen haftet der Erbe allein, soweit nichts anderes bestimmt ist.

(2) Hat der Mieter die Miete für einen nach seinem Tod liegenden Zeitraum im Voraus entrichtet, sind die Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird, verpflichtet, dem Erben dasjenige herauszugeben, was sie infolge der Vorausentrichtung der Miete ersparen oder erlangen.

(3) Der Vermieter kann, falls der verstorbene Mieter keine Sicherheit geleistet hat, von den Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird, nach Maßgabe des § 551 eine Sicherheitsleistung verlangen.

A. Grundsätzliches.

Rn 1

Geregelt werden die Rechtsbeziehungen (Schürmann AnwZert ErbR 10/2015 Anm 2) zwischen den Erben des Mieters, den das Mietverhältnis fortsetzenden oder in dieses eintretenden Personen sowie dem Vermieter; früher §§ 569a II 5, III, IV sowie § 569b 2 aF. Hierbei werden ausnahmsweise gleichgestellt die nicht ehelich Zusammenlebenden sowie nicht registrierten Lebenspartner mit den eingetragenen Lebenspartnern und Ehegatten, und zwar nur aufgrund der Sondervorschriften der §§ 563 ff. Umstritten ist, ob der (vom Ehegatte verschiedene) Erbe des früheren Mieters von dem eintretenden Ehegatten die Mietkaution analog § 536b II herausverlangen kann (Schmidt-Futterer/Streyl § 563b Rz 34; MüKo/Häublein § 563b Rz 15; KG NJW-RR 18, 590). Zur Haftung des Mietererben vgl Drasdo NJW-Spezial 20, 609.

Rn 2

Neu ist der in § 563b III eingeführte Anspruch des Vermieters auf Leistung einer Mietsicherheit. Hiermit wollte der Gesetzgeber den durch Tod des Mieters und anschließenden Eintritt Dritter oder Fortsetzung des Vertrages mit Dritten geänderten Umständen in wirtschaftlicher Hinsicht im Interesse des Vermieters Rechnung tragen (BTDrs 14/4553, 62). Die Vorschrift regelt einzelne Rechtsfolgen für den Eintritt oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses insb mit Nicht-(Mit-)Erben.

B. Zusätzliche Haftung des Eintretenden für ›mietvertragsgebundene‹ Erblasserschulden/Altverbindlichkeiten (§ 563b I).

I. Gegenstand.

Rn 3

Nach Rolfs (Staud § 563b Rz 3) geht es in § 563b I um die Haftung der Eintretenden für Erblasserschulden, während Häublein (MüKo § 563b Rz 3) von mietvertraglichen Altverbindlichkeiten spricht. Der Begriff der ›bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten‹ erfasst jedenfalls schon in zeitlicher Hinsicht nicht alle (erbrechtlich) denkbaren Erblasserschulden, die auch noch dann bejaht werden, wenn zwar wesentliche Tatbestandsvoraussetzungen noch der Sphäre des Erblassers zuzurechnen sind, die Verbindlichkeit jedoch erst in der Person des Erben entsteht (vgl FAKomm-ErbR/Frieser § 1967 Rz 5). Auch in gegenständlicher Hinsicht werden nur Teile der Erblasserschulden erfasst, nämlich solche, die aus dem Mietverhältnis selbst stammen, dh unmittelbar auf dem Mietvertrag beruhen.

II. Gesamtschuldnerische Außenhaftung ggü dem Vermieter.

Rn 4

Diese Haftung bezieht sich speziell auf Ansprüche des Vermieters wegen rückständiger Miete einschl Betriebkostenvorauszahlungen und mietrechtlicher Abrechnungsspitzen bei der Betriebskostenabrechnung, Schadensersatzansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und sonstiger Pflichtverletzungen des verstorbenen Mieters (LG Bochum ZEV 19, 528). Der Vermieter erhält für diese mietvertragsgebundenen Erblasserschulden zugleich einen Vertragschuldner, wobei Erbe und Eintretender – sofern nichts anderes vereinbart ist – als Gesamtschuldner haften.

Rn 5

Diese Haftung bezieht sich allerdings nicht auf Verbindlichkeiten, die aus Verträgen mit Dritten, insb Handwerkern, resultieren, auch wenn derartige Aufträge Beziehung zum Mietobjekt hatten. Der Anspruch des Vermieters gegen den Eintretenden entsteht bereits vor Ablauf der Ablehnungsfrist (1 Monat ab Kenntniserlangung) gem § 563 III 1. Rolfs bejaht bei Inanspruchnahme des kraft Gesetzes Eintretenden eine auf § 242 zu stützende Einrede, wenn die Ablehnung des Vertragseintritts so gut wie sicher bevorsteht und der Vermieter den empfangenen Betrag alsbald nach § 812 I zurückzahlen müsste (vgl Staud/Rolfs § 563b Rz 8).

III. Vorrangige Erbenhaftung; Innenverhältnis der Gesamtschuldner.

Rn 6

Zahlt einer der Gesamtschuldner (LG Bochum ZEV 19, 528) iRe derartigen Mietvertrages an den Vermieter so steht ihm bezogen auf jede einzelne (Monats-)Miete in Höhe einer etwaigen Überzahlung ein Ausgleichsanspruch zu. Es kann nicht etwa bei einem Zeitmietvertrag auf die Höhe des insgesamt geschuldeten Betrages des die Zahlung Leistenden abgestellt werden, sondern es ist ähnl wie bei Tilgung eines Kredits in Monatsraten ein Ausgleich schon nach Zeitabschnitten vorzunehmen (vgl MüKo/Bydlinski § 426 Rz 12). Dies bedeutet, dass immer nur auf den fälligen Teil der Schuld abzustellen ist. Abw von § 426 regelt § 563b I 2 eine primäre Erbenhaftung.

Rn 7

Die ausdrücklich vom Gesetz vorgesehene ›anderweitige Bestimmung‹ kann sich sowohl aus dem Mietvertrag als auch aus gesonderten Vereinbarungen mit den Ein...