Kinne/Schach/Bieber, BGB § 551 Begrenzung und Anlage von ... / 2 Arten der Sicherheitsleistung

Rz. 4

Hat bei einem Mietverhältnis über Wohnraum der Mieter kraft entsprechender Vereinbarung dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen Sicherheit zu leisten – ohne Vereinbarung braucht er keine Kaution zu leisten –, so kommt es für die Art der Sicherheitsleistung in erster Linie auf die vertragliche Vereinbarung der Parteien an. Sind die möglichen Formen der Mietsicherheitsgewährung vertraglich vereinbart, muss der Vermieter keine hiervon abweichende Form akzeptieren (LG Berlin, Beschluss v. 4.2.2015, 65 S 415/14, GE 2015, 514). Ist insbesondere eine Barkaution vereinbart, so ist der Mieter weder zur Übergabe eines Sparbuchs noch zur Stellung einer Bürgschaft noch zu anderen Formen der Sicherheitsleistung berechtigt. Eine vertragliche Regelung, wonach der Mieter eine Kaution in Höhe von … EUR zu zahlen hat, ist als Vereinbarung einer Barkaution auszulegen (Schmidt-Futterer/Flatow, § 551 Rn. 5). Ist vereinbart, dass der Mieter die Kaution in Form einer Bankbürgschaft zu erbringen hat, so ist der Mieter in der Auswahl der Bank frei, darf aber keinen anderen Bürgen beibringen (LG Berlin, Beschluss v. 23.12.2014, a.a.O.). Mangels anderweitiger Vereinbarung kann die Sicherheit sowohl durch Zahlung von Bargeld als auch Einzahlung auf das Konto des Vermieters geleistet werden; auch die Einrichtung eines Sparkontos des Mieters – mit oder ohne Sperrvermerk zugunsten des Vermieters –, eine Sicherungsabtretung (z. B. von Lohn- oder Gehaltsansprüchen) oder eine schuldrechtliche Verfügungsbeschränkung zugunsten des Vermieters (BGH, Urteil v. 2.5.1984, VIII ZR 344/82, NJW 1984, 1749) sind als Sicherheitsleistung anerkannt. Hat der Wohnungsmieter die Mietkaution auf ein eigenes Sparkonto eingezahlt und übergibt er das Sparbuch dem Vermieter, so ist mangels weiterer Vereinbarung nicht von einer Verpfändung des Sparbuchs, sondern von einer Abtretung des Auszahlungsanspruchs gegen die Bank auszugehen (LG Dortmund, Urteil v. 5.12.2006, 1 S 23/06, WuM 2007, 73).

Soweit zulässigerweise Sicherheitsleistung durch Bürgschaft eines Dritten (BGH, Urteil v. 28.1.1998, XII ZR 63/96, NJW 1998, 981) vereinbart wird, wird i. d. R. eine selbstschuldnerische Bürgschaft unter Ausschluss der Vorausklage gewählt, was auch formularmäßig zulässig ist (BGH, Urteil v. 26.4.2001, IX ZR 337/98, NJW 2001, 2466). In einer vertraglichen Vereinbarung, wonach die Eltern als Bürgen "für die rechtzeitige Zahlung" der Miete haften, kann eine Bürgschaft unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage gesehen werde ( LG Kassel, NZM 1998, 328). Der Bürgschaftsvertrag bedarf – wenn es sich nicht um das Handelsgeschäft eines Kaufmanns handelt (§ 350 HGB) – nach § 766 der Schriftform und muss nach Inhalt und Umfang der Bürgschaft bestimmbar sein (BGH, Urteil v. 5.1.1995, IX ZR 101/94, NJW 1995, 959; LG Berlin, Urteil v. 15.8.2002, 62 S 119/02, GE 2003, 259).

Für die Bestimmbarkeit der Bürgschaft reicht es aus, wenn ihrem Inhalt nach sämtliche Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis erfasst werden (Schmidt-Futterer/Flatow, § 551 Rn. 12; Derleder, NZM 2006, 601, 604). Auch wenn der Mieter durch eine vom Vermieter gestellte Formularklausel zur Erbringung einer Mietsicherheit verpflichtet wird, ohne dass die Klausel die Befugnis zu einer vermieterseitigen Verwertung während oder nach Beendigung des Mietverhältnisses näher regelt, darf der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution auch für streitige Ansprüche verwerten (BGH v., 24.7.2019, VIII ZR 141/17, GE 2019, 1105; a.A. LG Berlin, Beschluss v. 1.10.2019, 67 T 107/19, GE 2019, 1420 = WuM 2020, 22).

Fehlt eine ausdrückliche Regelung zu den zu sichernden Forderungen, ist sie bei freifinanzierten Wohnraum in einem umfassenden Sinne auszulegen und erstreckt sie sich nicht nur auf Mietforderungen, sondern auch auf Schadensersatzansprüche (z. B. wegen Beschädigung der Mietsache, nicht oder schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen bei wirksamer Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen ohne starre Fristenklausel oder aufgrund "weicher" Quotenklausel), Nutzungsentschädigungsansprüche (Schmidt-Futterer/Flatow, § 551 Rn. 3; Derleder, NZM 2006, 601, 604) sowie die Kosten von Räumungsprozess und -vollstreckung (LG Hamburg, Urteil v. 22.6.2000, 334 O 107/99, ZMR 2000, 764). Bei preisgebundenem Wohnraum ist die Kautionsvereinbarung ohne Regelung zu den zu sichernden Forderungen i.S.d § 9 Abs. 5 Satz 1 WoBindG auszulegen. Haben Vermieter und Mieter in einer Mietaufhebungsvereinbarung eine Kostenübernahme durch den Mieter vereinbart, haftet der Mietbürge für solche Ansprüche jedoch grundsätzlich nicht (OLG Frankfurt/M., Urteil v. 12.4.2006, 2 U 34/05, MietRB 2007, 91). Fraglich ist, ob der Vermieter verpflichtet ist, den Bürgen über von ihm selbst veranlasste Vertragsänderungen (z. B. Mieterhöhung, Kündigung) zu informieren (so Derleder, NZM 2006, 601, 604). Dagegen spricht, dass die Bürgschaft eine einseitige Verpflichtung ist, so dass sich aus dem zudem nicht zwischen Vermieter und Bü...