Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 545 BGB – Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses.

Gesetzestext

¹Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. ²Die Frist beginnt

1.	für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs,
2.	für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.

A. Grundsätzliches; Anwendungsbereich.

Rn 1

§ 545 wurde durch das MRRG eingefügt, ist seit 1.9.01 in Kraft und entspricht im Wesentlichen § 568 aF. § 545 gilt für alle Mietverhältnisse und über § 581 II auch für Pachtverträge. Für Landpacht gilt als Sonderregelung § 594. Auf Leasingverträge ist § 545 entspr anwendbar (Köln MDR 93, 142 [OLG Köln 16.09.1992 - 19 W 33/92]; offengelassen in BGH NJW-RR 04, 558 [BGH 07.01.2004 - VIII ZR 103/03]). Sinn und Zweck des § 545 ist die Klarstellung der Rechtsverhältnisse in den Fällen, in denen der Mieter mit Kenntnis des Vermieters den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf des Mietvertrages fortsetzt (zu § 568 aF BGH ZMR 91, 291; Bub/Treier/Fleindl IV Rz 56). Die Vertragsverlängerung folgt unmittelbar aus dem Gesetz.

B. Abweichende Vereinbarungen.

Rn 2

§ 545 ist abdingbar; auch im Wohnraummietrecht durch AGB im Mietvertrag (Dresd IMR 17, 317; BGH NJW 91, 1750). Ob die bloße Nennung der Vorschrift ausreicht, ist str (so Schlesw NJW 95, 2858; aA Rostock ZMR 06, 692). Bei vertraglichem Ausschluss von § 545 bleibt eine stillschweigende Vertragsverlängerung gleichwohl möglich (Dresd NZM 22, 911 [OLG Dresden 10.08.2022 - 5 U 743/22]). In dem weiteren Gebrauch der Mietsache mit konkludenter Zustimmung des Vermieters kann eine stillschweigende Vertragsverlängerung (vgl BGH NJW 09, 433 [BGH 08.10.2008 - XII ZR 66/06]) oder eine Verlängerung gem § 545 zu erblicken sein (BGH NJW-RR 18, 714). Der Vermieter kann eine konkludente Zustimmung ua vermeiden, wenn er der Vertragsfortsetzung bereits im Kündigungsschreiben widerspricht (vgl BGH NJW 10, 2124 [BGH 21.04.2010 - VIII ZR 184/09]).

C. Tatbestand.

I. Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit.

Rn 3

Als Ende der Mietzeit gilt jede Art der Vertragsbeendigung. Mietverträge auf unbestimmte Zeit enden bei ordentlicher Kündigung mit Ablauf der Kündigungsfrist, bei außerordentlicher Kündigung mit deren Zugang (hier ist idR ein gleichzeitiger Widerspruch gegen die Vertragsverlängerung nach 2 anzunehmen, vgl Rn 9); Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit mit Zeitablauf; Aufhebungsvertrag (aA Grüneberg/Weidenkaff § 545 Rz 2), wobei auch hier idR ein gleichzeitiger Widerspruch nach Satz 2 anzunehmen ist, vgl Rn 9.

Rn 4

Nach dem Gesetzeswortlaut ist die Fortsetzung desjenigen Gebrauchs maßgeblich, der nach Art und Umfang während der Dauer des Vertragsverhältnisses ausgeübt wurde. Die bloße Vorenthaltung der Mietsache iSd § 546a genügt folglich nicht (Bub/Treier/Fleindl IV Rz 57). Das Zurücklassen von Gegenständen in den Mieträumen bzw das Zurückhalten von Teilen der Mietsache ist erst Recht unbeachtlich (Bub/Treier/Fleindl aaO). Entscheidend ist, ob das Verhalten des Mieters nach objektiver Verkehrsanschauung noch als Mietgebrauch oder bereits als Abwicklung des Mietverhältnisses zu verstehen ist (MüKo/Bieber § 545 Rz 6).

Rn 5

Bsp: Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Festlaufzeit (Frankf IMR 18, 247); fehlende Erklärung des Mieters über Aufgabe des mittelbaren Besitzes bei Untervermietung (BGH NJW-RR 86, 1020 [BGH 09.04.1986 - VIII ZR 100/85]); unbeanstandeter Verbleib in der Mietwohnung und vorbehaltlose Mietzahlung (Oldbg DWW 01, 88; vgl aber BGH NJW 09, 433) nicht: Verbleib in den Mieträumen zwecks Durchführung der Endrenovierung; bei Räumungsfrist (§§ 721, 794a ZPO); Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO. Nach Ablauf der Räumungsfrist gilt § 545 ebenfalls nicht, da bei Fristablauf kein fortsetzbares Mietverhältnis mehr bestanden hat (MüKo/Bieber § 545 Rz 7) – anders jedoch, wenn der Vermieter sodann die Nutzungsentschädigung wiederholt vorbehaltlos entgegennimmt (vgl Ddorf NZM 02, 739 [OLG Düsseldorf 16.04.2002 - 24 U 199/01]; vgl aber BGH NJW 09, 433 [BGH 08.10.2008 - XII ZR 66/06]).

Rn 6

Die Beweislast für die Fortsetzung des Gebrauchs nach Ablauf der Mietzeit trifft diejenige Vertragspartei, die sich auf § 545 beruft (vgl BGH NZM 98, 779 [BGH 08.07.1998 - XII ZR 116/96]). Bei beweglichen Sachen spricht der äußere Anschein des Behaltens für die Gebrauchsfortsetzung (MüKo/Bieber § 545 Rz 6).

II. Keine Erklärung des entgegenstehenden Willens binnen zwei Wochen.

Rn 7

Die formlose empfangsbedürftige Erklärung des entgegenstehenden Willens, welche durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann, muss der anderen Partei binnen zwei Wochen zugehen. Die rechtzeitige Erklärung ggü dem Gericht ist nicht ausreichend (LG Berlin NZM 01, 40 [LG Berlin 31.03.2000 - 64 S 534/99]). Aus der Erklärung muss für den objektiven Empfänger erkennbar sein, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht gewollt ist. Str ist, ob bei Vermietermehrheit die Erklärung eines Vermieters genügt (dafür Rostock NZM 04, 423; Grüneberg/Weidenkaff § 545 Rz 8; dagegen Pütz WuM 04, 531).

Rn 8

Fristbeginn gem Satz 2 Nr 1 ist für den Mieter die Fortsetzung des Gebrauchs, für d...