OLG Düsseldorf Urteil vom 16.04.2002 - 24 U 199/01

Leitsatz (amtlich)

1. Die Abgrenzung von Wohnraum- und Gewerberaummiete ist nach dem das Rechtsverhältnis prägenden Vertragszweck vorzunehmen.

2. Mit dem Eigentumserwerb geht der Anspruch des Veräußerers (Vermieters) auf Herausgabe des Mietobjekts bei Mietende auf den Erwerber über.

3. Zu den Voraussetzungen des § 568 S. 2 BGB a.F. (545 S. 1 Nr. 2 n.F.).

Normenkette

BGB §§ 535, 556 Abs. 1, §§ 568, 571 a.F., § 535 Abs. 1, §§ 545, 546 Abs. 1, § 566 Abs. 1 n.F.

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Urteil vom 23.08.2001; Aktenzeichen 7 O 83/01)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 23.8.2001 verkündete Urteil der 7. Zivilkammer des LG Wuppertal abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, die im Hauptgebäude M. Str. in S. gelegenen Keller- und Erdgeschossräume zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Kosten beider Rechtszüge werden dem Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 10.000 Euro abzuwenden, es sei denn, die Klägerin leistet vorher Sicherheit in gleichem Umfang.

Tatbestand

Die Klägerin ist seit dem 15.9.2000 (Eintragungsdatum im Grundbuch) Eigentümerin u.a. des bebauten Grundstücks M. Str. in S., das sie durch notariellen Vertrag vom 22.11.1999 gekauft hat. Der Beklagte hatte mit der Voreigentümerin im Jahre 1989 einen Mietvertrag über die in diesem Gebäude auf vier Ebenen gelegenen Lager- und Kellerräume, eine Lagerhalle sowie angrenzende Hofflächen geschlossen. In der Folgezeit wandelte der Beklagte im I. Ober- und Dachgeschoss gelegene Lagerflächen in Wohnungen um. Eine der beiden im I. Obergeschoss gelegenen Wohnungen nutzte der Beklagte selbst, die übrigen vermietete er. Das Erdgeschoss und die Halle nutzte der Beklagte als Lager für seinen Import-Export-Handel.

Am 18.7.1995 schloss er mit der Voreigentümerin über die in seinem Besitz befindlichen Räume und Flächen einen neuen, bis zum 30.11.1999 befristeten „Mietvertrag für gewerbliche Räume” (so die Überschrift) ab. Das Vertragsverhältnis sollte sich um ein Jahr verlängern, wenn eine der Parteien nicht spätestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht (§ 2 Nr. 1 S. 3 MV). Die Mieträume wurden „zum Betriebe eines IMPORT-EXPORT-GROSSHANDELS” (§ 1 Nr. 1 MV) überlassen. Als Mietzins wurden 4.250 DM (zzgl. MwSt und Betriebskostenvorauszahlung) sowie 125 DM (zzgl. MwSt) für ein Werbeschild vereinbart (jeweils monatlich). Die vorhandene Wohnnutzung wird nicht erwähnt. In § 2 Nr. 7 MV heißt es:

„Bei Ablauf der Mietzeit findet § 568 BGB für beide Vertragspartner keine Anwendung.”

Mit Schreiben vom 5.2.1999, das dem Beklagten am 9.2.1999 zugegangen ist, widersprach die Voreigentümerin unter Hinweis auf die Befristung einer Verlängerung des Mietvertrags. Sie erklärte vorsorglich die ordentliche Kündigung, forderte den Kläger zu Räumung und Herausgabe bis zum Vertragsende auf und widersprach vorsorglich einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Der Beklage räumte zum Ablauf der Befristung nicht. Ab Dezember 1999 leistete er noch Zahlungen an die Klägerin, die sich ihm ggü. als Erwerberin und neue Vermieterin vorgestellt und von dem Grundstück Besitz ergriffen hatte. Am 3.1.2000 übergab ihr der Beklagte eine im I. Obergeschoss sowie die im Dachgeschoss gelegene Wohnung sowie die Lagerhalle. Für die eigengenutzte Wohnung im I. Obergeschoss sowie für die Lagerfläche im Erdgeschoss zahlt der Beklagte seit Januar 2000 nur noch 2.500 DM (inkl. MwSt).

Mit der am 27.3.2001 erhobenen Klage hat die Klägerin den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der am 3.1.2000 noch nicht zurückgegebenen Räume in Anspruch genommen.

Sie hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die im Hauptgebäude M. Str. gelegenen Kellerräume und Erdgeschossräume zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Er hat geltend gemacht: Herausgabe der Kellerräume schulde er nicht mehr, weil die Klägerin sie bereits in Besitz habe. Räumung und Herausgabe des Erdgeschosses schulde er nicht, weil das Mischmietverhältnis überwiegend der Wohnnutzung diene und deshalb nicht ohne berechtigtes Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung mit Ablauf der Befristung ende. Ein berechtigtes Interesse sei nicht dargelegt. Ferner sei die Vertragsbeendigung für ihn unzumutbar, weil er allein in den Um- und Ausbau der selbstgenutzten Wohnung mehr als 150.000 DM investiert habe. Jedenfalls sei aber nach der Teilrückgabe, mit welcher sich die Klägerin zunächst zufrieden gegeben habe, über die zurückgehaltenen Teile des Mietobjekts eine neuer Mietvertrag zustande gekommen. Die Klägerin habe auch die Zahlungen widerspruchslos entgegengenommen.

Das LG hat die Klage abgewiesen. Es hat gemeint, zwischen den Parteien sei bei reduzierter Mietfläche und reduziertem Mietzins ein neuer Mietvertrag zu den übrigen Bedingungen des Vertrages vom 18.7.1995 zustande gekommen. Falls in der Klageerhebung eine Kündigung zu erblicken und der Vert...