Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht

1 Allgemeines

Rz. 1

§ 556b Abs. 1 verlagert abweichend von § 551 a.F., der nach Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBG für die bis zum 31.8.2001 abgeschlossenen Mietverträge weiter gilt, den Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete für Wohnraum auf den Beginn der Mietzeit, spätestens auf den dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte. Die Fälligkeit tritt erst mit Ablauf des dritten Werktages ein, so dass der Mieter vorher nicht in Verzug kommen kann. Angesichts der gesetzlichen Fälligkeitsregelung sind die bisher ganz überwiegend getroffenen Vereinbarungen über die Vorfälligkeit der Miete bei ab dem 1.9.2001 abgeschlossenen Mietverträgen über Wohnraum entbehrlich. Für die bereits davor abgeschlossenen Mietverträge behalten sie ihre Gültigkeit (vgl. dazu näher Rn. 4). Die Regelung ist nicht zwingend, sodass abweichende Vereinbarungen möglich bleiben. Gemäß § 579 Abs. 2 gilt § 556b für Mietverhältnisse über Räume – also auch Gewerberäume – entsprechend.

Rz. 2

Die Fälligkeit der Miete bei Grundstücken und beweglichen Sachen richtet sich nach § 579 Abs. 1. Diese Vorschrift enthält für Mietverhältnisse über Grundstücke, eingetragene Schiffe und bewegliche Sachen eine dem § 551 Abs. 2 a. F. entsprechende Regelung (§ 579 Abs. 1 Satz 3).

Rz. 3

§ 556b Abs. 2 übernimmt den § 552a a. F. über das Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht des Mieters von Wohnraum gegen Mietforderungen, beschränkt aber die Möglichkeit, das Aufrechnungsrecht des Mieters vertraglich auszuschließen. Der Mieter kann nunmehr entgegen einer vertraglichen Vereinbarung auch mit Aufwendungsersatzansprüchen nach § 539 aufrechnen. Damit werden die Abgrenzungsschwierigkeiten zu § 536a vermieden. Außerdem kann auch die Aufrechnung mit Ansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete nicht mehr ausgeschlossen werden, unabhängig davon warum der Rechtsgrund für die Mietzahlung fehlte. § 556b Abs. 2 gilt ab 1.9.2001 für davor und danach abgeschlossene Mietverträge.

2 Regelungsbereich

Rz. 4

Die Fälligkeitsregelung gilt für die Miete von Wohnraum und sonstigen Räumen (§ 579 Abs. 2). Die Miete ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu entrichten, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte. Ist für die gesamte Mietzeit eine Festmiete (Einmalmiete) vereinbart, so ist diese am Anfang der gesamten Mietzeit fällig (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556b Rn. 9); denn dabei handelt es sich um den einzigen Zeitabschnitt i.S.d. § 556b. Dasselbe gilt, wenn die Miete nach Tagen bemessen wird. Ist die Miete nach längeren Zeitabschnitten (Wochen, Monate, Vierteljahre, Halbjahre, Jahre) bemessen, so greift die Karenzzeit von drei Tagen. Die Mietvertragsparteien können – auch konkludent – etwas anderes vereinbaren; so wird in der Übergabe des Schlüssels zum Hotelzimmer ohne gleichzeitige Zahlung des Zimmerpreises verkehrsüblich die abweichende Regelung liegen, dass erst nach Beendigung der Mietzeit beim Auschecken zu zahlen ist (so auch Blank/Börstinghaus, § 556b Rn. 2).

Die Fälligkeit tritt jeweils spätestens am dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnittes ein, für den eine gesonderte Mietzahlung vorgesehen ist, also bei einem am 15. des Monats abgeschlossenen Mietvertrag mit einer vereinbarten monatlichen Miete ebenfalls am dritten Werktag des folgenden Monats.

Werktage sind nicht Sonn- und Feiertage. Der Sonnabend ist nach h.M. ebenfalls nicht als Werktag anzusehen (BGH, Urteile v. 13.7.2010, VIII ZR 129/09, GE 2010, 111 und VIII ZR 291/09, GE 2010, 1116; LG Berlin, Urteil v. 18.11.2008, 63 S 339/07, GE 2009, 198; a.A. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556b Rn. 11), so dass sich bei Ablauf der Dreitagefrist am Sonnabend oder Sonntag bzw. Feiertag die Fälligkeit auf den Ablauf des darauf folgenden Werktags verschiebt.

Den Zahlungsort und Zahlungszeitpunkt regelt § 556b nicht, so dass gem. §§ 269,270 die rechtzeitige Leistung des Mieters an dem Ort ausreicht, an dem er bei Entstehung des Schuldverhältnisses seinen Wohnsitz hatte, also im Regelfall am Ort der Mietwohnung. Bei Banküberweisung reicht die rechtzeitige Veranlassung der Überweisung – Kontodeckung vorausgesetzt – bei dem Kreditinstitut aus, mit dem der abgeschlossene Girovertrag fortbesteht (BGH, Urteil v. 5.10.2016, VIII ZR 222/15, GE 2017, 99). Das Risiko, das die Gutschrift auf dem Konto des Wohnraumvermieters erst nach Ablauf des dritten Werktags erfolgt, trägt der Vermieter, wenn er nicht mit dem Mieter vereinbart hat, dass es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Eingang auf dem Vermieterkonto ankommt. Aufgrund dieser Rechtzeitigkeitsklausel (vl. dazu näher Rn. 12) muss der Mieter die Miete so rechtzeitig überweisen, dass sie auch unter Berücksichtigung der üblichen Laufzeiten bis um Ablauf des dritten Werktags beim Vermieter eingeht.

Für den Geschäftsverkehr unter Unternehmen gilt dagegen die Richtlinie 2000/35/EG vom 29.6.2000 (ABl. V. 8.8.2000), nach der es nicht mehr ausreicht, dass der Mieter die Zahlung der Miete rechzeitig bis zum Ablauf des dritten Werktages veranlasst. Der Gewerberau...