Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 556c BGB – Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung.

Gesetzestext

(1) Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn

1.	die Wärme mit verbesserter Effizienz aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und
2.	die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen.

Beträgt der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage vor der Umstellung mindestens 80 Prozent, kann sich der Wärmelieferant anstelle der Maßnahmen nach Nummer 1 auf die Verbesserung der Betriebsführung der Anlage beschränken.

(2) Der Vermieter hat die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform anzukündigen (Umstellungsankündigung).

(3) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften für Wärmelieferverträge, die bei einer Umstellung nach Absatz 1 geschlossen werden, sowie für die Anforderungen nach den Absätzen 1 und 2 zu erlassen. Hierbei sind die Belange von Vermietern, Mietern und Wärmelieferanten angemessen zu berücksichtigen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

A. Gesetzesgeschichte und Zweck.

Rn 1

§ 556c ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I S 434) mWv 1.7.13 in das Gesetz eingefügt worden (s.a. Hinz PiG 111, 157, 158 ff). Er gibt nach den von ihm benannten Voraussetzungen (Rn 5 ff) die Möglichkeit, die vertraglich vereinbarte Umlage der Kosten der Selbstversorgung (§§ 7 II, 8 II HeizkostenV) auf diejenigen der Wärmelieferung (§§ 7 III, 8 III HeizkostenV) umzustellen. Durch die Umstellung der Eigenversorgung auf eine Wärmelieferung soll die ›Energieeffizienz‹ (= das Verhältnis von Ertrag an Leistung, Dienstleistungen, Waren oder Energie zu Energieeinsatz) verbessert werden (BTDrs 17/10485, 23). § 556c wird in wesentlichen Fragen durch die auf § 556c III beruhende Verordnung über die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung für Mietwohnraum (WärmeLV) v 7.6.13 (BGBl I S 1509) ergänzt.

B. Anwendungsbereich.

I. Betroffene Mietsachen.

Rn 2

§ 556c gilt mWv 1.7.13 für Mietverträge über Wohnraum. Hat der Vermieter bereits vor dem 1.7.13 auf eine Wärmelieferung umgestellt, bedarf es für eine Änderung einer entspr Umlegungsvereinbarung (BGH NJW 05, 1776 [BGH 06.04.2005 - VIII ZR 54/04] unter 2; LG Berlin GE 15, 861); das betrifft insb Verträge, die vor dem 1.3.89 geschlossen wurden, da erst ab diesem Zeitpunkt die Wärmelieferung in Anlage 3 zu § 27 II. BV generell aufgenommen wurde. Nach § 578 II 2 gelten § 556c I, II und die WärmeLV auch für Mietverträge über andere Räume – auch in ausschl gewerblich vermieteten oder verpachteten Objekten (Elzer Handbuch der Nebenkosten, Rz 1635). Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind dort allerdings zulässig. Für die Pacht ist § 556c über § 582 anzuwenden. Für preisgebundene Wohnungen soll nach dem Willen des Gesetzesgebers § 556c nicht anwendbar sein, da insoweit der speziellere § 5 NMV 1970 gilt (§§ 8 ff WoBindG iVm § 1 NMV 1970) (BTDrs 17/10485, 23) – was nur überzeugt, wenn diese in einem Land noch gilt (Feßler WuM 10, 267).

II. Laufende Mietverträge.

Rn 3

§ 556c I gilt für zum Zeitpunkt der Umstellung bestehende Verträge (Schmid ZMR 13, 776, 777). Nicht erfasst sind neue Verträge, bei denen die Mietsache bereits bei Vertragsschluss über Wärmelieferung versorgt wird.

III. Folgeverträge.

Rn 4

§ 556c gilt nur für die Umstellung auf eine Wärmelieferung. Endet eine Wärmelieferung, liegt in dem Abschluss eines neuen Vertrags mit dem gleichen oder einem anderen Wärmelieferanten keine Umstellung (Eisenschmid WuM 13, 393, 394; Schmid CuR 11, 52, 55).

C. Voraussetzungen (§ 556c I).

I. Kostentragungspflicht des Mieters.

Rn 5

Der Mieter muss bereits bislang die Betriebskosten für Wärme und/oder Warmwasser tragen. Dies ist grds stets und auch ohne Umlegungsvereinbarung der Fall (§ 556 Rn 34). Anders ist es nur in den Fällen der §§ 2, 11 HeizkostenV – bei denen eine Inklusivmiete vorstellbar ist, welche die Betriebskosten für Wärme und/oder Warmwasser umfasst. Liegt es so, bedarf es einer Umlegungsvereinbarung iSv § 556 Rn 35.

II. Wärmelieferung.

Rn 6

Der Vermieter – bzw bei vermietetem Sondereigentum die GdW nach § 9a I 1 WEG – hat mit einem gewerblichen Wärmelieferanten (Contractor) einen Wärmeliefervertrag iSv § 2 WärmeLV geschlossen (Contracting) und beabsichtigt, die Versorgung mit Wärme und/oder Warmwasser von der Eigenversorgung auf eine eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) umzustellen. Entscheidend ist, dass der Betrieb der Anlage in die Regie des Wärmelieferanten übergeben wird (LG Lübeck NJOZ 17, 911).

III. Neue Anlage oder Wärmenetz.

1. Neue Anlage (§ 556c I 1 Fall 1).

Rn 7

Erforderlich ist eine vom Wärmelieferanten neu errichtete vollständige Anlage (Schmid ZMR 13, 776, 779). ›Neu errichtet‹ idS ist keine Heizungsanlage, die nur modernisiert wird. Auf den dabei erreichten Jahresnutzungsgrad (Rn 12) kommt es nicht an.

2. Lieferung aus Wärmenetz (§ 556c I 1 Fall 2).

Rn 8

Erfasst wird der Wechsel von einer stationären Heizungsanlage zu einem Wärmenetz. Nicht erfasst wird...