Die Kosten für Heizung und Warmwasser / 14 Das Contracting

Zitat

Mit Mietrechtsänderungsgesetz 2013 wurde § 556c BGB^[1] neu eingeführt. § 556c BGB bestimmt:

(1) Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn

1. die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und

2. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen.

Beträgt der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage vor der Umstellung mindestens 80 Prozent, kann sich der Wärmelieferant anstelle der Maßnahmen nach Nummer 1 auf die Verbesserung der Betriebsführung der Anlage beschränken.

(2) Der Vermieter hat die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform anzukündigen (Umstellungsankündigung).

(3) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften für Wärmelieferverträge, die bei einer Umstellung nach Absatz 1 geschlossen werden, sowie für die Anforderungen nach den Absätzen 1 und 2 zu erlassen. Hierbei sind die Belange von Vermietern, Mietern und Wärmelieferanten angemessen zu berücksichtigen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Geregelt wird also nur der Fall, in dem im Rahmen eines laufenden Mietverhältnisses die Versorgung umgestellt wird. Der Abschluss neuer Mietverträge, bei denen die Mietsache bereits im Wege des Contractings versorgt wird, ist hiervon nicht erfasst.

Für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums ist die Vorschrift nicht anwendbar, da insoweit die speziellere Vorschrift des § 5 der Neubaumietenverordnung (NMV) gilt (§§ 8 ff. des Wohnungsbindungsgesetzes i. V. m. § 1 NMV). Sowohl bei der Umstellung auf eigenständig gewerbliche Wärmelieferung als auch sonst ist bei einer Verringerung des Gesamtbetrags im Rahmen des Wohnungsbindungsgesetzes neu zu berechnen und gegebenenfalls zu senken.

Der Vorteil des Contractings besteht in zweierlei Hinsicht: Zunächst einmal übernimmt der Contractor im Regelfall die Planung und Finanzierung der neuen Heizanlage, er kümmert sich möglicherweise um Demontage und Entsorgung der alten Anlage und installiert im Regelfall eine Anlage, die dem jeweiligen optimalen und technisch höchsten Niveau entspricht. Schließlich reduzieren sich die vom Vermieter abzuschließenden Verträge nachhaltig. Der Vermieter schließt nur einen Vertrag mit dem Contractor ab.

Folgende Formen des Contractings sind dabei im Wesentlichen zu unterscheiden:

• Energieliefercontracting

  Hier finanziert der Contractor die neue Heizungsanlage im Regelfall komplett, sodass für den Gebäudeeigentümer keine Investitionskosten entstehen. Der Contractor schließt mit den einzelnen Mietern Wärmelieferungsverträge; im Rahmen dieser Verträge erhebt er dabei neben einem Arbeitspreis, der die laufenden Energiekosten für den Betrieb dieser Anlage abdecken soll, einen sogenannten "Grund-/Leistungspreis", der die betriebswirtschaftlich zu kalkulierenden Ansätze für die Verzinsung und Abschreibung der eingesetzten Investitionen wie auch die laufenden Betriebsausgaben für Instandhaltung und Instandsetzung dieser Anlage abdeckt.

• Betriebsführungscontracting

  In diesem Fall verbleibt die Heizungsanlage im Eigentum des Gebäudeeigentümers. Für die Dauer eines derartigen Vertrags wird der Betrieb, die Wartung, die Wärmelieferung und Instandhaltung sowie die Abrechnung gegenüber den einzelnen Nutzern vom Contractor übernommen, der diese Kosten – analog wie beim Energieliefercontracting – gegenüber den Mietern abrechnet.

• Einspar- bzw. Performance-Contracting

  Dieser Fall tritt in der unternehmerischen Wohnungswirtschaft selten auf. Ziel ist es hierbei, über den Einsatz eines Contractors den Energieverbrauch und die -kosten zu reduzieren. Die Ressourcen, die der Contractor hier einsetzt, sollen dabei über die real erzielten Kostenreduzierungen gedeckt werden. Während der Vertragslaufzeit werden dabei die real erzielten Einsparungen zwischen Kunde und Contractor aufgeteilt.

Vorteil des Contractings ist, dass mit Umstellung Jahresnutzungsgrad und damit die Effektivität der eingesetzten Energie um durchschnittlich 20 Prozent steigt. Es wird in erheblichem Umfang Primär- und Endenergie eingespart und zugleich der CO^²-Austausch verringert. Die Intention des Gesetzgebers war es dann auch, das Contracting^[2] zu fördern.

Allerdings ist die vorgeschlagene Regelung deutlich misslungen. Vor Änderung galt, dass – bei entsprechendem Verweis im Mietvertrag auf die Anlage 3 zu § 27 der 2. Berechnungsverordnung – die Umstellung von Zentralheizung auf Fernwärmelieferung vereinbart und damit unkompliziert möglich war. Seit März 1989 beinhaltet die Anlage 3 auch die Möglichkeit zur Umstellung auf Nahwärme, sodass bei entsprechender Vereinbarun...