Prütting/Gehrlein, ZPO Kommentar, GVG § 23 GVG – [Zustän ... / I. Mietstreitigkeiten über Wohnraum (Nr 2a).

Rn 6

Erfasst werden alle Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen iSd §§ 549 ff BGB einschl der Untermietverhältnisse. Maßgeblich ist grundsätzlich, wie sich die Rechtsnatur des Vertrages nach Antrag und Vortrag des Klägers ergibt (Köln ZMR 16, 250). Nicht unter Nr 2a fallen Pacht- und gewerbliche Mietverhältnisse, auch wenn der Mieter die Wohnung gewerblich weitervermietet. Entscheidend ist der vertragliche Zweck, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (PWW/Elzer, § 535 Rz 13). Nr 2a ist deshalb nicht anwendbar, wenn ein Gewerberaum vertragswidrig zu Wohnzwecken genutzt wird (BGH NJW 08, 3361), aber anwendbar, wenn eine vermietete Wohnung vertragswidrig gewerblich genutzt wird (Ddorf ZMR 08, 121). Bei Mischmietverhältnissen (Räume werden sowohl als Wohnung als auch gewerblich genutzt) ist der Schwerpunkt der Nutzung maßgeblich (Karlsr NJW-RR 88, 401 mN; KG Urt v 12.8.13 – 8 U 3/13 – juris). Wohnraum ist jeder zum Wohnen, also zum Schlafen, Essen, Kochen und zu sonstiger dauernder privater Benutzung durch den Mieter bestimmte Raum (Frankf ZMR 09, 198), also zB kein vorübergehend angemietetes Hotelzimmer. Dazu gehören auch Nebenräume wie Abstellräume, Keller, Garagen und Treppenhäuser, soweit die Nutzung im Zusammenhang mit der Wohnung steht. Bewegliche Sachen, wie Wohnwagen oder Wohncontainer, fallen auch dann nicht darunter, wenn sie nach dem Zweck des Vertrags zum dauernden Aufenthalt dienen (str, wie hier St/J/Jacobs Rz 18; aA MüKoZPO/Zimmermann Rz 9). Die ausschließliche Zuständigkeit des AG greift schon dann ein, wenn zumindest auch Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis streitgegenständlich sind, selbst wenn daneben deliktische Ansprüche bestehen können (LG Stuttgart, Beschl. v. 23.2.17 – 16 O 412/16 – juris). Wendet sich der Kl einer Drittwiderspruchsklage (§ 771 ZPO) mit der Behauptung gegen einen Räumungstitel, dass er aufgrund eines Wohnraummietvertrags zum Besitz berechtigt sei, so ist für die Klage unabhängig von der Rechtsnatur des Räumungstitels ausschließlich das AG sachlich zuständig (Stuttg MDR 09, 1310 [OLG Stuttgart 20.08.2009 - 6 W 44/09]). Bei Streitigkeiten über Werkmietwohnungen (§ 576 BGB) ist die Zuständigkeit des AG, bei solchen über Werkdienstwohnungen (§ 576b BGB) die Zuständigkeit des ArbG gegeben (LG Berlin ZMR 13, 533). Nicht unter Nr 2a fällt der nach Beendigung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft oder Auflösung einer Wohngemeinschaft geltend gemachte Gesamtschuldnerausgleich für anteilige Wohnraummiete (vgl München NJW-RR 14, 80 [OLG München 08.08.2013 - 34 AR 219/13]).