Einkommensteuer-Richtlinien, Amtliche Hinweise 2001 / H 162a Miet- und Pachtverträge zwischen Angehörigen und Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft

Fremdvergleich

Verträge unter Angehörigen sind steuerlich nur dann anzuerkennen, wenn sie bürgerlich-rechtlich wirksam geschlossen sind und die Gestaltung und Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht (sog. Fremdvergleich); →dazu auch R 19. Maßgeblich für die Beurteilung ist die Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten. Dabei schließt nicht jede Abweichung vom Üblichen notwendigerweise die steuerliche Anerkennung aus. Voraussetzung ist aber, dass die Hauptpflichten der Mietvertragsparteien wie Überlassen einer konkret bestimmten Mietsache und Höhe der zu entrichtenden Miete stets klar und eindeutig vereinbart sowie entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt werden. Diese Anforderungen sind auch an nachträgliche Vertragsänderungen zu stellen (→BFH vom 20.10.1997 - BStBl 1998 II S. 106). Die steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses ist danach nicht allein dadurch ausgeschlossen, dass

• die Mieterin, nachdem der Vermieter sein Konto aufgelöst hat, die Miete wie mündlich vereinbart vorschüssig bar bezahlt (→BFH vom 7.5.1996 - BStBl 1997 II S. 196),
• keine schriftliche Vereinbarung hinsichtlich der Nebenkosten getroffen worden ist und z.B. der Umfang der auf die Wohnung entfallenden Nebenkosten unter Berücksichtigung der sonstigen Pflichten unbedeutend ist (→BFH vom 21.10.1997 - BStBl 1998 II S. 108 und vom 17.2.1998 - BStBl II S. 349).
• Das Mietverhältnis ist jedoch steuerlich z.B. nicht anzuerkennen,
• wenn die Mietzahlungen entgegen der vertraglichen Vereinbarung nicht regelmäßig, sondern in einem späteren Jahr in einem Betrag gezahlt werden (→BFH vom 19.6.1991 - BStBl 1992 II S. 75),
• wenn nicht feststeht, dass die gezahlte Miete tatsächlich endgültig aus dem Vermögen des Mieters in das des Vermieters gelangt. Ein Beweisanzeichen dafür kann sich insbesondere daraus ergeben, dass der Mieter wirtschaftlich nicht oder nur schwer in der Lage ist, die Miete aufzubringen (→BFH vom 28.1.1997 - BStBl II S. 655),
• eine Einliegerwohnung zur Betreuung eines Kleinkindes an die Eltern vermietet wird, die am selben Ort weiterhin über eine größere Wohnung verfügen (→BFH vom 14.1.1992 - BStBl II S. 549).

Nichteheliche Lebensgemeinschaft

Keine einkommensteuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses zwischen Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft über eine gemeinsam bewohnte Wohnung (→BFH vom 30.1.1996 - BStBl II S. 359).

Sicherungsnießbrauch

Die gleichzeitige Vereinbarung eines Nießbrauchs und eines Mietvertrages steht der steuerlichen Anerkennung des Mietverhältnisses jedenfalls dann nicht entgegen, wenn das dingliche Nutzungsrecht lediglich zur Sicherung des Mietverhältnisses vereinbart und nicht tatsächlich ausgeübt wird (→BFH vom 3.2.1998 - BStBl II S. 539).

Vermietung an Unterhaltsberechtigte

Mietverträge mit Angehörigen sind nicht bereits deshalb rechtsmissbräuchlich, weil der Steuerpflichtige dem Angehörigen gegenüber unterhaltsverpflichtet ist und die Miete aus den geleisteten Unterhaltszahlungen erbracht wird. Nicht rechtsmissbräuchlich ist daher ein Mietverhältnis mit:

• der unterhaltsberechtigten Mutter (→BFH vom 19.12.1995 - BStBl 1997 II S. 52),
• der volljährigen Tochter und deren Ehemann (→BFH vom 28.1.1997 - BStBl II S. 599),
• dem geschiedenen oder dauernd getrennt lebenden Ehegatten, wenn die Miete mit dem geschuldeten Barunterhalt verrechnet wird (→BFH vom 16.1.1996 - BStBl II S. 214); wird dagegen eine Wohnung auf Grund einer Unterhaltsvereinbarung zu Wohnzwecken überlassen und dadurch der Anspruch des Unterhaltsberechtigten auf Barunterhalt vermindert, liegt kein Mietverhältnis vor (→BFH vom 17.3.1992 - BStBl II S. 1009),
• unterhaltsberechtigten Kindern (→BFH vom 19.10.1999 - BStBl 2000 II S. 224), auch wenn das Kind die Miete durch Verrechnung mit dem Barunterhalt der Eltern zahlt (→BFH vom 19.10.1999 - BStBl 2000 II S. 223) oder die Miete aus einer einmaligen Geldschenkung der Eltern bestreitet (→BFH vom 28.3.1995 - BStBl 1996 II S. 59). Das Mietverhältnis ist allerdings nicht anzuerkennen, wenn Eltern und Kinder noch eine Haushaltsgemeinschaft bilden (→BFH vom 19.10.1999 - BStBl 2000 II S. 224).

Vorbehaltsnießbrauch

Ist das mit dem Vorbehaltsnießbrauch belastete Grundstück vermietet, erzielt der Nießbraucher Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dies gilt auch, wenn der Nießbraucher das Grundstück dem Grundstückseigentümer entgeltlich zur Nutzung überläßt (→BMF vom 24.7.1998 - BStBl I S. 914, Rdnr. 41).

(Anhang 30)

Wechselseitige Vermietung

Keine einkommensteuerliche Berücksichtigung, wenn planmäßig in etwa gleichwertige Wohnungen von Angehörigen angeschafft bzw. in Wohnungseigentum umgewandelt werden, um sie sogleich wieder dem anderen zu vermieten. Überträgt dagegen der Alleineigentümer von zwei Eigentumswohnungen einem nahen Angehörigen nicht die an diesen vermietete, sondern die von ihm selbstgenutzte Wohnung, stellt das gleichzeitig für diese Wohnung abgeschlossene Mietverhältnis mit dem nahen Angehörigen keinen Gestaltungsmissbrauch im Sinne des § 42 AO dar (→BFH vom 12.9.1...