Leitsatz
Die Veräußerung einer Immobilie durch einen gewerblichen Grundstückshändler zwei Jahre nach deren Erwerb ist ein gewichtiges Indiz für ein dem Gewerbebetrieb zuzuordnendes Geschäft. Eine Zuordnung zur privaten Vermögensverwaltung kommt nur in Betracht, wenn der Erwerb eindeutig privat veranlasst und aufgrund der vorliegenden objektiven Tatsachen klar von den betrieblich veranlassten Immobiliengeschäften zu unterscheiden ist, wie z.B. bei einer Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken oder deren langfristiger Vermietung.
Sachverhalt
Der Kläger war seit Anfang der 90er Jahre unstreitig als gewerblicher Grundstückshändler tätig. Im Februar 1992 erwarb er eine vermietete Eigentumswohnung, die er im Februar 1994 veräußerte. Das Finanzamt rechnete auch dieses Objekt dem gewerblichen Grundstückshandel zu. Der Kläger wandte ein, er habe die Wohnung zu Büroräumen umgestalten und langfristig vermieten wollen. Sie habe deshalb zu seinem Privatvermögen gehört. Nur weil er überraschend ein günstiges Kaufangebot erhalten habe, habe er sich zur Veräußerung entschlossen.
Entscheidung
Der BFH bestätigte das Finanzamt. Geschäftstypische Vorgänge gehören nur dann zur privaten Vermögensverwaltung, wenn sie eindeutig privat veranlasst sind und sich klar von den betrieblichen Geschäftsvorfällen unterscheiden. Daran fehlte es hier. Denn die Veräußerung bereits nach zwei Jahren deutet auf einen Erwerb in Veräußerungsabsicht und nicht auf eine langfristige Vermietungsabsicht hin. Für die Zurechnung zum betrieblichen Bereich genügt bereits eine bedingte Veräußerungsabsicht, die sich – wie hier – in einer zeitnahen Veräußerung dokumentiert.
Einwände, wonach das Objekt der Altersicherung dienen sollte, langfristig finanziert und lediglich wegen eines günstigen Angebots verkauft worden sei, genügen nicht zur Widerlegung des für einen gewerblichen Grundstückshandel sprechenden Indizes der zeitnahen Veräußerung. Im Ergebnis bedeutet dies, dass bei einem bereits bestehenden Grundstückshandel der Nachweis der privaten Veranlassung schwieriger zu führen ist als in Fällen, in denen die "Drei-Objekt-Grenze" als Indiz für die Gewerblichkeit nicht überschritten ist. Dies ist jedoch unter Gleichheitsgesichtspunkten nicht zu beanstanden.
Praxishinweis
Auch bei einem bestehenden gewerblichen Grundstückshandel kann der Steuerpflichtige nachweisen, dass er bestimmte Objekte im Privatvermögen hält, z.B. bei Abschluss eines langfristigen Mietvertrags[1] oder bei länger dauernder Nutzung zu eigenen Wohnzwecken[2]. Hinzuweisen ist darauf, dass die entsprechenden Indizien vom FG zu prüfen und zu würdigen sind. An diese Würdigung ist der BFH als Tatsachenfeststellung gebunden, sofern das Ergebnis zumindest möglich ist. Es muss nicht zwingend sein. Der Schwerpunkt des Streits liegt insofern beim FG. Denn die Revision greift nicht durch, wenn dem FG bei der Indizienwürdigung keine Verfahrensfehler unterlaufen sind.
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